北京楼盘深度降价态势初现 部分楼盘大降近万元

　　房产新政实施一月有余，北京楼市反应效果相当明显，在连续三周商品房单日销售量不足百套的严峻市场现实下，原先或观望或咬牙硬挺的不少开发商近日也终于认清现实，纷纷放下身段，以超大折扣或干脆直接降价出货套现，其降价力度为2009年以来所罕见。

　　相比此前一段时间的“遮遮掩掩”，此轮部分楼盘价格调整趋势之猛烈和直接，让不少业内人士惊呼：这回降价看来要动“真格”的了。而在此带领下，一直以来“铁板一块”的京城楼市，会否迎来一轮集中的降价“浪潮”？而种种迹象表明，京城楼盘深度降价态势眼下已初现端倪。

　　●市场变化●

　　部分楼盘近期单价大降近万元

　　“精装修27000元/平方米且赠送家具家电”，看到这样的促销口号，买房人恐怕第一反应都会觉得这一定是通州或者五环外某楼盘的价格体现。而事实上喊出这一价格的却是位于东三环霄云路附近的楼盘霄云里8号，该项目近日给出买房人一次性付款68折的“超大折扣”。参照其5月4日公布的新一期开盘均价37000元/平方米计算，此次折扣之后的实际售价也仅在27000元/平方米左右。事实上，该楼盘在燕莎商圈内也是小有名气，2009年底房价高企时也曾卖出过5万元/平方米的高价。此次销售价格大幅“缩水”，着实让人震撼。

　　“霄云里8号是酒店式公寓，销售周期前后也持续了近3年时间，此次以这么大折扣抛盘甩卖，可能和前阶段禁止‘商改住’的政策禁令也有不小关系。在全面禁止之前开发商选择快速套现，落袋为安。”某房地产行业资深人士分析。而从搜房网上显示的公开信息来看，该项目为50年产权精装酒店式公寓，目前所剩房源仅百套左右，不难看出开发商在政策压力下选择低价吸引客户快速清盘的意图。对比周边在售不多的同档楼盘，这一价格确实也相当有“竞争力”。

　　“我们项目一直以来的主要客群就是投资客，新政对这部分人的限制力度最大，抛出这样的折扣也是为了降低门槛，尽快消化剩下的市场需求。”霄云里8号销售代理机构三益堂房地产经纪有限公司负责人表示。他也一再强调该项目目前的价格是“折扣优惠”而非“直接降价”。据了解，这一价格变动确实取得了立竿见影的效果，不少买房人都表示出比较明确的购买意向。相比此前近一个月的门可罗雀，这几天的咨询和认购情况有了非常明显的改变。

　　深度降价换来一定程度市场认可

　　相比霄云里8号面对“折扣”还是“实降”的“欲语还休”，南派民企开发商代表之一富力地产在京项目的直接深度降价就表现得更为直接。位于东五环豆各庄附近的富力又一城上周也抛出了降价法宝。该项目新推出的C15号楼公布均价23000元/平方米，对比4月份的售价26000元/平方米单价缩水3000元。“现场认购还可享受99折×97折的优惠，且楼栋位置更好。”在本报致电富力又一城项目咨询时，销售人员如是说。

　　而该销售人员同时还推荐了一款“更具诱惑力”的产品，上周开发商还一次性拿出了10套位于二、三层的“特价”房源入市，价格为18000元/平方米，比4月份降了8000元/平方米，缩水30%以上，基本相当于该项目2009年三季度的价格“水位”。“这批特价房卖得特别好，目前已仅剩一套，要买的话请尽快。”销售人员在询问中表示，这10套特价房都是前期买房人“退出来”的，开发商拿出来回馈市场。但是退出来的房源全集中在相同楼层，是不是开发商为避免前期高价接盘的业主有意见，为合理降价而找的理由？联想到富力丹麦小镇等多个旗下项目前一阶段的“零成交”现实，如今也都出现不同程度的价格下降，多重压力下开发商是否在通过此种方式寻求出路，也成为不少行业人士心头的疑问。而现实也表明，此种促销手段确实也获得了市场购买力一定程度的认可。

　　●行业观点●

　　开发商看空后市情绪浓厚

　　三季度可望迎来更猛烈“降价潮”

　　“从目前的政策执行力度和市场变化情况来看，与其挨到下半年更加骑虎难下更为被动，还不如目前认清形势早些妥协，放下姿态。硬扛下去资金链压力太大了。”某项目开发商表示近期不少楼盘均在酝酿将此前不疼不痒的折扣优惠力度进一步加大，吸引有效购买力，抢占有利位置，“深度降价的集体出现，在未来两三个月已经不可避免。”

