海口业内人士提醒：签购房合同谨防3大“陷阱”

　　签订购房合同谨防三大“陷阱”

　　海口住建部门：购房者签约前须认真阅读《商品房买卖合同》全部条款，并与出卖人充分协商

　　核心提示

　　近期，随着海口房地产市场的逐步“回暖”，商品房成交量也随之增加。一些房地产业内人士表示，目前的海口楼市正在慢慢走出“有价无市”的尴尬境地。近日，一些购房者致电本报反映，他们在签订购房合同时，经常会发现开发商人为设置一些“陷阱”，稍不小心就会权益受损。

　　购房者如何避免掉进开发商精心设计的各种“陷阱”?海南特区报就此采访了房地产业内人士和律师等。

　　陷阱1 《补充协议》帮开发商“免责”

　　据了解，在签订购房合同时，开发商往往会要求购房者再签订一份《补充协议》。开发商经常会将正式契约中一些用来保护交易公平的条款，通过《补充协议》的形式，来加以变更或者取消，并随之增加另外一些免责条款，试图通过《补充协议》，最大限度地减少售房方的责任，比如合同中约定按套内面积计价，但“补充协议”中却以建筑面积计价等。

　　海南方圆律师事务所李君律师说：“消费者所签订购房合同中的基本条款，是根据房地产销售的相关规定，从维护买卖双方利益的角度出发而确定的，是相对规范标准的购房契约，如果再另行对其中的条款进行补充约定，则有点"画蛇添足"的味道。开发商要求签订的《补充协议》，多数是一些免责条款，购房者稍有不慎就会权益受损。”

　　李君同时表示，签订《补充协议》必须谨慎，对购房者无害的《补充协议》才可以签。“举例来说，比如，购房者要求开发商将售房的广告内容写入《补充协议》就没问题。”李君提醒，若购房者对开发商提供的《补充协议》内容弄不清楚的话，最好不要草率签订。就算购房合同中遗漏了一些问题，事后也可以通过法律途径来解决。

　　陷阱2开发商钻违约金“空子”

　　一位房地产业内人士介绍，在以往消费者签订的一些购房合同中，对违约金的约定存在较明显的不对等现象——当开发商因面积误差、规划设计变更、延期交房等违约行为而应承担违约责任时，开发商往往在购房合同中约定，一旦开发商违约，则开发商将按“同期银行存款利息”的标准支付违约金，在逾期交房后，则按数十万分之几的金额来承担违约责任。这种情况对购房者是不公平的。

　　“开发商之所以如此约定违约金的赔付方式，一来，可以为自己违约"留后路"，二来，能要求购房者继续履行之前签订的购房合同而不至于解除合同。”房地产业内人士易智勇先生在谈到这一问题时如是说。易智勇表示，因面积误差、设计变更、逾期交房等导致的违约行为，大多是开发商造成的，开发商须承担这些违约责任。一旦购房者提出退房，并要求按之前约定的“银行存款利率”计算违约金时会发现，开发商虽然违约，但所支付的违约金非常少。“说得通俗一点，如果开发商因资金短缺到银行贷款，开发商不仅需要提供财产担保，还需支付高出"存款利息"很多的"贷款利息"。设想一下，一旦购房者因开发商违约而退房的话，那不就相当于购房者给开发商提供了"低息贷款"。”易智勇提醒，如按上面描述的方式约定违约金条款，非但不能约束开发商，反而容易给开发商“钻空子”，个别开发商还出现恶意违约的现象。因此，购房者在签订购房合同时，关于违约金的约定应不低于同期“银行贷款利率”标准。

　　陷阱3办不了贷款，购房者担责

　　目前，买房的消费群体当中，很多人选择贷款购房。一些开发商在卖房之初答应消费者，会帮其办理好贷款的相关事宜。现实中经常会出现这样的情况：买卖双方签订了购房合同，购房者也交了首付款，但开发商承诺的贷款却办不了。一旦出现这种情况，开发商往往要求购房者来承担相应的责任。最后，往往由于之前签订的购房合同中对相应问题约定不明，导致购房者吃“哑巴亏”。

