来源：浙江在线-今日早报
房产新政后首例房屋买卖毁约官司昨开打——
购房按揭被“卡”民工状告房东退款
原被告律师庭上激辩新政是不是买卖中止的客观原因
□通讯员 夏法
本报记者 陈洋根
“我是真的愿意把房子买下来，只要能办出按揭贷款。可事实摆在那里，我也没有办法。”昨天上午，下城区法院庭审现场，原告李全青无奈地说。
在索要8万元预付款无果后，李全青将房东告上法庭，要求对方退钱。他再三解释，造成毁约的原因是因为房产新政出台后，他无法提供1年以上在杭州的纳税证明或缴纳社会保险证明，被银行拒绝发放按揭贷款。
这是房产新政出台后，杭州基层法院公开审理的首起房屋买卖毁约纠纷。庭审过程中，双方激辩一个多小时，法院没有当庭作出一审判决。
业内人士表示，如果本案选择判决，将成为解决省内此类纠纷的示范案例。
河南民工杭州购房受阻
“我来杭州已经10多年了，一直把杭州当做我的第二故乡。”33岁的李全青是河南唐河县人，多年来一直在杭从事装修行业。“一般月收入有4000多元，不过生意不好的时候，1年只挣个万把块也是有的。”
让李全青下决心在杭买房的原因，是想把儿子接过来读书。“我儿子8岁了，一直待在老家。如果有了房子，就能把老婆、孩子还有父母都接过来，儿子也能接受更好的教育，父母也可以过来养老。”
花了半年时间，看了无数房子，李全青相中了下城区石桥路新乡里一处50多平方米两室一厅的二手房。选择这处房子，一是看中相对较为便宜的房价，二是这里去萧山和余杭都比较方便。
今年4月3日，李全青通过中介与房东签定了转让居间协议，4月14日双方又签定了房屋买卖合同及补充协议。
没想到的是，几天后李全青拿着材料去银行申请按揭贷款时，遭到拒绝。这时，李全青才知道，就在4月17日，国务院发布了被称为“史上最严厉的房地产调控政策”，其中有一条规定，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
“调控政策中，这条对我的杀伤力太大了！”李全青摊开双手说，“搞装修基本是跟着包工头，劳动合同都没签过，工钱也基本是完工后再结算，哪来的社会保险和纳税证明？！”
房子买不成8万元打水漂
“按揭办不出来，房子也买不成了。想到8万元预付款还在房东那里，我马上给他寄去了解除合同通知书。”李全青拿出一份国内特快专递回函说，房东有在上面签字，说明他们也知道房子卖不成了。
“我一直有诚意买下这处房子的。”李全青解释，按照当初双方签定的合同及相关协议，房价款总共为88万元，支付方式为首付三成，其余房款申请银行按揭。
签完转让居间协议后，他当即就付给房东定金2万元。后来在签订房屋买卖合同和补充协议时，约定房价款为80万元，房屋装修款为8万元。签订当天，李全青就支付了余下的6万元预付装修款。
“我一直都是按合同和协议办事的。”李全青说自己是个外地人，买房前对银行利率提高是有心理准备的，但没想到新政一出按揭就被卡得死死的。买不成房子的结果，不是他故意造成的，所以当然要找房东退还预付款。
李全青表示，毁约的事情发生后，自己通过中介多次联系房东，但对方避而不见。为了8万元的预付款，他迫不得已才到法院打这场官司。
原被告律师法庭激辩
新政是不是买卖中止的客观原因
浙江西湖律师事务所杨甜及浙江楷立律师事务所郑海丽分别是李全青和房东的委托律师。李全青向法院的请求有两项：房东退还8万元的购房预付款，承担本案的诉讼费用。
此案最大的争议焦点在于：李全青能不能在房产新政出台后依据情势变更原则要求房东返还房款。
李全青认为，自己没多少文化，和其外地到杭州的购房人一样，对国家出台限制外地人购房政策始料未及。这是导致他无法继续履行购房合同的客观原因。
李全青的律师则表示，根据合同法解释的相关规定，李全青的情形属于法律上的“情势变更”，即由于不可抗的原因导致毁约。
郑海丽律师则反驳说，情势变更中提及的客观事实变化指的是当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。
