乌房产税法几经流产的背后

　　不论哪个国家，对住房都有着基本的刚性需求。统计显示，目前仅基辅市住房面积短缺就达300万平方米。而在经历了全球经济危机后，目前乌克兰的楼市也在“探底回暖”。其实，自2003年以来，乌房产价格就一直在攀升，特别是近两年来，房产价格平均涨幅更是达50％—70%。

　　但是，在涨价的同时也出现了一个怪现象：一方面是“空房待售”，另一方面则是“住房短缺”，而过高的房价也使得大批待售楼房“无人问津”。为解决这一问题，乌克兰从2006年起，就开始准备出台“房产税法”，但直到今年3月，“房产税法”在议会审议中仍是再次流产。就此问题，记者采访了乌克兰房产税法草案作者———乌克兰议会劳动社会政策委员会成员安·帕甫洛夫斯基

　　本报驻基辅记者 朱冬传

　　房价飚升“逼迫”房产税呼声已久

　　帕甫洛夫斯基向本报记者介绍说，乌克兰独立后，依据《国有住房基金私有化法》，对居民采取了无偿转让产权的房屋私有化。其“住宅法典”规定：每个乌克兰公民有权无偿通过私有化获得21平方米面积的住房。在此基础上，每户还可无偿获得10平方米追加面积。不足平方米数，由国家发给住房私有化支票补齐。而超过标准部分，可以用现金或私有化证券以优惠价格购买，并可在10年内分期付款。目前，乌克兰的全部房屋，都已为业主所有，包括自然人和法人。

　　乌克兰房价的真正“发疯”，是从2005年开始的。2006年为1800美元／平方米、2007年为3000美元、2008年为4000美元、2009年价格有所回落、2010年4月均价开始又在2008年价格基准上有所上涨，四年来，房价经历了这样一条在理性与冲动之间徘徊的曲线。

　　针对疯狂上涨的房价，乌克兰国内呼声日久的房产税法却迟迟未能实现。目前，只是在房屋买卖交易时有法律调整。房产价格主要靠交易时的评估制度及交易时一些其他税收政策来进行调整。按照2003年通过的《自然人收入税法》，乌克兰从2007年1月1日起开始课征房屋交易税。具体规定包括：在交易时，业主出售房屋(公寓、房间、带花园的庭院及地表上有经营、居住建筑物的用地)面积超过100平方米，且是在纳税年度内第一次交易的按房产价格的1%纳税；如果是第二次交易的，纳税比例则提升至5%。

　　几年来，乌议会已先后四次审议房产税法律草案，但均未果。究其原因，舆论认为主要是缺乏政治意志，且与立法者个人私利密切相关。不少议员本身就是业主，他们极不情愿用自己编织的税收绳索捆绑自己，他们宁可一顿午餐浪费千金，也不愿掏腰包纳税。很难理解，在世界上已有130多个国家都实行房产税的今天，为何在已经酝酿许久的乌克兰却迟迟没有实行？如果用“某些立法者本身的私利和心理在作怪”来解释，那么这不能不说是立法者的悲哀。

　　是财政需要更为社会公正

　　出于乌房产业现实和财政金融状况，房产税法草案的提出势在必行。而原因之一，便是可以解决地方财政收入。综观世界诸多实施房产税的国家，比如加拿大和奥地利，其地方政府财政的一半都是来源于房产税收。这与乌克兰目前的形势刚好“不谋而合”，亚努科维奇上任以来，正在进行大刀阔斧的政府结构改革，试图提高地方自治水平，而资金短缺正是地方政权改革的掣肘因素之一。

　　除了地方财政收入上的考虑外，政府屡次欲征收房产税其实还有另一个重要动机，那就是社会公正的呼唤。在经济转型时期形成乌克兰社会两极分化，赤贫和巨富在两个极端不断恶性膨胀，收入鸿沟平均为40多倍，对社会稳定构成潜在危险。因此，将房产税法法律草案提上日程的基本出发点之一，就是为了坚持社会的公正性。

　　所谓对特定范畴的不动产征税，从普遍意义上讲，就是指超大面积的住宅、别墅和庭院等。这些包括花园及露台的豪宅，无形中具有了社会学的符号意义———社会最顶级的财富阶层的标签。

　　而在房产税的法律草案中，对此提出的一个硬性指标是：公寓超过150平方米、房屋超过300平方米、庭院超过100平方米、经营性房屋超过100平方米、车库超过30平方米的都属纳税范畴，同时还在上述面积上设置了四个门槛累进递征，税率为国家每年规定的最低工资标准的1%。今天乌克兰最低工资收入标准为884格里夫纳(7.8格里夫纳约合1美元)。

