上海投资客集中区域 领跌新政后二手房市场

　　本周，记者连续走访了浦东联洋、普陀长寿路、南静安等沪上多个二手房热门成交板块，发现随着沪版调控细则迟迟未出，前一月度的抛盘势头至今已经大幅减弱；价格方面，前期投资客的多寡，在很大程度上左右了区域房价的降幅。

　　而从区域来看，投资客较为集中的长宁古北、徐汇中心、南静安、浦东川沙，投资客抛盘占新增挂牌的六成以上，其成交均价也随较新政前高点滑落10%-20%。相反，一些自住率相对较高的区域，如浦东联洋和川沙老镇等地，前期自住客比例高达70%-80%，房价水平则在经历初步小幅下调后呈企稳迹象。

　　中远两湾城板块：

　　投资客放盘不急不慢

　　4月政策出台后，中远两湾城的投资客“慌了神”，一时找不到方向，于是5月份爆发了投资客的集中抛盘，挂牌量是4月份的3倍，但是进入6月，两湾城的挂牌量呈现平稳上升态势。上海中原两湾城板块区域竺忱经理表示，现在中远两湾城挂牌量基本和5月持平，价格有所松动，跌幅在5%-10%左右，成交量比5月上升约10%-15%。

　　上海中原两湾城一店经理施振毅告诉记者， 6月两湾城已经没有大量放盘现象，而是陆陆续续的放，投资客已经没有政策初期那么急躁了，多数房东的心态是 “不急不慢、能卖就卖”。

　　据记者了解，目前在两湾城的投资客中，“温州客”占到了40%左右的比例，也正是这批团结的温州客操持着放盘的大局，他们手上一般持有多套物业，5月由于政策效应，加上上海细则迟迟不出，加重了他们的担忧，故多数人打算先清空在上海的物业然后另作投资打算，直接造成5月挂牌量大升。进入6月，政策并无变化，投资客的恐慌情绪逐渐消散，只有部分房东急于套现而主动降价，使得整体成交价下跌5%-10%左右。

　　记者在调查中遇到这么一则案例——一位温州投资客，他手上持有3套物业，一方面政策出台加大了他贷款的压力，另一方面房东已经有了其他的投资计划，所以需要快速回笼资金，想要快速出售两湾城四期一套100平米的2房，起初挂牌270万元，均价在26000元/平米左右，当发现看房客户不踊跃后，现在愿意以24000元/平方米的单价出售。

　　“目前该板块的投资客已经比去年市场好的时候少了50%，”两湾城一店施经理表示，“存活”下来的这批投资客一般资金实力较强，虽然不是“非卖不可”，但他们也认为上海房价在近几年已经到了顶峰，所以如果能够出手卖掉也不错；但另一方面他们又长期看好后市，所以7成左右的投资客甚至表示，等市场回暖了仍然会“杀”回来继续投资。

　　陆家嘴板块：

　　投资客多“按兵不动”

　　业务员小刘近日接待了一位客户，他看中了世茂滨江的一套237平米的3房，房东挂牌1250万元，客户想要1200万元拿下，但房东并不急于出手，一分也不肯让，价格十分坚挺，结果导致交易“流产”。

　　客户表示很不能理解：“不是有报道说，1300万元的世茂滨江最终1000万元成交，而现在怎么连50万元都还不了？ ”房东则表示，江景豪宅卖一套少一套，等他资金周转不灵了再降价卖也不迟。 陆家嘴板块一直是豪宅投资的热门地块，自新政出台后，该区域二手房成交量急剧萎缩，客户量骤减50%，而房东基本按兵不动，议价空间近乎于“零”，只有个别的房东愿意降价出售，而这些物业也已在5月成交，导致整个6月成交冷清。

　　陈经理表示，陆家嘴的投资型房东多为生意人，资金实力雄厚，政策出台前的一周几乎没有什么房源放出来，从政策出来至今，每周新增挂牌也就2、3套，政策对于这里的房东来说影响并不大，多数人都认为自己持有的是保值度较高的豪宅，希望长期持有。

　　记者在采访中了解到，目前世茂滨江花园均价在40000-55000元/平方米，个别心态不稳的房东已经在新政后的短时间内出售房源，因此市面上挂牌的房源多数没有议价空间，不少原本想在低潮时买入豪宅的客户在议价遇阻时往往空手而归，这也使得诚意购房客户也日渐稀少。

　　浦东联洋、南静安板块：

　　“特价房”入市“下单”快

　　房地产新政推出的第一个月，浦东联洋板块成交量便环比下跌60%-70%，6月成交量也维持在较低水平。但截至目前，该板块房价并没有继续下行的态势，业主仅提供2%-3%的议价空间，主流成交均价保持在3-3.5万元/平方米。

　　业内人士告诉记者，究其原因，经过数年前的投资高峰期，联洋板块目前的自住比例已高达70%-80%，降价抛售情况罕有发生，因此价格松动也并不十分明显。

　　5月初，某业主因资金周转所需，将水清木华一套137平方米三房房源以560万元的总价挂牌，虽有意向买家登门看房、却无人接盘。 6月初，该业主动将报价降至510万元、以求套现，降价幅度达到9%，使得这一房源遂在一周内达成交易。但目前这样诚意让价的业主并不多见，仍属个别现象。

　　而在同样拥有大量中高端楼盘的南静安板块，记者了解到，当地的二手房价格已普降10%，主流均价回归至3.5-4万元/平方米。 21世纪不动产上海锐丰成都北路分行经理沙耀明介绍说，6月南静安板块新增挂牌量环比增长约15%-20%，其中投资客抛盘占比达6成。

　　“事实上，新政刚刚出台之际此类业主们就对政策调控十分敏感，一个月内就有5%左右的让价。 ”一位二手房中介人士称，进入6月，新房市场的降价现象使得他们再度做出3%-5%的让价，较新政前累计有10%-15%的让价空间。正是得益于价格的松动，南静安6月成交量环比增长近2成。

　　浦东川沙、迪士尼板块：

　　老镇抗跌，投资型新盘领跌

　　川沙老镇一直是自住率非常高的地区，除房龄低于5年的次新房有15%-20%的投资客存在外，其它买家几乎都为刚性需求及改善型需求，在张江高科技园区工作的白领一直是该区域的主力居住群体。受此影响，一套总价90万元左右的小户型老公房，业主仅会做出3-5万元的让价。尽管如此，需求的旺盛仍使得此类房源的交易占比达到7成，并支撑板块6月的整体交易量环比增长20%。 记者还了解到，川沙板块的江镇、施湾两地去年受迪士尼题材的影响，累积了一批投资型业主，这也成为去年大涨的项目目前经历大幅调整的重要因素。江镇的标杆楼盘——天和湖滨去年5月开盘均价7800元/平方米左右，随着一批投资型客户入市，短短一年内，该楼盘均价在新政出台前已上涨至1.55万元/平方米。但目前，该楼盘的成交均价仅为1.3万元/平方米，降幅已达16%、领跌局部市场。(记者 杨冬) (来源：新闻晚报)