二手房带动新房降价 此轮调整异于前

　　国家统计局10日发布的数据显示,5月份全国70个大中城市房屋销售环比涨幅创14个月来的新低,商品房销售面积和销售额环比下降15.8%和25%,房价同比涨幅则是14个月来首次出现回落。目前,一些知名房企已陆续打折销售,各方对房价下降的预期进一步增强。在此形势下,市场是否会迎来降价潮?

　　5月楼市成交急转直下

　　根据国家统计局10日发布的数据,5月份全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.2%,涨幅比4月份缩小1.2个百分点,环比涨幅创14个月来的新低。5月当月,商品房销售面积6777万平方米,比上月减少1274万平方米,下降15.8%；商品房销售额3335亿元,比上月减少1113亿元,下降25.0%。

　　上市房企近日公布的销售业绩也佐证了5月份是开发商集体的“滑铁卢”:就销售面积和销售额而言,地产龙头企业万科环比分别下降25.8%和34.5%；复地集团环比下降41.6%和32.6%。在港上市的房企富力地产、碧桂园、保利香港5月销售额环比分别下滑49%、27%和17%。据中银国际统计,5月份在港上市房企销售额平均下滑了37%以上。

　　中国指数研究院的统计数据也显示,一线城市5月成交量减少一半,在其监测的30个城市中,成交面积几乎全线下跌,跌幅约44%。其中,北京、上海、深圳、杭州及南京均跌至历史最低水平。

　　近一个多月来,随着中央和地方各级政府的多项房地产调控政策纷纷出台,不仅新建商品住宅销售量下跌,二手房销售量价也下挫。根据中原地产监测数据显示,5月北京、天津、上海、广州、深圳五大城市二手住宅成交量下滑幅度达到30%-80%,下滑至2007年以来最低点。其中深圳和上海两地成交量下滑幅度最大,分别为78%和75%；广州下滑幅度最小,为32%。五大城市除天津外,其余四城市二手住宅价格均出现不同幅度的下跌。其中深圳和上海价格环比跌幅分别达到-2.9%和-2.5%,北京和广州跌幅分别为-1.6%和-1.5%。

　　中原集团研究中心经理瞿安新认为,同2008年楼市调整时有所不同的是,当时是新建住宅价格带动二手住宅价格下降,而此次主要是二手住宅价格带动新建住宅价格下跌。未来2-3个月,各地市场的二手住宅价格跌幅可能会持续扩大,对新建住宅市场影响也将持续。

　　名房企降价促销高房价呈现松动迹象

　　继恒大地产宣布率先大范围降价销售之后,5月中旬以来,开发商降价促销的态势日趋明朗化。5月15日,复地集团在上海闵行颛桥区域的一楼盘开盘,销售均价在每平方米12000多元,比之前市场预期低15%左右。复地董事长范伟并不讳言打折销售之举:“我们必须根据客户思路的变化调整价格、调整心态。”

　　无独有偶,知名房企绿地集团也在近日宣布,对遍布全国41个城市的100多个项目进行优惠促销。更多的房企,直接或间接的打折已在悄然进行。

　　房企为何自降高房价?一些企业称,降价本是公司既定的销售策略,跟调控没有直接关系,公司的现金流十分充裕,降价促销正好是趁市场低迷之际巩固“地盘”。恒大地产总裁夏海钧则认为,目前国际资本市场对房地产企业境外融资的窗口已经关闭,国内银行信贷也逐步收紧,再加上销售没有有效的增幅,对房地产企业的现金流会造成压力。如果不降价,销量会下滑,房地产企业的资金压力会逐渐增大。

　　根据国泰君安证券统计,截至目前,共有39家A股上市地产公司拟增发融资890亿元,不过仍未获批。由于政策及股价下跌等原因,此前招商地产、世茂股份已经宣布撤销融资计划。多家机构认为,尽管目前多数开发商“不差钱”,但严格的信贷政策将把销售量限制在较低水平,现金回流的大幅减缓将迫使开发商降价；另外,土地增值税的从严征收也将使得开发商的资金链进一步绷紧,降价是开发商快速回笼资金的必然选择。

　　事实证明,促销对回笼资金十分有效:5月6日至5月31日,恒大地产日均合约销售金额比促销前攀升约110%,日均合约销售面积比促销前攀升约134%,而5月销售均价相比4月只降低约6%。

　　楼市是否会迎来新一轮降价潮?

　　眼下市场关注的是,随着个别房企的带头降价,楼市是否会出现大规模的降价风潮?

　　关键的问题在房企的资金。有观点认为,截至去年年底,房地产企业销售额达4.39万亿元,投资只完成3万多亿元,开发商手里约有1.8万亿元现金。如果按照一季度销售情况看,虽然增幅有所下降,但是当前银行信贷和销售回款增幅仍属较高水平,大企业的现金流没有受到多大影响,投资资金依然充足。上市公司中超过100亿元现金流的公司有几十家,达到60亿元的有四五十家。现在来看,半年之内绝大部分开发商不会出现现金流的问题,而且,如果开发商继续缩减投资的话,坚持一年都没有问题。

　　上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为,开发商暂时不差钱,但多数企业难以承受半年不卖房的压力。另外,部分一线地产商还有战略目标,比如通过促销扩大市场占有率,从而在愈演愈烈的竞争中处于有利位置。他认为,接下来会有越来越多的开发商加入到降价的阵营中来,“现在降价肯定优于到第四季度降价”。他认为,房价拐点将加速出现。4月份,全国70个城市的房价环比3月份上涨1.4%,5月份环比涨幅只有0.2%,6月份有可能接近零增长,7月份出现负增长的概率很大。

　　上海市房地产业协会一位负责人10日对记者表示,4月份上海一些楼盘开盘时,还仅是限于“不降价”,结果成交遇冷,全部“踏空”,这说明很多开发商的定价策略是有问题的。他认为,一些房企降价销售是明智之举,打折楼盘的热销就说明了这一点,“开发商必须认清大势,调整心态和策略。” (新华社记者魏宗凯　叶锋)