发改委警示房价仍过高 下半年将稳定调控政策

　　下半年楼市如何走？

　　“你们认为下半年楼市会怎样？”近日，国内某大型央企地产开发商高层在与媒体沟通时，向媒体提出这样的问题。事实上，很多开发商与购房者一样，同样在观望着政府的下一步政策走向。

　　但是，近期银行信贷的收紧，使得开发商已经开始感觉到了寒意。中国房地产研究会副会长顾云昌告诉时代周报记者，银行的信贷有了明显的收紧，不过，由于上半年有几个月地产开发商销售很好，所以尽管有些紧张，但还没到艰难的程度，“这也就是房价并没有像人们想象的那样下降的原因。”

　　而且，银行信贷并非是开发商唯一的融资渠道，开发商还可以通过资本市场增发以及发债来获得资金。由于国内开发商在中国资本市场再融资计划需要通过国土部的审批，因此，选择海外发债与贷款成为上半年开发商获取资金的主要途径之一。

　　新“国十条”对第二套、第三套房贷加大了限制力度，之后银监会默认对京、沪、杭、深这些房价上涨过快的地区停发第三套房贷。同时，银监会收紧房企融资渠道，不少房企老板大喊资金链紧张。

　　王珏林向时代周报记者表示，二套房、三套房的严控效果比较好，整个房价平稳了，资金、消费、供应，三大措施，哪一项都很重要，但对于现在市场过热的情况，调整消费的措施更直接更有力。

　　北京今典集团董事长张宝全认为，金融的调控对房企的资金必然会有所影响，会使投资与消费两头收紧，而政策需要有适当的弹性，减少硬性的甚至断裂性的影响，他相信在宏观调控的影响下，房企获取资金的压力非常大。

　　张宝全向时代周报记者表示，当前的涨价更多的是一种表象，目前的房地产市场是虚假的卖方市场，地价的上涨与通货膨胀等因素造成了一种表象上的涨价，他举例，房价每年增长7%到10%实际上等于没有涨价。

　　他认为，从目前的数据上来看，不管是平均指数还是物价指数，相对较正常，而当前顺应市场可能是一种最好的方法，主要的手段还是调整供应和需求的关系，行政则是一种辅助的手段。

　　不过，尽管数据显示，上半年国内房价仍然上涨，但却出现了一些比较新的情况，8月16日，国家发改委发布数据称，从7月份的房价变化看，一线城市房地产市场量跌价滞，房价走势趋稳，对市场变化反应较为灵敏的存量房价格出现回落，但近期部分二、三线城市新建商品房价有所上涨，并称多数城市平稳，部分城市涨幅较大，应继续做好稳定房价工作。

　　而且近期，国务院副总理李克强在9天里面强调“继续贯彻落实国务院关于房地产调控的政策措施”，显示了政府对未来调控的决心。

　　尹中立认为，政府调控的力度在加大。但是不利于调控的因素也出现了，即宏观经济指标在向下走，所以政策走向现在面临着尴尬的局面。“主要看第三季度，如果三季度经济下滑太厉害，可能政策会出现松动，如果经济发展还是比较平稳，政策可能不变。”他说。

　　房产税不能解决所有问题

　　国土资源部19日召开新闻发布会公布，截至5月底，全国范围内闲置土地2815宗，闲置土地面积近17万亩。近日，一批闲置土地的曝光，再次将土地的问题推到了风口浪尖，外界质疑大量的闲置土地在一定程度上推高了房价。

　　尹中立认为，已经公布的数据占今年计划出让土地的大约1/10，土地闲置问题十分严重，实际上真实闲置土地的面积远远大于公布的数据。

　　张宝全则表示，市场从成熟到不成熟的过程中，一定会遇到像闲置土地这样的类似问题，实际上它反映了我们在市场化竞争过程中方方面面各种各样的关系、矛盾的一种积累，“闲置土地既有制度上的原因，也有政府、企业的原因。”

