楼市今后调控重心移向增加供应 阶段政策降虚火

　　今后调控重心移向增加供应

　　□本报记者 王锦

　　今年可谓房地产“政策调控年”。逐渐严厉的房地产调控政策正在浇灭楼市虚火。业内人士认为，房地产调控政策未来的重心将向行业的制度性变革方面偏移，比如房产税的逐步推进、保障房建设的切实执行等。

　　阶段政策降虚火

　　事实上，2010年伊始，对于房地产的调控政策便呈现逐步收紧态势。

　　1月10日，国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款，二套房首付不得低于40%，并加大对房地产贷款的窗口指导。此后，国土资源部也对房地产用地供应和监管提出严格要求，国资委亦要求78家非房地产主业央企退出地产业。

　　而自4月份起的新一轮调控新政，更是显示了政府遏制房价快速上涨的决心，调控力度也史无前例，调控重心则直指对于需求尤其是投机、投资性需求的遏制。

　　国务院4月15日颁令，购买二套房，首付款不得低于50%，利率不低于基准利率的1.1倍；首套房且建筑面积逾90平米的，首付不低于30%；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款和利率水平。

　　紧接着的4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（新版“国十条”）发布，实行更为严格的差别化住房信贷政策，对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

　　此后，浙江、北京、深圳、海南、青岛、广州、重庆等地相继出台楼市调控的相关细则，将调控进行到底。

　　其中，北京细则最为严厉，要求商业银行暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民，暂停发放购买住房贷款；自通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。

　　各部委随后亦纷纷打出针对房地产市场的政策调控组合拳：银监会4月23日明确提出对于开发贷款和土地储备贷款“三不贷、三挂钩”原则；国税总局5月17日发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中若干计税问题，并于6月3日划定土地增值税预征最低限；住建部6月7日明确二套房“认贷又认房”的认定标准。

　　众多调控政策对需求的抑制效果明显，诸多一线城市的商品房呈现“量跌价滞”局面。

　　不过，不少业内人士认为，由于政策过于严厉，在抑制投资性需求的过程中也会造成对改善性需求的误伤，因此政策的持续性并不强，更多属于临时性政策，后期随着房价的逐步调整，此类政策也有望逐步松动。

　　长效政策增供应

　　压制需求的同时，调控政策也从增加有效供应入手来平衡楼市供求关系，尤其明确要调整供应结构，并加大保障住房建设。

　　国土资源部4月15日公布住宅用地供应计划，全国30个省、市、区2010年度住房用地计划拟供应量约为18万公顷，比去年增长135%。其中，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占住房用地计划供应总量的77%。

　　随后，新版“国十条”再次重申增加住房有效供给、调整住房供应结构，要求各地尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例；在房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。

　　银监会4月23日提出对于开发贷款和土地储备贷款“三不贷、三挂钩”原则，对闲置土地、捂盘惜售、囤积房源的房地产商不予发放贷款。

　　此后，各部委亦陆续出台政策，将保障性安居工程建设列为工作重点。

　　5月4日，住建部等联合下发通知，要求各地区通过新建、改建、购置、租赁等方式多渠道筹集廉租住房房源；由住建部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》6月12日正式对外发布，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难；6月18日，住建部、发改委等七部委联合印发《关于做好住房保障规划编制的通知》，部署2010-2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划编制工作。

　　业内指出，增加供应量的过程相对较为缓慢，保障房建设、土地出让制度改革等政策也需要在未来继续深化。房地产调控政策未来的重心将向行业的制度性变革方面偏移，比如房产税的逐步推进、保障房建设的切实执行等，从此方面来讲，政策调控将会常态化。