北京楼市调控百日七成打折楼盘做“表面功夫”

　　调控百日 观望已成主流

　　七成打折楼盘只做“表面功夫”

　　今年4月14日，国务院常务会议研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，拉开了“史上最严厉”的房地产调控序幕。

　　调控百日，随着楼市进入深度博弈期，目前一、二手房的量价情况如何，暴涨的房租能否回归平稳，最关键的是未来的政策取向又将如何？

　　7月上旬交易量跌破5000

　　同比跌六成

　　一手房方面，北京房地产交易管理网数据显示，7月中上旬，北京商品房期房成交总量为4442套，比6月同期的3264套上涨了36.1%。而现房总成交量为2094套，比6月同期下调了4.5%。去除经、限房，商品住宅总成交为2687套，比6月同期的1950套上涨了37.8%。

　　“虽然数据出现明显上涨，但是主要原因为6月下旬开始的中低价、郊区商品房供应上涨，而且6月的成交量已经处于低量。7月中上旬的住宅除经、限房外也仅为日均134套，与新政前4月份330套的住宅日均成交量相比，跌幅依然达到了六成。”北京中原三级市场研究部研究总监张大伟表示。

　　而二手房方面则表现更为惨淡。北京房地产交易管理网数据统计显示，7月上半月北京二手房成交量继续萎缩，总成交量仅为4749套，环比6月同期成交量下跌4.92%，同比下调幅度近六成。同时，单套面积与上年同期相比微量上扬，但仍然集中在90-100平方米的房产项目。

　　“受4月以来‘国十条’、‘京十二条’等楼市收紧政策陆续颁布的影响，房地产交易市场的活跃度大幅降低，交易量较往年出现极大的回落；其次购房者的观望情绪愈加高涨，观望政策执行的强硬力度，对未来预期的降价充满信心。”张大伟认为，在随后的三四季度，二手房市场将依然处于低迷态势，交易量仍将在下行通道上徘徊。同时，交易价格仍有一定下调的空间，并将在回落后走稳。

　　31个楼盘继续降

　　七成打折楼盘“假招安”

　　与观望趋势成主流的是，开发商在降价上普遍还呈相互观望态度。

　　某网房产数据显示，在6月新政满两月时，在42%的楼盘降价的基础上，7月有31%的楼盘继续降价，两个楼盘降幅超过20%，还有七成的楼盘进行9折至9.9折不等的打折优惠。同时，还有43%的楼盘维持6月价格不变。另外，仍然有21%楼盘继续上涨中。

　　数据显示，7月份有 31个楼盘继续降价，其中1个降幅在1%以内，25个降幅在1%-10%，3个降幅在11%-19%，2个降幅在20%以上。其中专家国际公馆均价从6月份的2.3万元/平方米降至1.82万元/平方米，单价降4800元，降幅为20.8%；加州水郡从6月份的1.76万元/平方米降至1.38万元/平方米，单价降3800元，降幅为21.5%。

　　但与6月份相比，此次调查显示，22个涨价项目的涨幅明显回落，其中两个楼盘涨幅超过10%，绝大多数楼盘涨幅在5%以下。和前几次调查一样，涨价盘基本上为高端项目，如东阙都、璞瑅、强佑清河新城、天下儒寓、中海紫御公馆、绿城北京诚园、天润福熙大道等。

　　与此同时，还有42个楼盘维持6月份的价格不变。但其中不乏之前已经降价过一轮的楼盘，如世界名园、亿城西山公馆、京汉铂寓、艺苑·桐城、富力·丹麦小镇、香悦四季、顺鑫朗郡、北京新天地等热销楼盘。

　　据该调查负责人表示，在100个被调查的楼盘中，有70个楼盘进行了打折，折扣从9折至9.9折不等，其中永翊公馆给出全款9折的折扣。但绝大部分楼盘都是跟随市场折扣“潮流”象征性地打折，折扣幅度多集中在9.7-9.9折之间，相当数量的楼盘对贷款购房则没有折扣。有人士指出，这样的折扣一方面是为了避免自己孤立于市场折扣潮中，一方面则只是为了象征性安抚购房者的敌对情绪，为今后的销售铲除“心理疙瘩”。

　　新政百日土地市场“地王”难现

　　楼面价下降56.4%

　　7月16日上午，昌平小汤山镇地块以及通州马驹桥镇居住用地开标。以最高投标价计算，此次小汤山地块的楼面价为6997.28元/平方米。相比于新政前相同区域地块最高楼面价下降了53.6%，通州马驹桥镇地块则下降了57.3%。

　　楼面价下降已经成为土地市场上的主流表现。

　　数据显示，新政百日后居住性地块楼面价格相比新政前下降56.4%。新政前百日北京平均土地初始价格为6172.46元/平方米，新政后此值为4156.95元/平方米，下降幅度为32.7%（一切计算结果都基于今年1月5日至7月20日期间北京市居住性土地成交数据，按挂牌时间为节点统计，下同）。与此同时，新政后的土地成交楼面价格也有大幅下降，平均楼面价格从新政前百日12149.05元/平方米下降到5292.22元/平方米，平均楼面价格下降了56.4%，平均溢价率也从132.78%下降到了10.22%，下降幅度达92.3%。

　　在成交量方面，新政后北京居住性土地成交量从新政前的15宗减少到新政后的11宗，成交量下降了27%。这也直接导致土地成交面积下降了34.8%。

　　链家地产分析师认为，新政之后，北京居住性土地交易市场趋于冷淡的主要原因有以下两点，首先，新政的出台使得开发商对高价拿地持谨慎态度；其次，以往的地王至今“动静不大”，给高价拿地以警示作用。

　　调控百日

　　楼市调控格外彷徨

　　房地产作为此轮经济刺激的最大受益方，显然心态更是复杂。

　　按照著名经济学家成思危的说法，房地产依然是国民经济的支柱产业，上下游相关联的产业有60个，房地产拉动经济的作用非常重要。因此，从长远来看，房价肯定是上升的。

　　而统计局公布的数据验证了这一点。6月份，中国房价环比回落0.1%，是15个月来首次出现环比回落。

　　业内人士认为，“0.1%”这个数据很不起眼，但实际上，已经足够统计局大声宣告，房价过快上涨趋势已得到明显遏制。

　　SOHO中国董事长潘石屹认为，未来的房价取决于三个因素：一是银行对房地产商的贷款政策；二是未来一段时期土地的供应量；三是保障住房的数量和上市的时间。只有市场上房子的供应量增加了，房价才有可能真正降下来。

　　另据了解，以此为契机，今8月11日-14日在海南举行的博鳌房地产论坛将以“新政下的中国房地产”为主题，探讨房地产调控的新趋势和市场走向。届时，论坛将邀请陈淮、樊纲、朱中一、陈启宗、任志强、施永青等专家学者、房地产大腕，包括更广泛的房地产行业全产业链在内的企业，一起共同探讨新政，论道博鳌。

　　商报记者 王营