《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》简称“国十条”的出台，本身就是在为了遏制房价过快上涨，打击炒房、投机性的购房、维护社会发展和稳定的前提下出台的，故“国十条”的出台对于原被告履行合同来说，属于商业风险的变化，不属于无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。
郑律师还强调，在“国十条”出台之前，各大媒体、财经频道等当时都在评论，杭州的房产市场已进入恐慌性买卖房的地步，国家随时可能出台包括提高房贷利率、提高契税、不能正常按揭贷款等政策，以遏制房价的快速上涨，以回归理性，故“国十条”的出台，对于李全青和房东履行合同来说，都是商业风险，应由各自承担相应的责任。
此外，根据合同，李全青应在今年4月21日前支付三成首付款即24万元，之后通过按揭付完余款。郑海丽律师认为合同中关于支付首付款的义务是不能免除的。因为转让合同约定通过兴业银行的监管账户支付首付款，该账户属于中介公司开户，真实存在，李全青无需他人的协助就可以将首付款打入的。退一步说，即使李全青不能通过监管账户付首付款，但仍然可以将首付款直接支付给中介公司或直接支付给房东。李全青在付完首付款后，若不能办理按揭的，则可以与被告协商变更合同支付的条款，但李全青却采用诉讼的方式，粗暴地要求房东解除合同，是对房东权益的侵犯。
根据郑律师调查，没有社保缴纳证明以及一年以上在杭州的完税证明，不是不能办理出按揭款的唯一理由，也可能因为李全青的其他个人原因导致不能放贷。因为法庭辩论结束前，李全青仍然没有举证户籍证明、有无支付首付款的经济能力、不能办理银行按揭的证明，故在李全青没有穷尽举证的情况下，不能以新政出台后不能办理按揭为由，要求解除合同，返还装修款。
“而在合同签订前，被告就把房子的按揭尾款还掉了。”房东一方律师郑海丽说，房东一方早就做好了卖房子的准备，转让协议签订后，房东另外租了房子，还对租来的房子进行了装修。现在李全青毁约，造成房东的损失应该由李全青来承担。
●延伸阅读
房产新政后
杭城发生多起
毁约案例
法院缺少指导性意见，案子大都悬而未决
就在上周，杭州上城区法院调解了一起因楼市调整引发的二手房买卖纠纷案件，最终以买方同意支付卖方2.2万元圆满解决。
原告吴某通过中介购买了被告顾某的一套二手房，买卖双方已经签约，吴某支付了10万元定金，就等着银行把贷款批下来，房子就可以正式过户了。但就在此时，中央出台了调控房价的“国十条”，二套房的首付比例调整到5成，吴某因无法支付首付而要求解除合同，退还定金。
吴某则认为，此情况的出现并非双方责任，不愿退还定金。于是双方闹到了法院，最后在法官的调解下，按照公平原则，纠纷最后以顾某退还定金，吴某补偿顾某2.2万元圆满解决。
李全青的律师杨甜告诉记者，她不久前刚代理了一起在萧山法院立案的房产买卖合同纠纷，不过却是卖家告了买家。原本在双方签订的购房合同补充协议里，双方约定如果房产新政首付提高，卖家愿意垫付多出的首付款。但新政出台后，买家反悔了，卖家这才将买家告上法院索赔损失。
在下城区法院还受理了一起因购买第三套房，合同签订后因新政出台，无法按揭贷款，买卖双方闹上法院的案子。目前案件受审后还在进一步审查当中。此外，西湖区法院也受理了类似案件。
“如果法院对案件进行判决，无疑会成为其他案件审理的示范案例。”在李全青与房东的官司中，担当被告一方代理律师的郑海丽说，如果一审法院认定房产新政的出台属于不可抗力，按程序应该报省高院或最高人民法院审核。即便如此也要兼顾公平原则，对房东进行一定补偿。
郑海丽律师表示，目前新政出台后，具体实施的细则尚不明朗，法院对待这些案子都很慎重，有些只受理尚未判决。由于法院处理类似案件时缺少指导性意见，目前除买卖双方同意调解的案件之外，基本上处于悬而未决状态。
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