楼市“凉意”向上游传导 土地市场遇冷(图)

　　新华网上海7月24日电(记者叶锋、邓华宁)“楼市”的凉意正向上游的“地市”传导。近期，长三角一些城市频频传出开发商的“退地”之声，部分地块则已明确被有关部门收回。土地市场遇冷已是不争的事实。

　　业内人士提醒，“地市”遇冷是此轮调控初显成效所致，值此节点，更需继续严格落实供应、信贷、监管等方面的各项土地调控措施，进一步挤出市场泡沫，增强市场的“理性化”。

　　长三角又闻“退地”声

　　南京市国土局7月的一则公告显示，该市栖霞区一地块于2007年12月6日以71000万元成交，并于同年12月19日签订出让合同，拿地房企为“南京荣盛置业有限公司”。但截至今年7月2日，公司仅缴纳成交价款总额的40％计28400万元，剩余42600万元长期拖欠，已构成严重违约。为此，南京市国土局解除了上述合同，同时没收10650万元定金。

　　南京市国土局一位负责人告诉记者，收回土地的主要原因是开发商没有履行合同，国土部门是按照合同的约定执行，但对开发企业的具体经营情况并不了解。

　　今年1月，上海宝华企业集团有限公司从10多家开发商手中抢得“嘉定区真南路以南、走马塘以西”地块，总价超过24亿元，楼板价格达到12503元／平方米。不过，半年过去，土地款迟迟未付。近日又有“宝华将退地”的消息传出。

　　记者22日从嘉定区政府相关负责人处获悉，“企业是否退地，还没有最后确定，目前可能有两种方案，一是完全退回，二是以股份转让等方式寻找其他企业接手”。上海市规划和国土资源管理局也关注到上述动态，该局强调：“在上述情况下，企业必须缴纳滞纳金；如果是闲置土地，将按照相关规定进行处理。”

　　浙江温州也有类似情况发生。有媒体报道称，温州瓯海区一地块去年年底以5倍底价成交，但至今年6月底土地部门尚未收到拿地房企的土地款。按照相关规定，该企业的开发权可能被取消，保证金也将被没收。

　　“香饽饽”为何成了“包袱”？

　　开发商拿地时无限风光，一些成交地块甚至贵为“地王”。为何数月或者两三年间，众人艳羡的“香饽饽”就成了欲甩不能的“包袱”？

　　南京365地产家居网曾经做过2007年高价地块的跟踪调查，发现2007年的7个“地王”没有动工或已停工，5个“地王”尽管动工却至今没有上市销售。

　　365地产家居网总经理胡光辉表示，今年出现退地情况，有些原因是在房地产调控后，一些板块的发展没有预期快，地块周边的配套建设远远没有跟上，房地产开发几乎处于停滞的状态。少数高价地频出的区域现在还是荒芜一片。“开发商放弃土地，损失的只是小部分资金，强行开发套牢的资金更多，何不选择到价值洼地投资呢？”

　　但在楼市调控吃紧的情况，资金问题可能是让开发商拿地后进退两难更关键的原因。上述嘉定区人士认为：“不排除有个别开发商在举牌竞拍时有情绪化因素。举牌时资金没问题，但市场的不确定性很多，难保以后会不会遭遇困难。”

　　南洋地产中国区总经理钟沛说，比如说被收回的南京仙霞区地块，总价款7亿多元，到土地收回前还有4．26亿元未付。开发商如果选择贷款开发，需要贷款6－7亿元，用于支付土地款和建设费用。

　　今年房地产调控后，银行普遍收紧了贷款规模，同时提高了开发贷款利息。算下来，一年的利息需要4000万元左右，两年一个建设周期利息需要约1．2亿元。开发商从目前房价走势判断，两年后即便建成销售，也无法达到一定的利润，既能偿还利息，又能达到项目平均赢利水平。

　　他认为，目前房地产投机因素迅速受到遏制，而市场上的刚性需求不可能支撑盘面，房价涨幅变小，一些过热地区房价回调。

　　这时候，开发商理性分析投资收益率后，会明显感觉到高价拿地难以获得预期的利润，甚至达不到项目平均利润率，从而出现退地现象。

　　“地市”调控的关键是让市场回归理性

　　“2009年与2007年的楼市有许多类似之处，房地产在多种因素刺激下热度空前，买卖双方均表现出一种盲目乐观。开发商疯狂抢地，购房者、炒房者大量入市。土地与住宅都出现阶段性供不应求，价格不断飙升，这反过来又刺激了买卖双方对房地产后市抱有更高的期望，加剧了双方的不理性。”钟沛说。

　　市场上行时，房企重金抢地，土地以高溢价率成交，甚至出现“地王”；市场下行时，房企出手谨慎，地块平淡出让，一些地块还以底价成交甚至流拍。土地市场如此晴雨不定，本是竞争环境中的正常波动。

　　在此情况下，个别地块的退还、转手无可厚非。但值得警惕的是：有不少非理性因素、投资投机性因素等弥漫于土地市场，导致价格过快上涨甚至引发泡沫，为市场的调整埋下重重隐患。这种类型的“退地”，对市场来说则是一记警钟，也是“挤泡沫”的必然结果。

　　此轮楼市调控对土地市场可谓重拳连连：大幅增加土地供应，加大处置闲置土地力度，明确土地增值税清算，缩短出让金缴纳时间……其中一些地方的“自选动作”还更为严格。比如，目前上海已要求开发商确认成交后当日即签订出让合同，且需在签订出让合同起30个工作日内一次性付清土地款；如果分期，则需要在签订合同起10个工作日内缴纳50％的首付款，其余50％需在3个月内付清。此类门槛已较以往提高不少。

　　另一方面，土地市场正呈现预期中的积极变化。中国土地勘测规划院的最新报告显示，第二季度105个主要监测城市商业、居住、工业用途地价环比增幅较上一季度分别下降了0．36、1．24、0．53个百分点，其中居住地价增幅下降幅度最大。上海、广州等热点城市近期成交的土地溢价率已明显降低。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，根据计划，以目前的形势看，下半年一些地方会面临较大供地压力，如何选择合适的时间节点推地，是一大考验。

　　业内人士提醒，应保持土地政策连续性和稳定性，继续严格落实在供应、信贷、监管等方面的各项土地调控政策，稳定后市供应及政策执行的预期，进一步挤出泡沫，引导市场回归理性。