南京新开楼盘坐地起价 楼市“金九”后“哑火”

　　“房价这样的涨法，调控需要再出招了。”昨天，位于南京河西的新盘“璞邸”开盘，开盘现场记者不时听到购房人发出这样的感叹。

　　当天，这家楼盘推出1、2幢共计152套房源，均为78、108、123平方米的户型，均价2.2万元/平方米，开发商推出了开盘10天内认购的商贷9.8折优惠、一次性付款9.7折优惠的举措；前期办理会员卡的客户当天认购还可以享受1个点的优惠。不过，即便享受最高优惠，单价依然超过了2万元。

　　“我是这家楼盘的会员，前期他们告诉我价格会在每平方米2万左右，今天来才发现，价格比预期高出了2000多元，这个价格太高了，开发商又开始抬价，感觉是在挑战政府调控。”为儿子购房的赵先生告诉记者。

　　记者早上9点20分左右赶到璞邸的开盘现场，现场有200多名客户等待选房，此时开盘已有1个多小时，但成交仅有3套。

　　但开发商的提价行为似乎并没有“逼退”财大气粗的投资客，现场就有一位购房人“豪气”地购买下5套房子！一位深谙市场的投资客认为，国家处于财政转型期，依赖土地增加财政收入的模式正在转向，“虽然终究会打破地产泡沫，但近期出于对各方利益包括已购房人员利益的保护，房价将会维稳小幅上涨。”

　　截至中午11点30分左右记者离开时，销控表显示这家楼盘的认购量达到了70余套，虽未现火爆，但成绩也不算差。

　　开发商坐地起价，并非只现于这一家楼盘。

　　“定好的价格，怎么说涨就涨？”9月11日上午，城东紫气钟山售楼处，眼看开发商将原定的价格上调，几位购房者找到销售人员理论。

　　该楼盘在当天推出了以65-70平方米户型为主的60套房源，大多100万以内的总价使得楼盘前期蓄水情况良好，许多购房者提前交纳了2万元诚意金。然而开盘前一天晚上，这些客户却被告知“老客户开盘价格在之前所定价格的基础上每平方米上涨100元，新客户则上涨200元。”

　　记者了解到，这家楼盘当天卖的房子价格差异较大，最便宜的一套12250元/平方米，最贵的一套15600元/平方米，均为毛坯交付，且开盘当天没有任何优惠。

　　最新统计称，“金九”之后，京沪房价创下调控以来的最大涨幅。在南京，尽管房价整体涨势还不显著，但开发商小幅上调房价已渐成风气。

　　开发商坐地喊涨，究竟是制造题材炒作，还是认定房地产走势将会上扬？个中原因犹如迷局。不过，有一点可以肯定，当下涨价绝不明智——

　　有信息表明，近期国务院办公厅一份反映房价继续上涨的舆情监测文件已转发给住建部、银监会等部门，要求核实情况，其中包括万科在内的多家知名房企涨价的数据被收入其中。记者注意到，万科等项目的涨价幅度并不高，其北京项目涨价幅度每平方米不超过200元，但仍被列入监控目标，可见，虽然房价下降并非是衡量本轮调控的惟一标准，但是中央对于房价的走势密切关注。

　　同时，在涨价风渐起之时，市场上关于“二次调控”的争议也愈加激烈，适当加息，被视为当下抑制高房价的有力手段。此外，对开发商停放贷款、加强预售款监管，以“卡”开发资金链，也被视为可能出台的调控手段。而记者在采访相关政府部门人士时获知，更好地执行二套房、三套房政策以及适时出台房产税，都是政府手中随时可能打出的“牌”。

　　如是背景下，开发商与政策“对赌”，只能招致败局。（曹旭超 汪晓霞）

　　南京楼市“金九”连着两周“哑火”

　　今年的楼市“金九银十”似乎有点名不符实，9月的第一个双休日，两天373套的认购量只有前一个双休的一半，市场销量被“打回原形”。刚刚过去的这个双休，楼市的表现同样平平淡淡。总共新推的600多套房源只卖出200来套，销售最好的是苏宁环球的璞邸，认购达到一半。

　　城中楼盘半天卖了70多套，小户型卖得俏

　　昨日，位于定淮门大街的苏宁环球璞邸将其项目全部的2栋楼共150多套房源一齐放出。由于担心客户过多，开发商将开盘发号的时间提前至早上8点。记者赶到现场时，发现其售楼处已经挤满了看房人，不过现场秩序还不错。据记者调查，当天加上前期缴纳诚意金的客户，共有150组左右的客户排号进场选房，其中前期缴纳诚意金的客户有70组左右。

　　据悉，开发商为吸引客户准备了不少优惠条件，开盘十天内签约使用商贷可打98折，一次性付款打97折，前期办理过开发商商务卡的客户还可以再享受总价1%的优惠。而前期宣布的2.2万/平方米的均价，在不同房型间的配比也不尽相同。其推出的108和123平方米的房型，均价多在2.1-2.3万之间，而78平方米的户型，均价多在2-2.1万之间。如此算来，最便宜的小户型，打最高折扣后均价不足2万，总价150万左右。

