政策性违约房产官司难题凸显 法官律师当事人各有一本“难念的经”

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　　本报记者李娜

　　4个月了，多少人仰着脖子盼房价跌，如今酸了的不只是脖子还有他们的心。

　　“房价的调整远远低于购房人的期望值，目前的优惠促销只是小打小闹。”秦兵房地产律师团队律师徐斌一针见血地说，“房价没跌多少是没有大规模买方退房潮涌向法院的根本原因。”

　　即便如此，“政策性违约”所造成的法律难题已经充分凸显。首付比例上调、第三套房停贷、无法提供相应纳税证明，每一条都是引爆纠纷、对簿公堂的导火索。对于如何解决这些棘手的问题，法官、律师、当事人，各有一本“难念的经”。

　　【法官】各判各的没有统一标准

　　“新国十条”出台9天后，浙江省宁波市江东区人民法院民庭法官杨锦晶就接到一个案子。由于买房办不出按揭，两名宁波市民以“新政是不可抗力”为由，将卖方和中介公司告上法庭，要求解除合同，退还定金。这也是“宁波房产新政退房第一案”。

　　杨锦晶一直在关注其他法院尤其是北京法院对类似案件的判决。她告诉记者，这种案子买房人一般都是以“不可抗力”为由进行起诉，她主要是想看看其他法院怎么认定国家新政对合同的影响，是属于不可抗力还是情势变更抑或是商业风险。

　　7月29日，北京市海淀区人民法院首个判决落地。此案中，原告张先生因第三套房无法贷款，诉至法院要求退房。海淀法院审理后认为，贷款政策变化属于情势变更，判决解除合同，返还定金。

　　事隔一日，北京市通州区人民法院的首个判决则认为，原告史先生因为没有1年以上的完税证明及社保证明无法获得住房贷款，“新国十条”的出台对于双方合同的履行构成不可抗力，原告可以要求解除合同。

　　该案的承办法官李民向记者透露，目前把握的一个基本原则是，对于的确没有履约能力，且不是由其个人原因造成的，一般认定为“不可抗力”，这种情况双方没有任何责任；对于因为首付款或贷款利率提高要求解除合同的，则区别不同情况可以适用“情势变更”，并且给出卖人适当的补偿。

　　“大家各判各的，并没有一个统一的意见。”杨锦晶有些犯愁，手里的第一个案子虽调解结案了，可其他案件呢？

　　北京市大兴区人民法院法官王晓建议：“这种案子各地判得五花八门，最好出台一个统一的指导意见。”而记者在采访中反复听到类似的声音，据了解，目前浙江省高院已经着手调研，酝酿出台相关指导意见。

　　【律师】有操作空间的案件才接

　　“这种案子我只接了一个。”秦兵房地产律师团队律师李洪云说，此类纠纷咨询律师的很多，但成案的较少。案件的事实大同小异，很多情况下律师会直接告诉客户应该怎么做，买卖双方也会积极进行谈判，实在不行才会考虑提起诉讼。

　　在她看来，这种案件最终看的是合同有没有继续履行的可能性，合同的目的是不是还能实现。

　　“仅仅是不能办理按揭贷款，还不能简单属于"合同履行不能"的法定情形。”李洪云说，因为购房合同真正履行是买房和付购房款，对于支付的方式，既可以是按揭贷款也可以是全款。但因为订立合同时双方都无法预见政策的走向，而继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，适用情势变更原则，就可以解除合同，维护交易的公平性。

　　另外，双方当事人对合同的具体约定是一个关键。比如有的双方当事人会在补充协议中明确约定，如果由于买受人个人信用或任何其他原因，导致买受人按揭贷款未获按揭银行批准的，则买受人应于收到出卖人通知起15日内一次性付清剩余购房款，否则，视为买受人违约。

　　“这种情况下，如果买受人确实没有履约能力，法院判决解除合同，但是买受人按照约定是要承担违约责任的。”李洪云说。

　　“如果买方在新政出台前完全没有违约行为，现在也确实没有履约能力，那么律师可操作的空间不是很大。”李洪云说。

　　【当事人】证据对方大多不认可

　　8月9日，南京“新政退房第一案”在玄武区人民法院锁金村法庭开审。买房人姬女士先是被银行的工作人员通知首付要提高到4成以上，5月17日又被银行通知她是“三套房”给予“拒贷”，姬女士只好诉到法院请求解除合同。

　　在当日的庭审中，姬女士当庭播放了自己和银行业务员、售楼处工作人员的对话录音。在录音中，信贷员承认由于政策调整，拒绝三套房贷，售楼员承认之前对业主承诺一定可拿到房贷。

　　这个录音意在证明姬女士是因为房贷办不来而选择退房的。但被告律师表示“听不清，不认可”，对于姬女士提供的“退房申请”及特快专递的凭据，被告律师则表示，“并不意味着买房人发了通告，就有解除合同的权利”。

　　同时，被告代理律师表示，他们还有一份证据，是证明“三套房”并不是全部拒贷的，还有一些银行可以放贷。买房人是出于其他原因自己不去申请，是不愿意承担三套房的高利率。原告则表示，自己不知道别的银行可贷款，况且，首付款也付不起了。

　　“这个案子很典型。”李洪云告诉记者，在此类案件的举证上，双方当事人都面临着极大的困境。

　　对买方来说，要主张自己确实被银行拒贷，因此无法履行合同。但是实践中银行往往并不出具“拒贷”的书面通知。

　　“反过来，卖方也一样。”李洪云说，比如卖方可能需要提供证据证明对方有足够的支付首付款的能力或者支付全款的能力，这都不容易。另外确实存在银行对“三套房”并不是全部拒贷的现实情况，但卖方想要举证证明这一点将非常艰难。

　　本报北京8月22日讯