　　“大量的土地闲置，既有投资需求过旺的原因，也有供给不足的原因，这两个原因一起造成了土地价格以及房价的过快上涨。” 顾云昌表示，“不开发并不是因为开发商没有钢铁水泥，也不是没有劳动力，而是土地供应不足，容积率亦不够高。”他建议，在接下来的调控当中，最重要的是增加土地有效供应。

　　目前新增土地已经大幅度增加，国土资源部公布2010年住房用地计划拟供应量为18万公顷，与去年全国住房实际供地76461公顷和前五年平均年度实际供地量54650公顷相比有大幅度增加。

　　同时，近几个月来，关于中国空置房有6540万套空置房的传言持续发酵，网友晒出黑灯照片作为佐证。对此，专家普遍认为传言不实。

　　顾云昌提出，如果传言属实的话，相当于近20年来盖的房子都空着，这是不可能的。王珏林也认为这个数据缺乏科学依据，“国家电网已经否认了，有关部门都没有做这项工作，这个数据是怎么来的？”

　　“北京一些老居民，买了新房，老房还没退，这算不算空置？”张汉亚则认为，空置房的概念根本就不明确。

　　事实上，关于空置房的另外一个话题就是，有学者认为空置房的存在是因为没征收房产税的原因。

　　顾云昌认为房产税在开征环节，难度较大。第一是法律问题，在征收房产税的同时必须考虑调整其他税收，还要牵扯到方方面面的利益。第二是技术数据、人才的问题。

　　“我希望能尽快开征，抓紧立法，这对遏制投机买房是很有好处的。更重要的是，2003年中央提出征收物业税，是想让地方有一个合理的稳定的征税渠道，而不是像现在这样靠卖地来维持地方财政收入的相当部分。为了这个目的也一定要开征物业税。” 顾云昌说道。

　　王珏林认为，房产税是用法制的办法管理市场，有市场，就应当有配套的法制管理办法。他表示，税收有法律作用，威慑力比政策要大，但是解决目前房地产市场的各种问题，不能仅仅依赖一个税种。

　　“普通租赁房太少，过去光搞经济适用房，把钱都花在上面，这是一个非常大的错误。”张汉亚则指出，中国房地产的问题并不是征收房产税能解决的，关键是过去政府没有考虑到公租房的问题，现在国家提出让各地搞公租房是非常正确的，三五年内，公租房达到一定数量以后，房地产问题自然就会解决，那么房价疯涨就会得到遏制。

　　为了收缩由于2009年信贷扩张导致的流动性泛滥，近期，央行在公开市场上加大了资金回笼的力度。监管层希望看到的是资金进入实体经济，并且信贷结构趋向合理，尤其严格控制资金流向房市。而本报记者在采访中发现，在国家采取的一系列政策、措施的作用下，房企的资金流确实得到了缩减，不过，急需资金支持的中小企业贷款难问题依然存在。

　　北京房企的资金来源龙头又将被进一步拧紧。

　　8月17日，北京拟定出台《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》。核心内容包括：房地产企业不能直接收存预售资金，由购房人到监管银行付款或通过专用POS机刷卡直接存入监管账户，已收定金、按揭贷款需及时转入监管账户。地产开发企业有关商品房项目预售款用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，分为基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请四个资金使用节点，每个节点用款额度不得高于重点监管资金总额的25%，每个资金使用节点只能提出一次用款申请。

　　作为开发商项目运作中重要的一笔资金流，预售资金监管犹如一道紧箍咒。戴上它，房地产资金来源又被进一步箍紧。

　　从国家统计局数据来看，2010年 1-6月，房地产开发企业资金来源33719亿元，其中，定金及预收款8064亿元，个人按揭贷款4538亿元，两者合计12602亿元，占房企整体资金来源的比例达37.4%。由此可见，预售资金对于房企的意义不仅是在单个项目上，更在于补充整个资金链，保证拿地、还贷、开发等整个资金链条的通畅。所以预售资金一旦被全部监管，房企失去对资金的调配力，打乱资金安排计划，导致无钱拿地。