　　记者采访了几组现场等候选房的客户，除了看中苏宁的品牌，地理位置也是他们关注的重点。两位中年夫妇告诉记者，他们买房是做改善型用的，虽然这里的定价并不算低，但计算优惠后，还是便宜了不少，可以接受的。“周边交通还不错，生活配套也比较完善，当然了，房价再便宜点就更好了！”

　　一直到记者中午11点半离开时，现场认购量达到了75套左右，从房型上看，78平方米的小户型卖得最多。

　　城南楼盘试探为主，六合走量为先

　　昨日开盘的还有位于江北六合的荣盛龙湖半岛。其开盘推出245套房源，均价为4780元/平方米，其走量的态度较为明确。开发商也推出了当天认购全额付款立减200元/平方米，按揭立减100元/平方米的优惠条件。还没开盘，已经有130名购房者排队预约，记者看到，昨天在门口临时排队的客户也有50组左右。截止到上午11点半，大约有65套房源被认购。城南的金浦名城世家昨日也推出了22套112平方米的三房，试探市场是开发商的主要目的。

　　加息传闻可能令开发商加紧推房

　　加上上周六楼市的低迷表现，金九银十的第二个周末南京房产市场依然平淡收场。根据南京网上房地产的统计数据，双休两天只认购商品住房260套，比前一周减少了三成。不仅买房人不积极，开发商的推房量也在减少，观望的心态十分明显。

　　“对市场行情摸不透是造成买卖双方暂缓下手的主要原因。”江苏乾和置业有限公司营销总监唐登洋表示，从开发商角度来看，以什么样的价位面对购房者确实是个难题，这种不自信就表现在少量推房试探市场，卖得好就加价，卖得不好也有回旋余地；对于买房人来说，现在购房的老百姓都很理性，面对下半年大量的新房上市，“议价空间”依然存在，现在不出手其实是在等待合适的时机。

　　唐登洋表示，上周突然冒出的加息传闻也是“无风不起浪”，虽然谁也无法预测加息的具体时间，不过这种“风声”对楼市来说确实有很大影响。如果存贷款利率双升，购房意愿势必受到打击，开发商推房的速度还会加快；如果贷款利率不变，只提高存款利率，对楼市的影响则微乎其微。　张遥 马祚波

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　　苏州开发商竞建定销房

　　分析人士称：这是保障性住房建设的福音

　　记者昨日获悉，今年以来苏州保障性住房用地供应量明显放大，其中8月推出的土地均为保障性住房用地，尤为鲜见的是，开发商拿地积极性出奇地高，其中两幅成交价竟比底价高出一成。

　　8月，苏州出让的3宗地块均为具有保障性质的定销房用地，而1-8月苏州成交的保障性住房用地中，用于住宅建设的量就有60万平方米左右，总建筑面积将达到约90万平方米。来自苏州土地储备中心的信息还表明，今年下半年当地还将供应两块定销房用地。

　　定销房限制开发利润，过去一直是“瘦肉”

　　苏州是全国首个提出“定销房”概念的城市。所谓“定销房”，即按确定的套型面积、确定的价格销售给城市拆迁户的住房。据介绍，苏州定销房的建设较为集中，主要分布在高新区和中心城区，价格相对商品房具有明显优势。名城苏州房产研究中心房产分析师夏玮芬举例说，8月出让的金阊区苏地2010-G-15号地块，未来限售价是5400元/平方米，而邻近的金阊新城一处商品房项目现在卖价接近8000元/平方米。因此自2002年底苏州启动定销房工程以来，这一保障性住房一直拥有旺盛的市场需求。

　　与经济适用房一样，定销房限制开发利润，与普通商品房地块相比，犹如一块“瘦肉”，因此过去一直被开发商看淡。可是，从近期几次政策房用地拍卖来看，部分惯常以商品房开发为主的企业，却在逐渐涉足政策性用房的开发，而过去定销房地块基本都是底价成交，但在8月的土地拍卖中，却出现了19家企业争一幅地块的情况。

　　土地出让金首付提高“逼”着开发商转向

　　既限售价又限利润，开发商为何还积极介入开发？夏玮芬分析，大力推进保障性住房建设是今年房地产业发展的重点，一些开发商已开始顺应政策指向“做文章”。更重要的是，土地出让金首付提升至五成等调控新政都让土地开发成本的压力增大，一些开发商转而选择保守型的政策性住房进行开发，尽管利润没那么高，但相对收益稳定，可以减少资金运行压力，平稳度过目前的楼市调控期。

　　分析人士称，竞争开发的企业增多，是保障性住房建设的福音。政府可以选择更有实力的企业来进行开发，促使保障性用房的开发更趋规范化，质量也更有保障。保障性住房建设的进一步完善，更是促成商品房市场健康发展的重要因素。　记者 汪晓霞 （据新华日报）