来源：红网
日前，北京市商品房成交量最大的区域——朝阳区率先公布了“空置面积”。全区133万平方米的住宅空置面积和该区现房未签约面积基本一致。而该区“空置3年及以上积压房”的表述也说明，这一空置数据仅仅是对待售商品房的统计，并未涉及投资、投机性空置，不能反映“已售商品房”的空置情况。
根据朝阳区统计信息网公布的数据，截至7月底，朝阳全区住宅空置面积为133万平方米，同比下降18%。其中别墅、高档公寓空置面积为52.1万平方米，同比下降18.5%。虽然存量有所消化，但仍占空置总量的39.2%，明显高于普通住房18%的比重。在空置3年及以上的积压房中，别墅、高档公寓的比例更是占到了一半以上，达54.9%。空置比例偏高仍是目前别墅、高档公寓面临的问题之一。
据北京市房地产交易管理网的数据，截至8月25日，朝阳区未签约现房为7693套，合计面积为116.88万平方米，未签约期房16176套，合计面积为211.31万平方米。从数据上看，朝阳区公开的截至7月底住宅空置面积133万平方米，显然统计的是当时现房未签约的情况，其中不包括“待售期房”的数量，更不可能包括已经出售但还空置着的二手商品房。
其实，自从有媒体报道全国有6540万套空置房后，关于我国住宅市场的真实空置情况，一直备受争议。8月11日召开的7月份最新宏观数据新闻通气会上，国家统计局发言人盛来运指出，目前国家统计局房地产统计方面的制度还不能计算出空置率这样的指标，主要是无法统计投资、投机性购房造成的空置。而“买了房空着等待升值”的情况在北京、上海、深圳等一线城市十分普遍。而这些城市恰恰是住房紧张问题最为突出地区。
众所周知，房地产的待售面积和空置面积并非同一概念。待售面积是指房地产企业没有销售出去的或者在出租的状态，而空置面积是指卖出去以后，住房处在闲置没人住的面积。国家统计局也好，北京市朝阳区也罢，他们以前和现在发布的“空置面积”数据，其实还是待售面积的概念，或者说是房地产企业的库存情况，而不是房地产存量市场上的空置；而后者才真正对制定“住房投资遏制政策”有参考意义。
业内专家指出，政府不应以“难以界定什么是空置房、不能统计住宅空置率情况”为由对住房空置问题束手无策；也不能以“待售房”的统计来替代“空置房”的统计。首先，只要有第二套及以上住房且没有出租，即便是偶尔居住，也应视为空置。其次，借最近启动的人口普查，合理、有效地调查主要城市的空置房状况。再次，制定政策释放空置房，比如出台鼓励出租方面的政策。
“交纳诚意金时，承诺5万多元/平方米，开盘均价却高达八九万元/平方米。”深圳购房者雷先生最近十分郁闷，“开盘时间一推再推，房价却不断上涨，两个月时间，上涨了750万元。”
有“深圳楼王”之称的东部华侨城“天麓”豪华别墅项目去年8月对外销售，因两月涨价750万元而遭到购房者“诚信缺失、哄抬价格、捂盘惜售”的质疑（本报曾做报道）。该事件有了最新进展，购房者在多次沟通无果的情况下，最终将华侨城告上法庭。近日，深圳市盐田区人民法院开庭审理此案。
延迟开盘两月涨价750万
自从案子在盐田区人民法院开庭后，深圳购房者雷先生一直焦急地等待法院判决。案件缘起于去年8月，包括雷先生在内的20多人在东部华侨城天麓项目的购房经历。
“本来是看中华侨城的企业品牌以及‘天麓’项目的良好品质，却没想到遭遇这样的事情，难免让人感到失望。”如同雷先生一样，一位当初参与了天麓认购的购房者如此表示。
作为多名购房者委托的代表人之一，雷先生昨日向《每日经济新闻》描述了他们遭遇到的问题：“交纳诚意金时，承诺为5万多元/平方米，开盘均价却高达八九万元/平方米。”此外，“深圳东部华侨城天麓项目开盘时间一拖再拖，就在拖的两个月时间里，均价远超当初承诺价。”
雷先生表示，早在2009年6月8日，便与深圳东部华侨城有限公司签订认筹协议，获得天麓六区28A双拼别墅的锁定房号优先认购权，并交纳88.8万元诚意金。
“当时，华侨城天麓项目售楼工作人员承诺，该别墅预计总价1500万元，并写下书面承诺。”雷先生购买房屋建筑面积263平方米，按照这个价格折算下来，折合单价5.7万元/平方米左右。