　　据中原地产对房地产开发资金来源监测数据显示，2006-2009 年预售款占房地产开发资金来源比重达四成。这可能意味着，一旦采用了预售资金监管后，有近40%的房地产开发资金会受到限制。

　　而在此之前，国内房地产调控政策效果有所显现，楼市牛头初被遏制，但有业内人士认为，目前国内进行的房地产调控，通过银行、资本市场收紧闸门的方式，压缩国内开发商资金，以逼迫其加快推盘变现，增加市场供应，从而达到遏制房价过快上涨的目的。

　　8月初，银监会下发通知规范银信合作，对于部分房企来说，已经是沉重打击。信托业人士刘擎透露，房企“借道”信托渠道融资的不在少数，但是主要通过集合信托形式，因此房地产信托在银信产品中占比并不高，银信产品中，6月房地产和基础设施规模占比8.63%，7月规模占比2.29%；而集合信托产品中，6月房地产和基础设施规模占比45.5%，7月规模占比75.5%。房地产项目利润丰厚，需求较大，预期收益率一般又较高，销售情况好。因此，信托公司非常重视此类业务，但是随着监管的严格，许多不符合要求的项目将无法发行成功，一些中小开发商更是筹钱无门。

　　当前，国内房地产正经历着史上最严厉宏观调控政策，国内楼市量减价滞，房地产投资也显现减缓势头。而近几月，外资对国内房地产市场的热情有增加趋势。日前有消息称，美国私募股权投资巨头黑石集团（Black stone）同香港大型地产商鹰君集团达成协议，黑石集团同意向香港鹰君提供资金支持以合作开发鹰君2009年在大连所取得的土地，来建造豪华酒店和高档公寓。

　　业内人士分析认为，外资近期在中国房地产市场的频繁活动原因之一，就是由于银根收紧及房地产调控政策，国内不少房地产企业融资困难，缺乏资金的房地产商将“橄榄枝”抛向手握大量资金的外资。中信银行国际有限公司高级副总裁兼中国业务首席经济师廖群8月26日在研报中表示，若房地产业投资下降20％，最终将可能导致经济增长速度放缓5个百分点。

　　廖群在这份名为《内地房地产市场的软着陆前景》研究报告中指出，今年上半年推出的严厉调控措施将在下半年继续产生效力，因而房地产市场下半年将继续调整。商品房交易量将持续低迷，房价则应该出现更广范围和更大程度的下滑。

　　廖群认为，内地房地产市场实现软着陆将是此轮房地产调控最好同时也是最可能的结局，但并不是说就完全没有硬着陆的风险，因此短期内需要确保调控政策的稳定性。

　　他表示，房地产市场如果产生硬着陆，则三分之二的产业将受到不同程度的影响，综合而言近25％的经济将有可能不如衰退。粗略计算，若房地产业投资下降 20％，最终将可能导致经济增长速度放缓5个百分点。

　　廖群并表示，稳定房价或促成房价的软着陆一直是中央政府房地产政策的核心内容。鉴于此，在新一轮调控已见成效的形势下，更严厉的调控已无必要，可以预期近期内中央政府不会出台进一步的重大调控措施。但目前房价的调整幅度仍过小，调整时间也过短，因此在房价未见到更明显的调整之前，中央政府也应该不会放松调控。

　　他表示，一方面，若出台进一步的重大调控措施，市场的调整将加速到所不希望的地步，硬着陆风险增加。另一方面，若过早松动调控政策，则有可能重蹈上几次房地产调控夭折的覆辙，房地产市场不着陆，甚至重新过热的风险上升。

　　日前，银河证券与工行广东省分行营业部联手展开合作。在启动大会上，银河证券首席经济学家左小蕾分析了当前经济形势，针对近期关于楼市调控可能误伤经济的担心，左小蕾表示，该说法是最大误区。同时，房产税作为税制改革的一部分，将来一定会征收，只是时间问题，不过，房价长期仍要上涨，但上涨要与经济增长、收入增长相匹配，才会避免风险。

