央企地产转让破冰为何不具备示范效应

　　6月4日,沸沸扬扬的非主营房地产业务央企退出在宣布近3个月后终于有了首家转让成功的案例，来自福建的一家民营地产公司中骏置业控股有限公司在1.26亿元取得中石油下属房地产公司北京都市圣景100%股权，一个月前，都市圣景以同样的价格在北京产权交易所挂牌。相比与其他在产权交易所挂牌的央企地产资产，北京都市圣景之所以能够成为第一个转让成功的项目其实是因为项目本身有着非常特殊的特质,并非其他央企地产项目所能够效仿。

　　首先，该项目是中石油100%拥有股权,不存在其他庞杂的股权结构，这是央企地产很多退出项目所不具备的。例如，在产权交易所公开挂牌转让的航天科工集团转让金中都置业有限公司80%股权，中国核工业集团挂牌转让下属北京新润房地产开发有限公司8%股权，以1元的价格挂牌转让的中石化下属北京燕山石油化工有限公司持有的珠海市华瑞物业建设有限公司50%股权，哈电气集团转让哈电地产置业股份有限公司35%股权、东力房地产开发有限责任公司25%股权等都不是100%的股权转让。

　　其次，项目本身拥有一定盈利空间。虽然，4月16日房地产调控政策的出台犹如给房地产市场泼上了一瓢冷水，多宗土地出让遭遇到流拍的命运，然而像都市圣景项目这样拥有的良好地段在当前的土地转让中已不多见。这块位于北京北二环附近德外大街的约5800平方米的土地其实已经成为稀缺资源，将来升值的空间十分巨大。

　　第三，对于央企来说，这已经是一块烫手的山芋。由于当初项目是通过法院拍卖渠道获得，大量拆迁受阻、规划调整等历史遗留问题使得该项目的开发并不像想象般的顺利。本来，该项目的开工时间是2005年，竣工日期是2007年。在国资委3月19日出台“限退令”的同时，都市圣景就曾收到过北京市国土资源局的通知，要求将该项目建设开发情况书面报告国土局，该项目已经推迟5年没有开工，已构成土地闲置。无论是从政策的风险还是从项目的风险，中石油都会很乐意将项目转出，况且，该公司在2002年成立以来就一直亏损，仅今年4月就净亏损68万元。

　　第四，转让条件相对宽松。由于是按照“限退令”退出，都市圣景的转让只求得全身而退，并不会期望从中牟利，并且不需要进行职工安置等项事宜，这也给了摘牌公司很大的运作空间。从转让方式价格上看，接盘方中骏置业应该是协议转让，并没有出现网络竞价的情况。

　　此次转让还有一个重要的因素就是接盘的民营企业不差钱。作为今年2月刚刚在港交所上市的福建民营房地产公司，中骏置业有着很好的融资渠道，并且也一直在高调拿地。中骏置业至今拥有土地储备超过700万平方米，其中去年新增土地储备超过145万平方米。该企业今年拟斥资30亿元收购土地，土地储备有望突破1000万平方米，拿地的愿望非常强烈。

　　虽然都市圣景在拆迁等方面还面临着一定的瑕疵，其实中骏置业政策的风险已经不大，再加上民营企业灵活的操作机制，应该不难解决。

　　央企地产退出的此次破冰，虽然总算给“劝退令”做了一个注脚，但是笔者看来并不具有示范效应。甚至有媒体预测，如果最终确实要落实“劝退令”的话，未来国资委甚至要成立一家新的资产管理公司，接纳招拍挂流拍或协议转让不出去的房地产业务资产，以及产业结构不合适或债务过多的房地产公司，并由这家公司对这些资产进行打包出售，或者根据属地原则转交给地方国资委，再注入到某一家公司。但这无疑于换汤不换药，并未达到“劝退令”原本的初衷。王志新