公租房运行 鼓励企业当主体

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　　日前，住房和城乡建设部等7部门印发了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（以下简称《指导意见》），提出要加大公共租赁房建设力度。公共租赁房以当前住房问题逐渐凸显的“夹心层”家庭为供应对象，受到广泛关注。部分地方已掀起公租房建设热潮。

　　今年能解决多少人的居住问题？租金怎么定？公租房的筹建资金、土地供给有哪些来源，如何保证可持续？

　　带着疑问，本报记者对住房和城乡建设部副部长齐骥进行了专访。

　　满足“夹心层”阶段性需求

　　记者：近年来“夹心层”住房问题凸显的原因是什么？为什么说公共租赁房符合“夹心层”的需求？

　　齐骥：近几年来，随着廉租房、经济适用房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城镇低收入家庭的住房条件已经或正在得到改善。但由于部分地方商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房，按照现行政策又不属于廉租住房、经济适用住房的供应对象。这些家庭成为住房政策的“夹心层”。此外，还有以下两类需要高度关注：一是外来务工人员尚没有纳入城市住房保障范围，住房较为困难。二是新参加工作的职工阶段性住房支付能力不足，矛盾日益显现。

　　解决这些家庭的住房困难，如果全部依靠扩大廉租住房供应，短时间内财政无力承受。另外，部分“夹心层”群体随着收入增长，几年后将具备通过市场解决住房的支付能力，对政府保障的需求是阶段性的。

　　公共租赁房租金水平比较适度，租赁关系相对稳定，符合“夹心层”在一定阶段内租赁住房的实际需求，是解决“夹心层”住房问题的较好选择。

　　今年将建设37万套

　　记者：公共租赁房在我国刚刚起步，目前全国公共租赁房建设进展如何？有哪些比较好的做法和经验？

　　齐骥：公共租赁住房发展在部分省市已经起步。江苏省多年来累计筹集公共租赁住房近40万套（间），2010年计划再筹集10万套（间）。重庆市已建成农民工公寓130万平方米，2010年再开工建15万套。厦门、深圳、天津、福州、常州5城市2008—2012年规划筹集公共租赁住房20万套。

　　根据各地区与住房和城乡建设部签订的目标责任书统计，今年全国将建设37万套（间）公共租赁房。各地正在积极制订公共租赁住房发展规划和年度计划，并纳入2010—2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划，分年度组织实施。

　　从目前看，这些先行地区在探索过程中，已经取得了不少有益的经验。首先是投资主体多元化。第一种类型，城市政府作为投资主体，包括财政直接投资和成立国有保障性住房公司投资。第二种类型，开发企业或其他机构作为投资主体。多数农民工公寓属于这一类型。第三种类型，政府和企业共同出资。部分地区探索政府投入和国有大中型企业危旧房改造相结合，共同建设公共租赁住房。住房产权按照谁投资、谁持有的方式确定。

　　其次，集中建设与配套建设相结合。土地采用划拨和协议出让方式供应的，大多统一建设，如厦门、天津、福州等。土地采用招拍挂方式出让的，一般都约定在商品住房等项目中配建，建成后由政府回购或收回，如青岛、北京、常州市。建设标准定为小户型，单套建筑面积控制在60平方米以内，进行基本装修，可直接入住。

　　第三，租金水平趋于市场化。多数地方公共租赁住房租金以建设和运营成本为基础，结合市场租金及租赁对象承受能力综合确定、定期调整，略低于市场租金水平。也可采用市场定价，政府对收入水平较低的承租人给予适当的租金补贴。

　　从各地的实践看，一方面，公共租赁住房供应范围更广，覆盖的群体更多，能有效地缓解部分城市商品住房的供求矛盾，使新就业职工和城市中的“夹心层”的住房困难加快得到解决；另一方面，由于公共租赁住房建设投资主体多元化、产权方式灵活、租金水平趋于市场化，加之开发过程中的优惠政策，可以调动社会各方面的积极性参与开发建设，有着广阔的发展空间。

　　引入社会资金参与建设

　　记者：从目前的探索和实践看，发展公共租赁房已经起到了哪些积极作用？还有哪些问题需要解决？

　　齐骥：从各地实践看，发展公共租赁住房有着重要意义。一是对“夹心层”提供稳定住房，满足其阶段性、过渡性基本居住需求，实现了住房市场和住房保障之间的衔接，健全了住房政策体系。二是部分城市尝试引入社会资金参与公共租赁住房建设，对解决保障性住房建设资金筹集问题有较大的借鉴意义。三是公共租赁住房还可以为领取廉租住房租赁补贴的低收入家庭提供房源。这些家庭收入提高后，政府可通过逐步减少补贴或提高租金形成有效的退出机制。也有的地方通过先租后售、住户逐步购买的方式满足部分家庭购房的需要，有利于各类住房保障政策的衔接。总而言之，公共租赁住房的发展，将大大推进保障性安居工程的速度，加快推进住房保障工作。

　　目前，公共租赁住房建设尚处于探索阶段，各地在执行《指导意见》过程中，还要不断总结经验，强化监督，阳光操作，使公共租赁住房的建设成为百姓欢迎的“民心工程”。

　　鼓励企业持有产权

　　记者：政府将从哪些方面支持公共租赁房的发展？公共租赁房制度的发展，还需要哪些努力？

　　齐骥：《指导意见》已经明确提出，要从土地、财税、信贷等方面对公租房建设予以支持。一是土地供应政策。把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障。二是资金支持政策。要求地方政府加大对公共租赁房建设和运营的投入。省、市、自治区人民政府要给予资金支持，中央以适当方式给予资金补助。三是税费优惠政策。对公共租赁房的建设和运营给予税收优惠，涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。四是信贷支持政策。鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款等渠道，拓展公共租赁住房融资渠道。

　　在下一步的实践中，要着力建立以企业为主体的公共租赁住房运行机制。鼓励各地发展由企业投资和持有公共租赁住房产权，负责公共租赁住房建设、租赁和维修等日常工作。这种企业可以由社会机构出资设立，也可由社会机构和政府共同出资组建。同时，要在生活便利、公共交通沿线区域发展公共租赁住房。比如通过城市棚户区改造原址配建公共租赁住房，在配套成熟的普通商品住房小区中配建公共租赁住房等。同时，鼓励社会存量住房用于公共租赁住房。