南昌二手房指导价上调前交易暴增 调控仍存漏洞

6月30日下午，南昌二手房交易市场人满为患

　　大江网讯 见习记者秦海峰报道：从7月1日起，南昌市全面调整城区二手房交易政府指导价。这是自2006年以来南昌市二手房交易政府指导价的首次上调，指导价格调整幅度从20%—60%不等。

　　在此次南昌城区二手房政府指导价调整中，英雄经济技术开发区和桑海经济技术开发区首次列入被指导区域，分列五类、六类地段。

　　新政还未生效，二手房成交量即应声暴涨。不过多位二手房市场资深人士表示，7月1日后，二手房市场就会恢复平静，但坊间围绕二手房市场交易的种种诟病并不会随着指导价的上调而消失。

　　二手房交易量近两日暴涨

　　6月30日，记者在南昌房管局二手房交易市场看到，整个交易大厅人满为患，这和一周前记者前来时门可列雀的情形形成鲜明对比。

　　“近两天前来办理产权交易抵押的市民增加了近十倍，以前平常都是几十个人，现在一下子多了400人，到下午2点半办理产权交易抵押受理的就已经有454个号在等待了。”南昌房管局二手房交易市场的一位客服人员表示。

　　另据记者从南昌房地产信息网数据中心了解到的数据显示，6月29日、30日两日南昌二手房成交量暴涨，其中29日成交158套，30日成交225套，两天的成交量接近400套，而南昌市5月份的二手房总体成交量不过才1640套。

　　7月1日后二手房成交量或大幅回落

　　不过，据记者在南昌市房地产交易中心以及南昌中心城区二手房中介店随机采访的十多位正在咨询和办理过户手续的购房者反映，多数人买房是为了自住，指导价上调对自己的购房计划影响甚微。

　　“此次政府调高二手房指导价对二手房市场的交易量肯定会有一定的促进作用，但这只是短期的，因为现在的二手房买方绝大部分都是刚性需求者，为了这个指导价的价差去逃税的不多。”鸿基房产交易部资深人士冉小姐表示。

　　中环地产总经理助理李国平表示，“我们在半个月前就知道这个指导价格要上调。2年前也传闻要调高二手房指导价，但是由于金融危机突然爆发，房地产市场跌入低谷，最后也就不了了之。今年3月份又传闻调整，终于在6月底变成了现实。”

　　“原来的二手房指导价显然已经不适应目前南昌的房价水平，但是这个新的指导价对二手房市场的影响也只是短暂的，可能这两天的成交量会有所上升，7月1号开始后，二手房成交量就会恢复正常。”李国平认为。

　　政策执行被疑不力

　　根据此次政府出台的规定，从今年7月1日起，二手房办理交易时均将以新的指导价作为缴交契税、营业税、个人所得税等税费的依据，成交价格低于指导价的，以政府指导价为准；成交价高于指导价的，以实际成交价为准。

　　据了解，虽然在历次出台的南昌二手房政府指导价政策中，都有“实际成交价格低于指导价格的以政府指导价为准；若成交价格高于指导价格以实际成交价格为准，作为缴交税费的依据。”的规定，但是在二手房买卖的实际执行中却并非如此。

　　“一直以来南昌二手房交易绝大部分都是按照所处地段的指导价来缴纳各种税费。当然，如果客户有需求说要按照实际价格缴税，我们也会办理。此次指导价格上调后，一套在一类地区100平米的房子，多出来的税费最高也才三四千块钱，所以对后市影响不是很大。”冉小姐说。

　　这一观点也得到了中环地产总经理助理李国平的认同，“一直以来都是按指导价缴纳各种税费，这次各类地段的指导价上调幅度普遍在500元左右。按照这个标准算，增加的税费对刚性需求者影响并不大。”李国平分析表示。

　　政府指导价或成鸡肋

　　据了解，此次二手房交易政府指导价格虽有上调，但和市场真正的价格还有很大差距。一类地区大部分都属于市中心的范围，而在市中心范围内2000年后建成的商品房中，单价5000元以下的房子早已难觅踪迹，二手房政府指导价即使上调后也仅为3000元。

　　“这个指导价离真正的市场价格太远太远，但是其中却表达出有关方面对当前二手房交易打政策擦边球、做低合同价逃税的忧虑。虽然上调指导价，但是各项应配套的规定并不完善，二手房地段、价格的界定、评估标准也存在漏洞，避税、逃税空间依然存在。”南昌市一家不愿透露姓名的房地产网站负责人认为。

　　“政府指导价格跟不上市场或许有政府的各种考量，但是在房地产市场交易秩序还有待完善的背景下，一味地对市场指导定价会不会进一步削弱市场机制的发育，这才是我们应该深思的问题。”这位负责人说。