　　尽管房产税是一种温和的税收，但它对平抑房产价格还是或多或少会存在一定影响。在乌目前房产业投机现象普遍的情况下，租赁者在市场价格低迷时往往不愿交易，宁愿积压在手中，待价格攀高时再出手。而如果出台房产税，那么这些投机者势必会权衡利益，判断是否划算。由于房地产业是一个链条，这样租赁市场的行情也会对地产价格是一个抑制，从而对房产价格产生一定的影响。

　　每年申报一次以作地方税为宜

　　帕甫洛夫斯基进一步介绍道，在乌克兰最近一次提交议会审议的房产税征收提案中，规定征收对象是拥有房产的业主，他们可以是自然人、法人，或者外国人的房产，而机关、部队和外国机构的楼房不属此列。这次的草案与以往主要的区别是起征税的计算方法不同：可以以面积为依据，可以房价为依据，也可以将价格和面积二者共同作为依据。

　　针对以价格为基准时，评估机构在受贿后往往会找出各种理由“低估”房价的现象，最近这个版本的草案提出由房产卖方即业主交纳，只要产权关系发生变更，业主就得交纳房产税，只有在出售后，纳税义务才会随合同一并转让。此外草案还建议，房产税每年申报一次，而不是在购买或出售、租赁等情况时才征收。

　　草案还建议：征收的标准以面积大小为宜，这样可减少行贿受贿的机会；征收时间以常态化为宜，它有利于地方发展，因为房产税的常态化可以作为一种稳定的来源，使地方的发展具有一定的计划性，用于市政建设和一些社会保障项目。而如果只是一次性征收，就是房产购买后的投机行为，这对国家不利，国家也难以调控。

　　在房产税的征收方式上，以累进征收为宜，也更能体现公平公正。为此，要考虑到级差地租价格因素。比如，基辅的房价比地方要高许多，由于地差级别的客观存在，所以在征收房产税时制定一个计算系数，其中包括面积档次、房产位置、配套设施等，形成一个累积递加征收公式。

　　四次草案审议尚待解决几个前提

　　帕甫洛夫斯基认为，综观乌四次房产税法律草案审议，在真正实施房产税之前，有几个前提条件需要解决：首先，房产税作为从交易税、利润税中剥离出来的一个独立税种，实施前要有一个严格的不动产登记制度，否则达不到立法目的。而乌克兰至今还没有全国统一的不动产登记册。在独立前，土地登记册只是确定土地的质量、面积的大小，而国家房屋技术规范局登记的只是房屋技术工程资料的备案。住宅私有化后，房屋的登记属司法部下属委员会管，这样在国家土地管理委员会、国家房屋技术规范局和司法部三者间，就没有统一的协调和有效的不动产登记制度。

　　二是房产税宜作为地方税种，但要以行政区划改革为前提。目前，乌克兰的区域改革还未进行。从俄罗斯的经验来看，房产税甚至可以作为地方法规，由地方政府根据当地实情制定。俄罗斯1992年开始实施财产税，税率由地方政府制定，其税收也归地方所有。在实施中，以价格作为起征标准，价格由国家房屋技术规范局制定，税率根据自然人和法人的不同有所区别，自然人为0.1%，法人则为0.5%。

　　三是在制定房产税时，不管是按价格还是面积起征，宜粗不宜细。乌克兰房地产经纪人协会法制办主任格·柳德凯维奇说，“不动产税是一种传统的世界各国普遍通行的税种。欧洲经验告诉我们，不以价格为起征参考，而以面积和地理位置为起征标准更合理些。”考虑到世界实践，如果是按价格，则宜粗不宜细，即只进行笼统的评估，这样避免了收买评估师的可能。另外，多数国家房产税征收对象都是业主，而非实际居住者。

　　最后，税率应当温和、适度。世界经验是税率不要超过房产价值的1%。这方面一个初步的估计是：如果只是将税率定为0.5%，那么这笔财政收入也是比较可观的，其产生的效应大约能够达到国民生产总值的1%。根据统计，房产税的税收在捷克为国民生产总值的0.6%，在英国则为国民生产总值的4%。照此计算，如果乌克兰实行房产税后，国家每年大约可以征得40至50亿格里夫纳的税收。毫无疑问，这对处于金融经济危机中的乌克兰来说，特别是对于地方的发展来说，是一个不小的推动力。