　　李君律师说，“在此，我的建议是，将承诺办理贷款的相关约定明确列入购房合同中，比如"因不可归责于双方的事由，未能订立商品房担保贷款合同，并最终导致商品房买卖合同不能继续履行，可以自行解除合同，售房方应将收取购房者的购房款本金及其利息或定金返还购房者"，加上类似的明文约定，可以有效地保护购房者的合法权益。”

　　海口商品房买卖

　　实行“网上签约”

　　本报讯 从今年5月1日起，《海口市商品房买卖合同》示范文本在实施商品房买卖合同网上签约时正式启用。启动商品房网上签约，主要是为了规范房地产开发企业商品房销售行为，提高商品房交易信息透明度，从源头上杜绝房地产开发企业捂盘惜售、一房多卖、合同欺诈等现象的发生，切实保护购房者的合法权益。

　　海口住建部门相关负责人表示，启动“网上签约”后，消费者在购房过程中需注意以下几点：

　　首先，在商品房正式销售工作开始后，一般会设立售楼处，买受人认可该房地产项目后，可到其售楼处从网上签订认购书，并交纳认购定金。在认购期间，购房者要留意认购书中关于房号、价款、车库编号，并特别需要留意核对楼盘的预售许可证等信息。需要提醒的是，签订商品房认购书不等同于签订商品房买卖合同。

　　其次，买受人签订认购书后，要按照认购书中约定的时间期限，到指定地点签订正式商品房买卖合同。按照规定，房地产开发企业与买受人应当自签订认购书之日起10日内，通过管理系统签订商品房买卖合同。

　　此外，买卖双方在网上签约时，双方商讨网上合同条款，达成一致后，通过网签系统在线填写商品房买卖合同的内容。随后，由开发商打印买卖合同，买卖双方签字盖章后，将签字页、其他条款等页电子扫描到网签系统。网上签约信息提交后，当即完成网上备案。

　　房地产开发企业应当自买卖双方网上签约30日内，持网上打印并经双方当事人签字或盖章的商品房买卖合同等资料，到住建部门办理合同书面备案确认手续。商品房买卖合同书面备案确认后，房地产开发企业应当将商品房买卖合同、合同备案确认证明各一份交给购房者。

　　该负责人提醒，购房者签约前必须认真阅读《海口市商品房买卖合同》示范文本的全部条款，并与出卖人充分协商，这样才能最大限度地保障自己的合法权益。

　　购房者签订合同

　　请注意十个细节

　　1.变更信息需书面送达

　　开发商变更任何信息，都要以书面方式通知购房者。既可保证变更的信息通知到购房者，也便于保留相关证据。

　　2.明确申办贷款细则

　　在合同中要明确约定，如果办不下来贷款，就要无条件解除合同，退回定金和已付房款，以避免购房者资金被套或受损。

　　3.限定产权证办理期限

　　在合同中要明确约定产权证办下来的具体日期。同时还要约定产权证不能如期办理的违约责任。

　　4.停车费管理费需分清

　　若购买了带产权的车位，那么在交纳费用时，只需交纳相当于物业管理费性质的管理费用，这一点要在合同中明确。

　　5.约定房屋保修保质期

　　应明确约定房屋及附属设备的保质期和出现质量问题的解决方案。

　　6.合同中包含公摊平面图

　　购房者在签订合同时，可让开发商将公摊面积和套内面积分别明确地写出来，并且要求开发商在合同中附一张整栋楼或项目的公摊平面图。

　　7.正式合同须卖方先签字

　　签正式合同须卖方先签字，且不要在合同中留有空白。

　　8.约定水电气有关情况

　　交房时，水、电、气等都应达到正常使用条件，购房合同中应对此作出具体约定。

　　9.详细约定装修材质

　　对于精装修的楼盘，一定要在合同中将装修所用的材料、品牌、标准、施工工艺、价位等写清楚，不能用“豪华”、“高档”等这样含混的字眼。

　　10.小心对待免责条款

　　不可抗力是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。若出现“非出卖人的原因，有关部门延迟发出有关批准文件的;施工中遇异常恶劣天气、重大技术问题不能及时解决”等免责条款，购房人不应接受。