新政出台已逾两月 房企徘徊博弈还在继续

　　新政出台已逾两月，博弈还在继续。

　　种种迹象显示，3月份时的楼市“狂热症”已经被遏制住。诸多上市房企公布的5月份业绩显示，一线城市的环比销售额均出现明显下跌，跌幅最高至50%，而向二三线城市重点转移的企业环比成交跌幅势头较缓。同时，销售单价也有所下降，如万科5月份销售单价环比跌幅达到12%，创去年12月份以来新低。

　　新城B股近日公布的5月份简报显示，当月实现销售面积约3.9万平方米、合同总值约3亿元，环比分别下跌约57%和61%。新城B股无疑是目前所有房企的“缩影”。在其前一天发布5月份简报的地产老大万科称，公司当月销售面积47万平方米，销售金额51.1亿元，同比分别下跌32%和20%，环比跌幅为26%和34%。港股上市房企同样也逃不出销售下滑的命运。龙湖地产、富力地产、碧桂园5月份销售额分别为15.5亿元、12.53亿元、22亿元，环比分别下滑39%、49%和27%。

　　尽管已显现量价齐跌的势头，但一些房企仍不以为然。2009年销售的“大获全胜”使它们不畏惧短期调整对资金链的冲击。不过，一边是手握现金，一边却是负债率高企。

　　新政对于产品线偏高端的房企影响更明显。在疯狂拿地后，专注高端物业的绿城中国也顶不住架在头上的达摩克利斯之剑。它不但2009年底负债率高达105%，而且2010年要支付约200亿元的地价款，资金缺口超过100亿元，详见本期B07版的《绿城疯狂拿地“后遗症”：资金缺口超百亿》。

　　诚然，负债率高的企业不止绿城一家。Wind资讯显示，2009~2010年第一季度，上市房企债务水平不断提高。2009年中期资产负债率64.53%，至末期时达到65.74%；2010年第一季度，这个数字上升为67.13%。

　　在此情况下，房企安全财务边界的底线是多少？北京贝塔咨询中心研究显示，国内最优质房企繁荣期的存量资产周转率一般在0.5~0.6之间，低谷期在0.2~0.3之间。这意味着短期支付需求不能超过总资产的20%~30%，短期贷款应小于手持现金；在长期贷款方面，如果危机延续至第二年，在剔除必要的应付款支出和营销管理支出后，房企第二年的偿债能力平均为总资产的5%~10%，即第二年到期的银行贷款不能超过总资产的10%，而房企总负债率应控制在40%~50%之间。而目前房企的负债率已远远超过这个安全边界底线。

　　在信贷政策日趋紧缩的情况下，房地产上市公司资金来源增速整体放缓，新“国10条”出台后更无一家房企获得银行大额授信。

　　由于资本市场调整显著，企业IPO、增发融资难度也加大。截至5月底，仅有中骏置业一家在港上市，此前计划在香港分拆上市的太古地产于5月初宣布上市计划暂时搁置。而且截至目前，国内A股市场本年未有房地产公司获批上市。

　　在回款周期拉长、信贷收紧、负债率高企等因素下，今年年底房企资金链将面临大考。

　　2009年房地产开发企业本年资金来源达到5.7万亿元。其中，定金及预收款15914亿元，占资金来源的27.86%；个人按揭贷款8403亿元，占资金来源的14.71%，两项共计占42.57%，占房地产开发企业资金来源的近半壁江山。

　　而新的房地产市场调控政策，贷款首付比例提高、利率从高执行、多套停止贷款等措施，从根本上限制了房企可用资金来源。如政策有效执行，那在未来1~2年内，将对房企融资环境产生致命影响。

　　降价剑在弦上。恒大最先在全国掀起降价潮，全国八五折优惠算是给足了新政“面子”，万科也在不久刮起了降价的风波，紧接着绿地集团宣布6月8日起全国41个城市的全线项目实施优惠。

　　环境的“恶劣”给房企带来的并不单单是变相降价，更多的也是房企面临的压力和挑战：销售额急剧萎缩、资金链紧张、拿地成本增加等。在这样的背景下，房企是如何生存的？还将继续推动降价潮赢得资金的周转吗？

　　只是，降价似乎又成为房企的必然选择。但降价带来的退房等诸多问题，又将成为危险的前奏曲，房企陷入抉择两难。

　　究竟房企所能承受的降价底线是多少？

　　从银监会进行的房贷压力测试看，银行所能承受的房价跌幅为20%~50%。不过，这并非爆发连环信用违约的“容忍底线”。有专家认为，一线城市房价降40%~50%也不会对银行有大的冲击。

　　在此基础上，《投资者报》对房企同样进行一次压力测试，采用的模板是对企业现金流承受能力。根据测试结果，为满足A股房企在2010年最低800亿元、2011年最低1100亿元的现金底线，它们可以承受的最大房价下跌幅度是25%，但下跌持续时间不能超过9个月；从时间看，可以承受的最长下跌时间是12个月，但跌幅不能超过10%。

　　本轮调控如果执行到位，必然导致房企重新洗牌。随着整合并购的应运而生，一批房企逃不出出局的命运。

　　其实，并购已呈逐渐增多的态势。新政发布的两个月时间内，A股市场上公司涉及房地产开发的并购事件已远远超过百起。分析人士认为，在地产新政下，大型开发商在不降价的情况下，能撑3~6个月。部分此前过度扩张、成本控制能力较差的房企到今年下半年，就会出现资金链方面的问题；而经营相对保守、融资能力强的大型企业，在行业内的相对地位反而会提高。

　　而此时，明智的房企已开始行动，试图还原房价一个相对合理的位置。(记者 朱艺) (来源：《投资者报》)