保障房将成为房企下一个业务重点

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　　5月份，70个大中城市房价环比上涨0.2%，涨幅较4月份大幅缩小。北京、南京、广州、深圳等地房价出现环比下降。力度空前的房地产调控政策取得了明显效果，房价过快上涨势头得到初步遏制。

　　尽管楼市成交量大幅下降，但开发商并没有开始进行大规模的降价促销，楼市出现了有价无市的局面。

　　房地产调控究竟对开发商的影响有多大，开发商应当怎样面对当前的市场形势，房地产行业和企业怎样才能长期健康发展？记者近日采访了万科集团总裁郁亮。

　　“万科绝不会硬扛着不调整”

　　“这轮房地产调控政策的力度和决心都是空前的。”郁亮认为，市场将重新回到自住购房者主导的状态。去年下半年部分热点城市房价上涨过快的情况不可能、也不应该一直持续下去。

　　万科在2009年已经提前对市场调整做出判断，并采取了行动。一方面，采取措施积极调整价格、促进销售，保证每个项目在开盘一个月内，销售60%以上，实现快速周转。目前，万科的可售存量房已经降到历史最低水平。另一方面，谨慎拿地、投资，并规避热点城市，购地支出占销售额的比例在大型房地产企业中处于最低之列。去年全国诞生的20个单价、总价地王，无一与万科有关。

　　“实际上，自从经历了上一次房地产市场调整以后，万科就一直坚持以客户为导向，尊重市场、顺应市场。”郁亮告诉记者，“市场好的时候，万科不会惜售，市场不好的时候，万科也绝不会硬扛着不调整。”

　　近期有传闻称万科6月份将在全国各地统一降价，郁亮表示，这种传闻并不准确。由于各地房地产市场差别很大，“一刀切”的做法不科学。万科总部充分授权给各地公司，根据当地市场情况进行促销。

　　“我们认为，健康的房地产市场应该有活跃的成交，有价无市等于没有市场。”郁亮认为，本轮房地产调控有足够的精确度和力度，市场调整只是刚刚开始，效果还将进一步显现。房地产企业应该顺应市场形势，积极主动调整价格，实实在在地坚持用购房者能够接受的合理价格加快销售，活跃市场。

　　这一次调整将是新起点

　　郁亮说，与以往几次调控带来的市场调整不同，由于宏观环境的变化，这一次调整不会半途而废。这一次调整，应该成为房地产业走上健康发展道路的新起点。

　　房地产调控的短期效果已经显现，市场过热的局面必然结束。要保持房地产行业长期健康稳定发展，在现有政策的基础上，还应从多方面完善房地产市场运行的机制，从根本上缓解供需矛盾。

　　“当务之急，要制定房地产行业的发展规划。”郁亮表示，我国正在快速城镇化过程中，各地应该对人口流动情况进行分析预测，并在此基础上设定合理的人均居住面积目标，制订住房建设的中长期规划，并明确其中保障性住房和商品住房的比例。进而制订城市发展、土地供应及配套资金的规划。

　　其次，应当努力增加城市尤其是一线城市的土地有效供应。郁亮建议，应当多管齐下增加土地供应，如发展以轨道交通为主干的城市快速公交通道、有前瞻性地布局新城区公共配套资源，从而扩大城市范围。适度提高城市容积率，提高土地利用效率。促进存量土地的盘活，同时鼓励开发能力较强、开发速度较快的企业盘活存量土地资源。

　　“土地招拍挂制度虽然受到很多批评，但我们认为应该坚持招拍挂，并完善这一制度。”郁亮表示，招拍挂遵循市场化原则，推动行业经营走向规范透明，使得具有开发能力的企业在获取土地上更有优势，有利于提高土地开发效率，增加住房市场供应。

　　保障房将成为房企下一个业务重点

　　近期《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》的出台，被称为鼓励民间投资的新“国36条”。郁亮认为，新“国36条”出台将为民间资本提供更多的出路，有效分流投资性购房资金，使住房更多体现其居住功能，避免行业出现大起大落。

　　国务院近日召开全国公共租赁住房工作会议，提出进一步鼓励社会力量参与保障性住房建设。郁亮认为，大规模的保障房建设将使中低收入家庭的基本居住需求得到满足，是房地产行业实现与社会良性互动、获得平稳发展环境的前提，也将成为房地产企业下一个业务重点。在政府的鼓励和支持下，房地产企业应当积极参与保障房开发。

　　2006年以来，万科已竣工和在建的各类保障性住房共159万平方米。目前正在与一些地方政府协商共同建设保障性住房。“参与保障住房是开发企业社会责任的体现，也是改善行业形象的需要，我们坚决支持，并且会发挥万科在住宅产业化方面的优势，积极参与保障房建设。”郁亮说。