北京5月楼市成交量大跌 抄底传闻被指言之尚早

　　5月，新房和二手房成交量环比下降近六成，北京楼市今年失守“红五月”。

　　据北京市房地产交易管理网发布的数据统计显示，5月份住宅期房签约5646套，其中商品住宅期房签约3405套，日均110套，环比下降59.7%。5月份北京二手房网签总量为14501套，比4月份成交量大降58.5%。

　　成交虽已大幅滑落，“抄底”却仍为时尚早。

　　亚豪机构副总经理任启鑫告诉记者，5月13日之后，北京日均成交量跌破了百套大关，而2009年5月，日均成交套数达400多套的水平。

　　任启鑫甚至用“几乎达到了冰点”来形容今年五月北京楼市的惨淡。他分析指出，今年5月份成交低迷主要的原因，是调控政策作用的结果。提高二套房贷、停发三套房贷、限制外地人购房等等，诸多因素叠加在一起，导致了5月成交量大幅下跌。

　　成交量的持续下降，使开发商的开盘热情也逐渐降温。截至5月30日，5月份北京市场中仅有18个项目开盘。亚豪机构的相关统计显示，这一数字相比5月初计划开盘的项目量减少了一半左右。另一房地产网站数据监控中心的统计显示，6月份北京计划开盘的项目仅37个，其中全新盘20个，老项目17个，计划开盘的数量锐减。

　　“开发商面对当前楼市环境也非常谨慎，不敢轻易入市销售，尤其是缺乏客户积累的新盘项目，入市更加小心，有许多新盘项目均选择了等待和观望。”任启鑫认为。

　　消费者持币观望只等价格下跌。

　　中国房地产研究会副会长顾云昌在“2010年首批中国高级房地产策划师国家职业资格证书颁发仪式”上接受本报记者采访时也坦言，现在有两种人希望房价降，一是原来无房希望降价买得起的人，其次是部分希望趁这次降价抄底的投资者。

　　目前是否已到“抄底”时机？

　　“最近几天渐渐有客户上门了，5月份一周也没几个客户。”在北京马家堡，某中介经纪人小李在和记者闲聊，“以前最高能卖到22000元每平方米，现在有的业主17000元每平方米就能卖了。”

　　“最近一段时间客户的购房意愿确实有所回升，低价房受到追捧。”21世纪不动产市场分析师齐凡告诉记者，新政后二手房市场的首轮价格调整或已经基本结束，目前首轮价格调整的底部已经显现，仅有少量房源还在继续走低。

　　根据21世纪不动产的监测数据显示，5月份北京整体二手房市场中，多个片区降幅超过10%，望京、通州等区域二手房价降幅更达15%。同时，低价房受到追捧，有的购房者已开始考虑准备抄底。

　　据链家地产统计，5月份北京二手房成交均价为18650元每平方米，比4月份的20154元每平方米下降8%。

　　二手房价格的快速回落，是否会带来新房价格的降低？

　　易居中国研究院综合部部长杨红旭表示，未来开发商的资金将由宽松趋向紧张，“现在成交量急跌，然后就是价格下跌，估计7月份全国70个大中城市房价将出现环比下降。一线城市的下跌幅度预计在30%左右，而其他城市的下降幅度会稍小一些”。北京中原三级市场研究部此前也预测北京房价将下跌30%左右。

　　显然，下跌尚有较大空间。

　　据记者了解，与交易量的持续萎缩相比，新开楼盘并未应声降价。据亚豪机构监测，5月开盘的项目相比上期的调价幅度有所降低，调价幅度普遍在3%~8%之间，另有个别项目出现停涨。

　　任启鑫分析，在政策重压下，购买力的停滞导致楼盘积累目标客户的周期大大加长，多数楼盘选择延期开盘。他预计，“降价时间窗口可能出现在今年第四季度。”

　　各方正在密切观察房产税何时落地。SOHO中国董事长潘石屹在接受记者采访时指出，若对住宅开征房产税，市场影响会非常大。

　　但顾云昌认为，国务院的调控政策，首要目标是遏制房价上涨过快，而不是房价上涨。考察房地产市场的调控效果应该是：一是稳定房价，二是稳定增长。“对于房价下降的幅度，有人预测30%，有人预测15%，我认为都是预测，都是想象和希望。政策出来以后的实际效果，现在谁都没有把握。”顾云昌强调，现在过快上涨势头已经下来，“要防止强有力反弹，也要防止严重下挫，这是政府所面临的双难任务。”