发改委警示房价仍过高 下半年将稳定调控政策

　　房贷增速不减

　　2010年上半年，正值此轮房地产调控政策密集出台之时，房地产开发贷收紧传闻时有传出，不过，这年中期上市银行所披露的房地产贷款数据多在市场预料之外。房地产新政起码在信贷领域并未看到立竿见影的效果。

　　工行中报显示，由于土地储备贷款及商用房开发贷款增长较快，2010年上半年，该行房地产贷款增加948.08亿元，相当于同期全部新增公司类贷款4266.78亿元的22%；而房地产贷款21.7%的增速也为一般公司类贷款10.8%增速的两倍，由此导致房地产贷款占整体贷款的比重也上升了1.2个百分点至12.2%。

　　中行情形大体相似。

　　26日李礼辉表示，继2009年房地产贷款新增2883亿之后，今年上半年该行房地产贷款又新增465亿元，房地产贷款占公司贷款8.43%，比年初上升了0.81个百分点。

　　截至6月末，中行房地产贷款余额4250亿元，比年初增加584.21亿元，增长15.9%，而该行整体客户贷款增速为9.9%；同样，房地产贷款占中行整体贷款比重也由7.47%上升至7.88%。

　　与大行相比，股份制银行不遑多让。2010年上半年，交行、招行、中信银行（601998）房地产对公贷款增速分别高达21.18%、23.30%和30%。

　　此前，央行公布的2010年第二季度货币政策执行报告显示，截至6月末，主要金融机构房地产贷款余额为8.71万亿元，同比增长40.2%。上半年房地产贷款新增1.38万亿元，其中，地产开发贷款余额7915亿元，同比增长45.5%；房产开发贷款余额2.18万亿元，同比增长20.3%。

　　不过，随着4月份调控政策强势出炉，房地产贷款增速也在5月份开始有明显回落。

　　央行数据显示，2010年5-6月份，房地产各项贷款指标增速均出现明显回落。其中，地产开发贷增速比上年末低58.6个百分点。6月份房地产贷款新增1273亿元，为2010年最低当月新增额。

　　一位银行业分析师表示，尽管房地产开发贷增幅明显，但相当大的比例为1-4月份调控政策出台前所投放。

　　三大国有银行中，唯一一家逆市而动是房地产龙头银行建行，建行董事长郭树清介绍，该行上半年房地产贷款新增不到200亿，仅较上年末增长5.57%；同时房地产占整体贷款比重也由7.44%下降至7.08%。

　　股份制行中，民生银行（600016）、深发展则取谨慎态度。2010年上半年，民生银行房地产对公贷款增速明显慢于同业，而中期业绩发布会上，深发展表示，截至6月末，该行房地产开发贷款余额为144.07亿，仅占整体贷款余额比重3.87%。

　　外紧内松？

　　近期，中央政府关于房地产市场一系列表态，已让市场产生房地产调控“第二波”行动风雨欲来之势。不过，商业银行仍未对房地产市场表现出过分担忧。

　　26日发布会上，姜建清和李礼辉均表示房地产仍然是中国经济的支柱产业。中行副行长陈四清表示，各家银行根据自身资金、资产结构状况，对下半年房地产贷款政策做出安排，该行下半年会继续严格执行国家房地产调控政策，同时继续对符合国家政策的优势房地产企业提供支持。

　　陈四清还对“暂停开发贷”表示出异议。“如果对房地产企业停止供应贷款，实际就是减少了供应，减少供应并不会起到抑制房价的作用，某种意义上还会推高房价。”他认为，对于开发商，只要它的产品符合国家的政策、要求，四证齐全，贷款是有利于增加市场供给，有利于平抑房价的。

　　商业银行的信心来源于房地产贷款——无论对公贷款还是个人贷款——良好的资产质量。

　　工行行长杨凯生介绍，工行对公房地产贷款包括开发贷款和商业房贷款、土地储备贷款等，占工行总贷款的比例仅8.4%，比例不高。其中，对法人房地产贷款质量良好，不良率从年初的1.08%下降到6月底的0.8%。

　　李礼辉介绍，截至6月末，中行房地产对公贷款不良率是0.72%，不良率相比去年下降了0.78个百分点，而贷款与抵押品价值比例一直控制在50%左右。

　　陈四清也表示，下半年在贷款投放方面，中行配合国家房地产调控政策将会更加审慎。第一，选择的贷款客户标准会更高；第二，对于资本金的要求会更加严格；第三，贷款投放的对象、制造产品必须符合小户型、符合整个经济适用房、廉租房建设等一系列要求，使中行支持企业投放的产品符合国家宏观调控政策。

　　此外，工行推出了一些新政策。

　　杨凯生介绍，今年1-6月，工行对中部、西部、东北部的房地产开发贷款的增速比全行平均水平高1.37%、3.23%和19.5%；长三角、珠三角比平均水平低1.68%和6.5%。同时加大了对棚户区改造和城中村改造的支持力度，是国内同业的首家。（21世纪经济报道）

　　楼市调控政策出台4个多月，房价依旧坚挺。一则“农业银行（601288）、建设银行（601939）等暂停房地产开发贷”的消息再次引发了市场对于房地产调控可能进一步从紧的猜测。昨日，多家银行对此予以澄清。

　　传言指出，农业银行已暂停房地产开发贷、土地开发贷、经营性物业贷款等约一周的时间，9月初重启发放开发贷；建设银行也已经下发通知，决定暂停发放法人房地产贷款，并上报有关贷款情况。