　　房产调控误伤经济是误区

　　由于房地产涉及产业链长，市场担心房地产调控可能使得其他行业增速放缓，从而影响宏观经济增长，房产调控是否会“误伤经济”？左小蕾表示，该说法是最大误区，2007年次贷危机爆发，房地产市场开始调整，钢铁行业作为房地产支柱行业，产量大幅下降。但据分析，期间出口减少导致钢铁产量下降占总产量下降的比重为54%，间接出口减少影响比重为25%，也就是说，钢铁产量下降近80%是因为出口下降，而非房产调控影响，真正房产调控对钢铁产量下降影响仅占10%~11%。

　　左小蕾认为，与2007年相比，今年楼市“量跌价平”持续的时间会更长，但短期不会越调越高，也不会崩盘。“与以往控制投资相比，今年政策调控针对性更强，大规模推出保障性住房等举措，旨在解决市场刚性需求。” 她认为，从长远来看，随着经济增长、居民收入增长，房价会出现稳步增长的态势。

　　近期发改委表示将推进房产税改革，对市场形成重挫。左小蕾表示，随着税制改革的推进，不排除在逐步完善制度的基础上，在某些地方进行房产税试点，然后逐步推开。作为制度来完善后，每套房都应征收房产税，开征房产税是将来必做的一件事，但是否现在征收则另当别论。

　　预期今年GDP增长10%

　　从7月公布的经济数据来看，货币供应量、工业增加值、出口等各项指标增长下调或放缓，而PMI也继续回落，达到51.2%，跌至17个月以来的新低。

　　左小蕾表示，今年以来进行大力度宏观调控，会在各项经济指标中有所体现，在前两个季度GDP增速分别达到10.9%和10.3%的情况下，预计3、4季度GDP增长分别在9.5%~9.8%以及8.8%左右，增速逐渐放缓趋稳，但全年10%的经济增长可以预期。

　　“10%的经济增长是潜在增长率，既不是探底概念，也不是本轮经济周期底部。”左小蕾认为，在均衡增长水平下，无须推动经济过高增长，否则会加大投资、加剧通胀，从而带来低效率增长。“中国经济不会二次探底，但到底需要保多少增长则值得思考。”

　　下半年通胀不会恶化

　　7月我国CPI增长达到3.3%，创下新高，并高于今年3%的通胀控制目标，通胀压力进一步加大。左小蕾表示，7月CPI3.3%的增长，一方面是由于翘尾因素，去年紧缩政策下，CPI达到最低点；另外一方面主要来自农产品（000061）上涨，但这两种因素不会形成趋势。

　　“因此，下半年通胀形势不会恶化。”左小蕾表示，首先翘尾因素呈递减状态，其次，下半年蔬菜价格上涨可能受限，粮食价格上涨可能会对CPI造成不利影响，但国内粮食主要不靠进口，国际粮价上涨不会对国内产生输入性影响，此外，我国粮食储备充足，一旦粮价上涨，国储会通过抛粮抑制价格上涨。她认为，5%的CPI上涨在可承受范围内，当然应更加谨慎，将通胀控制在3%、4%的水平。考虑通胀可控、经济并未过热等因素，权衡利弊，下半年加息可能性不大。

　　近日，有关房地产的利空传闻不断，如部分银行暂停房地产开发贷款等，地产股走势也是疲弱，如何看待目前的房地产市场？证券时报网采访了湘财证券地产行业研究员张化东。

　　张化东表示，房地产行业仍处于大上升周期之中，目前的调整是行业的小调整。城市人口高速持续增长和住房拥有结构不均衡，将长期支持刚性需求和改善性需求入场消费。他表示，管理层对于调控的决心坚定，不出现价格明确调整，政策会持续择机施压。他认为，市场供应将在2011年一季度开始累积，届时才有可能发生量升价跌的局面，但是由于需求的强烈支撑，价格下降的幅度不会过大。