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上海投资客集中区域 领跌新政后二手房市场

来源:中国新闻网
2010年07月02日17:34
  本周,记者连续走访了浦东联洋、普陀长寿路、南静安等沪上多个二手房热门成交板块,发现随着沪版调控细则迟迟未出,前一月度的抛盘势头至今已经大幅减弱;价格方面,前期投资客的多寡,在很大程度上左右了区域房价的降幅。

  而从区域来看,投资客较为集中的长宁古北、徐汇中心、南静安、浦东川沙,投资客抛盘占新增挂牌的六成以上,其成交均价也随较新政前高点滑落10%-20%。相反,一些自住率相对较高的区域,如浦东联洋和川沙老镇等地,前期自住客比例高达70%-80%,房价水平则在经历初步小幅下调后呈企稳迹象。

  中远两湾城板块:

  投资客放盘不急不慢

  4月政策出台后,中远两湾城的投资客“慌了神”,一时找不到方向,于是5月份爆发了投资客的集中抛盘,挂牌量是4月份的3倍,但是进入6月,两湾城的挂牌量呈现平稳上升态势。上海中原两湾城板块区域竺忱经理表示,现在中远两湾城挂牌量基本和5月持平,价格有所松动,跌幅在5%-10%左右,成交量比5月上升约10%-15%。

  上海中原两湾城一店经理施振毅告诉记者, 6月两湾城已经没有大量放盘现象,而是陆陆续续的放,投资客已经没有政策初期那么急躁了,多数房东的心态是 “不急不慢、能卖就卖”。

  据记者了解,目前在两湾城的投资客中,“温州客”占到了40%左右的比例,也正是这批团结的温州客操持着放盘的大局,他们手上一般持有多套物业,5月由于政策效应,加上上海细则迟迟不出,加重了他们的担忧,故多数人打算先清空在上海的物业然后另作投资打算,直接造成5月挂牌量大升。进入6月,政策并无变化,投资客的恐慌情绪逐渐消散,只有部分房东急于套现而主动降价,使得整体成交价下跌5%-10%左右。

  记者在调查中遇到这么一则案例——一位温州投资客,他手上持有3套物业,一方面政策出台加大了他贷款的压力,另一方面房东已经有了其他的投资计划,所以需要快速回笼资金,想要快速出售两湾城四期一套100平米的2房,起初挂牌270万元,均价在26000元/平米左右,当发现看房客户不踊跃后,现在愿意以24000元/平方米的单价出售。

  “目前该板块的投资客已经比去年市场好的时候少了50%,”两湾城一店施经理表示,“存活”下来的这批投资客一般资金实力较强,虽然不是“非卖不可”,但他们也认为上海房价在近几年已经到了顶峰,所以如果能够出手卖掉也不错;但另一方面他们又长期看好后市,所以7成左右的投资客甚至表示,等市场回暖了仍然会“杀”回来继续投资。

  陆家嘴板块:

  投资客多“按兵不动”

  业务员小刘近日接待了一位客户,他看中了世茂滨江的一套237平米的3房,房东挂牌1250万元,客户想要1200万元拿下,但房东并不急于出手,一分也不肯让,价格十分坚挺,结果导致交易“流产”。

  客户表示很不能理解:“不是有报道说,1300万元的世茂滨江最终1000万元成交,而现在怎么连50万元都还不了? ”房东则表示,江景豪宅卖一套少一套,等他资金周转不灵了再降价卖也不迟。 陆家嘴板块一直是豪宅投资的热门地块,自新政出台后,该区域二手房成交量急剧萎缩,客户量骤减50%,而房东基本按兵不动,议价空间近乎于“零”,只有个别的房东愿意降价出售,而这些物业也已在5月成交,导致整个6月成交冷清。

  陈经理表示,陆家嘴的投资型房东多为生意人,资金实力雄厚,政策出台前的一周几乎没有什么房源放出来,从政策出来至今,每周新增挂牌也就2、3套,政策对于这里的房东来说影响并不大,多数人都认为自己持有的是保值度较高的豪宅,希望长期持有。

  记者在采访中了解到,目前世茂滨江花园均价在40000-55000元/平方米,个别心态不稳的房东已经在新政后的短时间内出售房源,因此市面上挂牌的房源多数没有议价空间,不少原本想在低潮时买入豪宅的客户在议价遇阻时往往空手而归,这也使得诚意购房客户也日渐稀少。

  浦东联洋、南静安板块:

  “特价房”入市“下单”快

  房地产新政推出的第一个月,浦东联洋板块成交量便环比下跌60%-70%,6月成交量也维持在较低水平。但截至目前,该板块房价并没有继续下行的态势,业主仅提供2%-3%的议价空间,主流成交均价保持在3-3.5万元/平方米。

  业内人士告诉记者,究其原因,经过数年前的投资高峰期,联洋板块目前的自住比例已高达70%-80%,降价抛售情况罕有发生,因此价格松动也并不十分明显。

  5月初,某业主因资金周转所需,将水清木华一套137平方米三房房源以560万元的总价挂牌,虽有意向买家登门看房、却无人接盘。 6月初,该业主动将报价降至510万元、以求套现,降价幅度达到9%,使得这一房源遂在一周内达成交易。但目前这样诚意让价的业主并不多见,仍属个别现象。

  而在同样拥有大量中高端楼盘的南静安板块,记者了解到,当地的二手房价格已普降10%,主流均价回归至3.5-4万元/平方米。 21世纪不动产上海锐丰成都北路分行经理沙耀明介绍说,6月南静安板块新增挂牌量环比增长约15%-20%,其中投资客抛盘占比达6成。

  “事实上,新政刚刚出台之际此类业主们就对政策调控十分敏感,一个月内就有5%左右的让价。 ”一位二手房中介人士称,进入6月,新房市场的降价现象使得他们再度做出3%-5%的让价,较新政前累计有10%-15%的让价空间。正是得益于价格的松动,南静安6月成交量环比增长近2成。

  浦东川沙、迪士尼板块:

  老镇抗跌,投资型新盘领跌

  川沙老镇一直是自住率非常高的地区,除房龄低于5年的次新房有15%-20%的投资客存在外,其它买家几乎都为刚性需求及改善型需求,在张江高科技园区工作的白领一直是该区域的主力居住群体。受此影响,一套总价90万元左右的小户型老公房,业主仅会做出3-5万元的让价。尽管如此,需求的旺盛仍使得此类房源的交易占比达到7成,并支撑板块6月的整体交易量环比增长20%。 记者还了解到,川沙板块的江镇、施湾两地去年受迪士尼题材的影响,累积了一批投资型业主,这也成为去年大涨的项目目前经历大幅调整的重要因素。江镇的标杆楼盘——天和湖滨去年5月开盘均价7800元/平方米左右,随着一批投资型客户入市,短短一年内,该楼盘均价在新政出台前已上涨至1.55万元/平方米。但目前,该楼盘的成交均价仅为1.3万元/平方米,降幅已达16%、领跌局部市场。(记者 杨冬) (来源:新闻晚报)
(责任编辑:廖恒)
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