　　最新统计数据显示，房产新政实施一个月后，开发商的定价“心理防线”正在出现松动，特别是最近一周以来，越来越多的项目加入到打折或直接降价的行列中来，像新天际SPACE+、俯台、专家国际花园、京贸国际城等数十个在售项目均出现了单价从千元到数千元不等的下降，再加上不少新项目与原本预估价格落差鲜明的低开入市，尽管到底是“明折”还是“暗扣”开发商还有些口径不一，但是如此集中的价格松动，还是表现出了眼下不少开发商对后市的明显“看空”心理。

　　中原地产华北区董事总经理李文杰接受采访时表示，此次促销力度，无论是从覆盖面上还是力度上，还远不能和2008年相提并论，但是在楼市高烧的今天，不失为一种利好消息。只有楼市能够真正退去高烧，才有能力去谈健康发展。至于新政能带来多大的延续性影响、楼市将来的风向将会转向哪里仍需要进一步观察。

　　“像霄云里8号、富力又一城这样落差近万元/平方米的价格变化尽管还是少数，但是确实是近一年半以来一直上涨房价中的明显转变，这种情况已经很长时间没有出现过了，并且实际促销效果也相当不错，这也给了现阶段更多对降价与否、是否有效举棋不定的开发商更多信心。”北京易居房地产研究院副院长牟增彬表示，部分楼盘近期的“深度”降价或促销一定程度上得到了京城买房人的认可，也已经在事实上打破了此前买卖双方的观望和僵持局面，由其获得的销售提升来看，这个价格已是阶段性低位，接下来很可能会引起更多开发商群起效仿，而接下来的三季度也很有可能迎来一波更为猛烈的“降价潮”。

　　●新政追踪●

　　楼盘售价越高　开发商要交的税也越高

　　土地增值税清算

　　迫使楼盘降价

　　继不久前明确了开发商应缴纳企业所得税的若干问题后，国家税务总局在楼市调控舞台再施“杀手锏”。

　　国家税务总局5月26日公布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，对此前略显模糊的土地增值税提出了明确要求。房地产业内专家认为，土地增值税的全面清算，是此轮房地产调控的又一利器，它将迫使仍在犹豫、观望的开发商，不得不提前步入降价的轨道。

　　以往土地增值税并未对高房价以及房企的超额利润

　　起到调节作用

　　据21世纪不动产分析师齐凡介绍，作为调控房地产市场的重要手段之一，土地增值税并不是一个新税种，以前已有之，但征收效果并不理想，并没有对高房价以及房企的超额利润起到调节作用。

　　根据1994年1月1日施行的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，土地增值税实行四级超率累进税率，税率按照增值额超过扣除项目金额部分数值大小，分别为30%、40%、50%、60%不等。增值额未超过扣除项目金额50%，则土地增值税税额征收比例为增值额的30%。1995年1月26日，财政部公布了该条例的实施细则。

　　开征土地增值税以来，各地一般将开发商的开发项目划分为普通住宅、非普通住宅、别墅、度假村等级，按销售收入的1%-5%预征率预计征收，项目结算后，再由开发商自查自补。基本没有按照条例及其实施细则的规定按四级累进税率进行清算。实际征收过程中，开发商往往会采取各种办法来减少或规避土地增值税的缴纳。比如，对须清算的项目，尽可能多地将成本和费用计入其扣除项目下，开发商自用产品的开发成本也计入清算项目下；对尚未销售完毕的项目，则不进行或少进行成本和费用的分摊。

　　严格征收土地增值税有利于降房价

　　很明显，国税总局要求对开发项目进行全面清算的最新文件，意在堵住各种漏洞，严格掌握扣除项目的成本分摊，缩小开发商规避纳税的空间。在严厉的调控声势下，开发商将不得不告别土地增值税只有预征没有清算的好日子。但业内人士认为，若执行全面清算的规定，房企应纳税额将有所增加。此项政策对那些高售价项目影响更大。

　　21世纪不动产分析师齐凡认为，从严征收土地增值税，最直接的效果是减少开发商的利润，压制开发商一味追求更高售价的行为。因为售价越高，意味着适用的税率也越高，即税负增加，利润相对减少。这样就阻截了开发商的涨价动力。同时，土地增值税的全面清算，将对开发商的现金流造成很大影响，部分开发商资金周转难度增加，为了加快资金回笼，将不得不降低房价。由于土地闲置费不在扣除项目下，所以该规定还有助于遏制囤地行为。

　　土地增值税的全面清算，关键看各地的执行力度。2007年1月，为配合中央房地产调控政策，国家税务总局曾发文要求各地税务机关严格土地增值税清算，但随之而来的金融危机，这一政策并未严格执行。此次国税总局重新祭起这一利器，宏观背景和行业环境均增加了强力执行的可能。对于房价的调节效果应该比前次明显。