房产中介淘金“猫腻”：房屋买卖跟政策找利润

　　房产中介在楼市中到底扮演着什么角色呢？

　　据此前有关媒体报道，不少房地产中介利用买卖双方信息不对称的优势，通过假冒房主、一房多卖、假信息“钓鱼”，甚至套取现金逃跑等方式坑害消费者。

　　但记者调查发现，房屋买卖、租赁过程中存在的猫腻比之过甚。在房屋买卖业务上，地产经纪人不仅通过抬高买卖双方的差价赚取不菲的佣金，而且在合同中设置一些模糊条款，巧立各种名目违规收费、逃避应有的责任和义务，更甚者，每次政府调控政策出台后，利用信息不对称，变相解读误导消费者，另外，炒作概念也是中介惯用手法，此前通州概念的热炒引得区域房价暴涨数倍。而在房屋租赁方面，以高价全程代理的方式垄断市场房源，然后加价出租，在利润的驱使下，将一套房打成多间隔断进行群租的现象屡见不鲜，在收取中介费后，违约金赔偿也成为中介觊觎的丰厚利润。

　　“中介推高房价绝对不是空穴来风。”一位小型房产中介的门店经理直言。

　　房屋买卖：跟着政策找利润

　　在今年4月“新国十条”出台后，中介利用买卖双方信息不对称和政策的观望期，变相解读误导消费者。“政策出台后公司马上对我们进行了培训，统一口径是，房贷要收紧，但未来房价不会下跌，目的就是让购房者赶紧出手。”

　　“现在贷款批不下来，不买的话不仅之前的定金没了，可能还要赔偿20%的违约金。”北京的覃女士向记者谈到她通过中介购买二手房后的无奈。

　　今年5月底，覃女士和丈夫想要个孩子，所以决定购置一套面积较大的二手房。找到某大型中介机构后，在团结湖选定了一套总价156万三居的房子。因为只够支付60万的首付款，中介承诺可以帮她拿到100万，利率七折的贷款。在办理贷款按揭过程中，尽管银行信贷员提醒她，现在国家出台新政收紧房贷，七折利率肯定申请不到，但中介拍胸脯的保证让她打消疑虑，仍然签订了买卖合同。

　　几天后，覃女士接到中介消息，“七折利率下不来，看能申请多少吧。”对于覃女士对中介之前承诺的质疑，中介的答复是，“利率能够打七折是福利，就是不打折都是应该的，你再考虑下吧。”而当覃女士因为购房成本提高想放弃时，中介告诉她，“中介费要照收，而且根据合同还要赔偿业主20%的违约金。”查看购房合同，其中的条款内容更让覃女士大为震惊。“中介之前承诺的贷款条款根本没有写进去，反而合同中重点强调的地方是，如果买卖双方违约，要追究违约责任，中介不需承担任何责任和义务。”

　　对于覃女士的遭遇，记者在调查中了解到，购房者稍不注意就很容易陷入中介方设计的陷阱中。在合同当中，中介方往往对自身有利的条款写得比较明确，对自身不利的条款写得比较含糊，或者干脆只字不提。缺乏经验的购房者无法辨别就草草签下合同，将会遭遇纠纷。

　　而像覃女士这样因为贷款原因而无法交易的购房者并不在少数。在今年4月“新国十条”出台后，中介利用买卖双方信息不对称和政策的观望期，变相解读误导消费者。“政策出台后公司马上对我们进行了培训，统一口径是，房贷要收紧，但未来房价不会下跌，目的就是让购房者赶紧出手。”某大型中介的经纪人向记者透露。而当购房者轻信中介签订购房合同后，政策正式执行导致交易无法完成，购房者承担违约责任，中介则坐收不菲的佣金收入。