原以为在缴纳了诚意金之后可以很快入住，但让众多购房者感到意外的是，天麓的开盘时间却变得扑朔迷离，一推再推。认购协议约定6月28日开盘，最终推迟到7月18日、7月25日、8月2日、8月8日。
艰难的等待之后，8月1日，雷先生等购房者终于接到天麓六区8月8日开盘通知。但让他们大吃一惊的是，原先约定1500万元的房子，此时总价却超过2250万元，折合单价则超过8.5万元/平方米！短短两个月时间，足足涨价750万元。
而有此遭遇的不仅雷先生一人，当时，包括台商卢先生在内的另外20多位购房者也遇到同样的烦恼。卢先生向《每日经济新闻》记者回忆，开盘当天现场的20多个购房者与开发商发生了冲突。直至当天下午5时，在警方和政府部门的介入后，东部华侨城方面才派了一位房地产销售副总裁出面沟通，称这批房可以不选，下批房优先选，并可提供三个点的额外折扣。
购房者沟通无果状告华侨城
对于华侨城方面 “下批房优先选，并可提供三个点额外折扣”的承诺，众购房者显得并不满意。“3%的折扣也就六七十万元，与当初承诺价相差太远。”雷先生称，事发后，华侨城方面曾致电给他要求和解，称愿意退还88.8万元诚意金，同时要求他写一份不再追究责任的说明，但被他拒绝。
此外，本报记者还了解到，事件发生后，近20位购房者成立“天麓六区认筹人自救维权小组”，向深圳市委、市政府以及深圳市消委会发出投诉函，要求东部华侨城天麓六区双拼价格按原认筹价格销售。
雷先生指出，收取诚意金到开盘时面对消费者的态度，形成了巨大的反差。“之前是百般承诺，强调不会涨价，并抬出‘央企’、‘上市公司’等招牌宣扬其社会责任，我才支付了诚意金。谁知道，开盘时其涨价的态度，就是一副你爱买不买，无人理会的姿态。”
在与华侨城方面多次沟通无果的情况下，雷先生将华侨城告上法庭。其代理律师认为，认购协议签订后，被告在房价快速上涨的情况下，利用自身的优势地位和信息不对称的条件，一方面推迟开盘日期，捂盘惜售；另一方面擅自加价，哄抬楼价。
销售人员字据成争执焦点
东部华侨城昨日给 《每日经济新闻》记者的书面回复中介绍，目前，天麓一、二、六、九区均已售罄，八区在售，三区待售。至于目前天麓销售价格，工作人员回复称“目前有大约3~4套在售，根据房地产产品打分原理，可能因为景观资源、户型等原因价格各不相同。”
针对“捂盘惜售”的质疑，华侨城表示，“公司没有刻意推迟开盘，亦没有捂盘；获得预售许可证是开盘时间的基础和依据，根据国土局办证期限估算开盘时间，用以及时安排各项工作。”
此外，华侨城解释，华侨城楼盘售价均以开盘当天盖章公示的价格为准，相关价格均是通过对产品的合理打分计算出来的，符合产品的价值水平。
《每日经济新闻》经过多方了解，当初购房之时签订的一份书面协议，成为双方争执的焦点。
昨日，雷先生向本报记者提供了一份书面信，上面标注着雷先生认购房屋的详细信息，并写着“暂定6月28日开盘”、“预计价格1500万左右”等字样，下方为售楼人员签名，右下方为“华侨城·东部”等字样。
“相关人员所言销售人员的字条上明显的写着‘预计’等词语，且当时并无相关价格公示，属个人猜测行为，无关公司承诺，且未盖我公司公章，不代表公司行为。该字据无签订时间、无签订地址，在什么情况下立的，公司根本不清楚。”华侨城方面称。
不过，这种说法并不能使众多购房者信服，在他们看来“这种说法不负责任”。雷先生认为，业务员是华侨城公司的员工，公司应该对其行为负责。
据悉，在天麓开盘之前，东部华侨城曾收取了每户88.8万诚意金。购房者代表认为，“当时签订的字据文件可以与华侨城的诚意金收据、VIP卡申请函及VIP卡申请须知等三份文件组成一个证据链。”华侨城方面则表示，“当时预收88.8万诚意金属实，但随后国土局要求东部华侨城退还诚意金，已按要求退还。”
据悉，该案近日在深圳市盐田区人民法院开庭审理，庭审结果将在近期对外公布。（每日经济新闻）
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