中介称深圳豪宅空置率超50% 惠州大亚湾超八成

这座望海豪宅拥有无敌海景，但空置率很高。

　　深圳“后花园”空置率超高

　　国家统计局在深圳启动空置房调查 本报记者先行在全市展开空置房走访调查

　　关注楼盘空置

　　一直以来，深圳都是楼市成交最为活跃的城市，也是全国楼市的风向标。然而，就在深圳楼市成交量屡屡爆出新高的背后，空置房面积也同时在大幅增加，为楼市泡沫埋下几分“隐患”。

　　记者获悉，本月9日，深圳已经接到国家统计局的调查方案，正式开始启动深圳空置房调查。而调查的结果将上报国家统计局，最终由国家统计局统一公布。

　　深圳楼盘的空置率到底有多高？空置的原因有哪些？这个比率是否处于危险的“边缘”？连日来，本报记者走访了深圳市及周边城市深圳人居住集中的楼盘，并采访了相关专家，向读者先行展现深圳空置房的现状。

　　文、图/记者阮晓光、龚夷菲

　　记者调查

　　调查一：

　　空置房以豪宅为主 部分空置逾五成

　　长期从事豪宅租售的李丽向记者透露，深圳豪宅多是投资客买来投资的，因此是深圳楼盘空置率最高的部分，一些豪宅的空置率甚至超过50%。“去过豪宅区的人都知道，安静、没有人气是这里最大的特征，特别是关外豪宅区，除了保安和中介外，白天根本看不到几个人，许多别墅的大门都是常年紧锁。”李丽说。

　　开盘近两年

　　入住仅一成

　　记者昨日专程走访了金世纪南路交会处的半岛城邦花园。记者了解到，由于该楼盘拥有得天独厚的海景资源，又处于南山区15公里滨海休闲长廊带之中，因此一直被投资客以及很多外籍人士青睐。

　　记者看到，这里一排商铺几乎全部被房地产中介所占据，挂在铺外的房源信息几乎七成左右都是半岛城邦的房子，房源信息显示的价格从200多万元至上千万元不等。

　　中联地产半岛城邦分行的龚春丽对整个半岛城邦的楼盘情况非常熟悉。据她介绍，此楼盘一期在2006年初开盘，入住率相对二期要高很多，有七成左右。

　　龚春丽告诉记者，半岛城邦二期在2009年元旦开盘，住宅部分总计2053户。“开盘至今接近21个月，整个二期入住率还不到一成。”龚春丽说。

　　龚春丽透露，此楼盘刚开盘时每平方米还不到2万元，但二期均价已经达到每平方米3.5万元。“一开始购买的大多是投资客，现在购买二手房的多以自住为主。”

　　夜幕降临时，记者再次走访这个闹中取静临海的高档住宅，发现正值夜晚8时左右，整个半岛城邦二期的住户灯光寥寥无几，小区显得非常冷清。

　　不同片区

　　空置率不同

　　深圳中原地产经理李耀智表示，深圳市内，空置房的比例应该比较大。“在深圳不同的片区空置率是不同的，比如近几年开发了一些新区域，如后海，还有一些豪宅区，这些地方空置率相对比较大。”李耀智说，“除此之外，由于深圳是移民城市，存在很多二次、三次置业的人，其中有投资者，或是一些港澳居民购买周末过来度假，因此这些房子很难定义是否空置房。”

　　李耀智说：“如果深圳空置房所占比例超过20%～30%，就很危险，是有泡沫了，这说明很多人购房不是自己住，而是投资或者出租。”

　　调查二：

　　深圳人“后花园”空置率惊人 部分超八成

　　深圳人到惠州买房

　　今年3月，东部沿海高速开通，盐田到惠州大亚湾只需半小时，因此，惠州大亚湾区也成为深圳的“后花园”，不仅深圳人蜂拥而至大亚湾看楼买房，在楼市兴旺的背后，出现了一个奇怪的现象，这里的新区更像是一座“空城”，楼房建的多，住的少。

　　昨日，记者驱车前往惠州大亚湾踩盘，当地一位楼盘推销员对记者说，“我们的楼盘主要是面对深圳的客户，不仅需求量大，而且消费能力也强。”据其介绍，每到周末，都会有许多深圳人从市区赶过来看房。

　　在大亚湾区太阳湾营销中心，记者翻阅了售楼处的客户来访登记表发现，前来看楼的人八成都是深圳人，其中以龙岗区居民最多。“我们目前开发的1000多套房中，已经卖出了800多套，深圳人是我们的‘主力军’。”销售员小唐对记者说，“我们最低价格只要4400元一平方米，相比深圳动辄2万元的楼盘，太便宜了。”