　　对政策的敏感让中介能够在楼市调控中把握任何商机。在4月底北京出台经适房新规后，经适房区域掀起一股“经转商”的热潮。据媒体报道，部分中介宣称“经转商”在五一过后将停止办理，更是加剧“转商”态势直到住建委出来澄清事实，而中介在此期间则以每户3000元大肆赚取过户佣金。

　　而在通州，“新城”概念也成为中介爆炒的对象，结果是，北京外环和内环的房价出现“倒挂”。记者4月在通州调查时发现，几乎每个经纪人都谈到，CBD东扩和未来新城规划，将带动通州房价上涨，要买就趁早。

　　“除了赚取交易中介费之外，中介在合同中还设置各种名目收费，比如0.5%的代收费，以及检验房产证真伪的权证费等等。”上述门店经理张先生告诉记者，“房产证的真伪是中介能够鉴别的吗？房管局都需要一个星期鉴定。”租赁业务：收完中介费等违约

　　“房源信息中很多都是已成交的过时信息，当租户来时就宣称该房已租出去了，但目前有其他房源，可供客户参考，随后中介就会非常热情地推荐其它房源。”

　　在目前楼市调控下，房产交易的大幅下跌直接导致中介佣金收入的锐减，而租赁业务则成为他们着力开辟的利润点。记者调查发现，中介寻找、挂出房源信息直到交易完成的过程，也是房租不断催涨的过程，中介在其中也攫取着更多的利润。

　　通常租房者通过网络或者中介的广告橱窗看到房源信息，许多中介就利用低价广告信息招揽租户。“房源信息中很多都是已成交的过时信息，当租户来时就宣称该房已租出去了，但目前有其他房源，可供客户参考，随后中介就会非常热情地推荐其它房源。”张先生表示。

　　而在获取房源方面，中介也是内藏玄机。据了解，在出租市场，中介有两种经营方式，一种是居间方式，即中介作为第三方，让房主与租客见面，签三方合同，收取一个月的租金作为中介费；一种是代理方式，即中介先把房主的房子租下来，一般租期是一年，一次性付清租金，但因为存在一个月的空置期，实际上中介也就交11个月的钱，然后，自己再把房子出租给别人，收取租金。“大部分中介都是选择代理，但房源少中介多，能否代理成功就看谁家出的价钱更高。”张先生道出房租上涨的重要环节。而前段时间就有媒体报道，各家中介为了争抢一套房源，在1小时内就抬价800元。

　　高价拿到房源后，中介会在此基础上加价数百元不等进行出租。而有些中介担心租金太高没有客户，就会采取将套房打成隔断的形式分别出租。以一套每月3000元租金的房子为例，如果打成5个隔断间，即使每月800元租金也有1000元的净利润。而在去年9月，北京市八部委就已联合发出《通告》，要求加强出租房屋安全管理，出租人将房屋隔成若干居室对外出租的，应当拆除隔断恢复原状。“除非原来房东投诉，否则中介根本不管，照样出租。”张先生直言。

　　租房者在检验完房屋谈妥租金后，就会签订租房合同，按照要求需“押一付三”以及支付相当于一个月租金的中介费。租房者小李告诉记者，很多中介在签完合同后就算完事了，如果房间出现漏水、家电无法使用等问题，他们根本就不负责维修。“而这些条款都是合同里写明的。”对于小李的烦恼，张先生表示，一些中介公司往往行使的是全程代理的权利，在签订合同前给出很多承诺，但签完后却拒不履行。碰到小李这种问题，到收房的时候，中介就会以各种理由克扣押金，有些甚至根本就不退还，租房者也奈何不了。

　　除了收取中介费和克扣押金外，中介还变相提高物业费、有线费等各种杂费。“杂费还是小头，还有一个大头就是违约金。”据张先生透露，由于租房者中有部分是流动人口，经常变动地方，而按照签订的合同，如果承租方违约的话，将要支付两个月房租的罚金。“在一些地段很好的房源，中介一般是左手收完违约金，右手立马进行再出租，收取中介费。”