　　针对这一传闻，农业银行新闻处相关工作人员表示对此事“并不知情”；建设银行新闻发言人胡昌苗昨日表示，该行并没有下发过任何关于暂停发放房地产开发贷款的通知，目前也没有收到来自监管层的停发要求。

　　不过，胡昌苗也承认，对于房地产开发贷款，该行确实控制比较严，但并没有停发。建设银行日前发布的半年报显示，上半年该行房地产业贷款仅较上年末增长5.57%，占贷款总额的比例也从去年末的7.44%下降至7.08%。

　　从各家银行的目前表态来看，监管部门并未叫停房地产开发贷。工商银行（601398）董事长姜建清昨日在中期业绩会上透露，监管层并未叫停房地产开发贷款。该行在开发贷方面执行严格的名单制管理，并将加大中西部城市的房地产开发贷款。

　　中国银行（601988）行长李礼辉表示，中国银行房地产开发贷款没有停止，该行下半年会继续按照国家政策和银监会的相关规定，继续对房地产项目进行支持。

　　光大银行（601818）副行长单建保也表示，该行目前仍会选择优秀的房地产企业进行合作，至于是否制定了年内余下时间开发贷的放款安排和额度，单建保表示，“并没有固定的指标”。

　　分析人士指出，部分银行控制房地产开发贷款投放额度，有可能是为了平衡自身存量贷款结构，避免月末信贷冲刺，并非是监管层的要求。

　　兴业银行（601166）首席经济学家鲁政委指出，银行不会全面停止房地产开发贷款，从调控的角度来说，如果银行暂停房地产开发贷款，硬性阻断房地产商的资金链，有可能把一部分本来没有问题的资产变成了有问题的资产。“这不是监管部门的目的，即便停贷也是选择性地针对一些开发商，如有囤地、捂盘、炒房行为的开发商。”鲁政委表示。

　　对于备受关注的开发商停贷传闻，中国银行（601988）行长李礼辉昨日表示，该行上半年对公司房地产贷款（即开发贷款）在去年2883亿元的基础上增加了465亿元，房地产贷款在公司贷款里所占比重是8.43%，比年初上升了0.81个百分点，“房地产公司贷款余额和占比均是四大行中最低的”。

　　此外，中国银行还从资产质量角度分析指出，该行房地产公司不良贷款余额为20.7亿元，不良率为0.72%，较去年下降了0.78个百分点。“贷款与抵押品价值比例一直控制在50%左右，所以我们认为房地产贷款是质量比较好抵押也比较充足的一项业务。”李礼辉称，该行截至6月末个人住房贷款不良率为0.61%。

　　展望下半年房地产贷款的银行政策，中国银行副行长陈四清则称，将会继续严格执行国家的房地产调控政策，同时继续支持符合国家政策的优势房地产企业发展房地产业务。

　　特别值得关注的是，陈四清还特别强调，如果对房地产企业停止供应贷款，实际就是减少了供应，减少供应不仅不会起到抑制房价的作用，反而会推高房价。

　　朝阳区别墅、高档公寓占空置总量的39.2%，明显高于普通住房18.0%的比重

　　截至7月，北京朝阳区别墅、高档公寓占空置总量的39.2%，明显高于普通住房18.0%的比重。在空置3年及以上的积压房中，别墅、高档公寓的比例高达54.9%。

　　8月23日，作为北京市土地面积最大的城区，朝阳区公布了该区房地产市场运行情况。报告首次透露了市场关心的空置问题。

　　这份《从供需情况看朝阳区房地产市场运行特点》显示，截至7月底，北京市朝阳区住宅空置面积133.0万平方米，同比下降18.0%。其中别墅、高档公寓空置面积为52.1万平方米，同比下降18.5%，虽然存量有所消化，但仍占空置总量的39.2%，明显高于普通住房18.0%的比重。在空置3年及以上的积压房中，别墅、高档公寓的比例更是占到了一半以上，达54.9%。空置比例偏高仍是目前别墅、高档公寓面临的问题之一。

　　不过，上述报告并没有明确指出其“空置”概念究竟是商品房待售面积，还是市场上一般认为的房产售出后空置面积。

　　根据国家统计局的解释，商品房待售面积不等于住房空置面积。商品房待售面积是指房地产开发企业已竣工商品房中至报告期尚未售出或出租的面积，住房空置面积是指某一时点上已经售出但实际无人居住的住房面积。

　　报告还认为，受到楼市调控新政影响，朝阳区房地产市场已经逐渐呈现降温态势。

　　1月-7月，朝阳区房地产开发累计完成投资446.3亿元，同比增长17.0%，增幅较1月-6月减少20个百分点。建安工程继续走低，累计完成投资127.9亿元，同比下降9.1%，降幅较1月-6月扩大10个百分点。1月-7月，该区商品住宅销售面积145.0万平方米，同比下降57.4%，降幅较上月拉大1.5个百分点。

　　从销售情况来看，该区目前住宅的成交量主要集中于五环及以外，实现销售面积51.4万平方米，占总面积的35.4%，明显高于其他环路位置的比重。其中又以小户型（90平方米及以下）销售为主，成交面积23.0万平方米，占五环及以外全部销量的44.7%。

　　从该区房地产市场供应现状看，住宅市场有所萎缩，但住宅依然占据全区商品房规模的半数以上，保持着商品房市场主体地位。同时，普通住房、小户型比重也有所增加。

　　在政策性住房中，目前，该区经济适用房施工面积已达315.6万平方米、限价房216.8万平方米、廉租房15.4万平方米，与上年同期相比增幅分别为4.3%、1.2倍和24.7倍。

　　报告称，政策性住房“高速的增长势头和显著扩大的规模使得未来住宅市场格局更加值得期待。”（财新网）