　　正在看楼的黄先生告诉记者，他在罗湖区上班，目前和妻子在峰景台租了一套房居住。“特区内的房价实在买不起，但很想有个家，所以就准备在大亚湾买房，周末能回到自己的‘小窝’也是一种幸福。”黄先生说，“我们算了一下，在这里买房压力不大，60万元便可买到150平方米的豪华大宅，我们宁愿住远，也不要蜗居。”

　　楼盘多人烟少

　　记者走访了大亚湾区的花城湾、太阳湾、菩提园、仁和等楼盘都发现，许多楼盘已经交付入伙，但真正居住的人少之又少，空置率惊人。在附近多个楼盘代理销售的顾先生告诉记者，“别看这里的房子没有人住，但基本都是‘有主’的房，不过大部分新盘的空置率都超过80%。”

　　梁小姐去年在菩提园买了一套220平方米的大宅，总花费不超过70万元。今年她搬了进来。“我也是周五才过来住，但我发现，那栋30多层的楼，就我一家入住。”梁小姐说，“到晚上，整个楼盘黑漆漆的，如果是一个人在家，还有点害怕。”

　　交通成本过高

　　为什么会有如此高的空置率？花城湾一位销售代表小杨向记者透露：“首先，这里基本都是针对深圳人的楼盘，他们不可能每天都过来入住，之所以买楼，都是出于周末休闲度假考虑。因此，只有周末人气才会旺些。”

　　小杨告诉记者，由于价格低廉，有人一出手就是十几套。“他们买房也是做长线投资，等到时机好时才会脱手。”

　　一位开发商向记者透露说，整个大亚湾区不过十几万人，但这里却规划了一个能够容纳百万人的居住之城。“因此，这里楼市的发展也只能靠深圳人的带动，否则只会是泡沫。”

　　一些业内人士并不看好这里的行情，他们向记者表示，由于交通时间成本和费用成本，这里不可能成为深圳人的第一居所，但是如果考虑购买二套房，这里将是不错的选择。

　　记者计算了一下，如果自驾车从罗湖区出发，往返过路费是42元，油费大约为60元，成本大约100元。“如果每天来回肯定吃不消。”购房者黄先生坦言。

　　对投资客来说，由于发展速度有限，决定了这将是一个长线投资。“需要耐心等待5年以上，短期来说这里的楼盘都会是供大于求。”一位开发商如是表示。

　　空置率高 已启动空置房调查

　　空置率居高不下是困扰深圳楼市调控多年的一大“顽疾”，特别是豪宅空置率，近几年出现了加速上升的势头。

　　市规划国土委的数据显示，2007年，深圳市商品房空置面积152.66万平方米，比2006年增1.29%；到了2008年，深圳市商品房空置面积达到231.58万平方米，比2007年大幅增加51.7%。

　　虽然市规划国土委暂时没有公布2009年的房屋空置面积，但业内人士表示，去年楼市疯狂，投资客大举进场只会造成空置房面积进一步提升。

　　记者从国家统计局深圳调查队获悉，从本月起，深圳已经着手开始进行空置房调查，而这是按照国家统计局统一部署来进行的，试点城市包括北京、上海、深圳、广州等城市。

　　对于统计方法、具体调查区域、抽样方法等等细节还不得而知，但调查的结果会上报国家统计局，最终由国家统计局统一公布。

　　记者了解到，北京、上海已经实施了空置房调查方案，空置房调查涉及6张调查表,包括物业、家庭、水电燃气等几个方面。

　　一位不愿透露姓名的房地产业内人士表示，房子空置率的调查结果应该暂时不会对房价形成实质影响，但可能为未来政策调控提供更多依据。“比如空置率太高的话，今后可考虑征收房产税等问题。”

　　专家：空置房概念很难界定

　　深圳综合开发院旅游和地产研究院主任宋丁认为，这次国家统计局统一部署进行空置房调查，其中最主要是调查的目的要清楚，而且掌握的调查数据要准确客观。

　　“一直以来，大家对于‘空置率’这个概念的定义都很模糊，对空置房的概念也很难界定。”宋丁表示，造成房屋空置的原因很多，有可能是开发商捂盘惜售，也有可能是二手房、三手房的业主没有转让房子。

　　“如何证明该房产是否为空置房确实不容易。从目前的技术来看，习惯采用的是‘黑灯率’、‘查水表’等方法也不是万能的，如遇上户主出差、旅游等因素，又会影响到这个数据的准确度。”宋丁说。

　　宋丁强调，造成空置房主要还是源于居民有闲置的资金购买房产，居民的投资领域也偏少，这就需要国家能有相应的政策去调控，而不是“空调”。而进行空置率调查，最终还是要落实到出台一些行之有效的政策，从根源上抑制房地产投机。