部分楼盘价格节节攀升 楼市恶涨再起？

　　回暖一词，成为近期在评论楼市时出镜率最高的两个字，可从记者看来，回暖的说法在概念上就存在疑问。多方位的统计资料以及数据显示，从年初的调控开始至今，房价并没有跌破调控前的水平，因此没有下跌就谈不上所谓回暖，市场只能看作是相对的停止观望期。相反，从目前新开盘再现排队哄抢、部分楼盘价格节节攀升、购房者心态逐渐失去理智等多个方面可以看出，堪比此前楼市火爆期的恶涨正有“死灰复燃”的趋势。

　　何来回暖？

　　当八月份的成交量上扬以及诸多“日光盘”出现之后，很多人纷纷表示楼市已经提前回暖了。但是纵观新政调控的半年，价格并没有出现实质性的下滑，开发商捂盘、囤地现象普遍，购房者与其说是退出市场，不如说处于浓郁的观望之中。另一方面；促使这轮市场调整的政策已基本消化，后续如何也不得而知，对此有业内人士表明，从今年四月以来楼市并不是从冷却走向回暖，而是楼市经历短暂的原地踏步，如今种种迹象表明，在结束盘整之后，即将面临的可能是再次的疯狂升温。

　　论证1

　　房价从未低于调控前

　　根据统计局的数据显示，四月调控后上海房价经历连续几个月的僵持阶段，但是不久之后的7月，房价走势逐渐明朗，房价同比上涨6.8%，到了8月份，房屋价格更是出现全国范围的普涨。

　　售楼现场也折射了这一现象，上海进入4月份以来，多个楼盘成交进入冰点，5月份以来各个开发商也进行过各种形式的促销，成交量立刻显现，但是其促销后的价格远远高于去年年底，有些甚至高于调控前。比如位于宝山的保利叶上海，新推的房源报价1.4-1.6万/平方米，赠送几十平米的房源，吸引不少购房者，但是仔细观察不难发现这个价格和今年年初的价格几乎持平。此外，绿洲康城、松江九亭的几个项目都进行过不同程度的促销，但是促销后的价格依然比去年底要高出不少，减少的只是原本预期的房价。不少开发商表示，此次的调控并没有造成开发商资金链的紧张，因此很多促销都是小打小闹，并没有实质的下调。

　　论证2

　　开发商捂盘静观其变

　　相比一些开发商的顺势小幅下调，更多的则是选择捂盘、拉长开发周期。从4月调控开始，沪上新盘的供应量就日益走低，不少项目的开盘日期更是从4月一直延迟，客户积累期长达数月，有些则是人为拉长开发周期，据统计，上海近九成的商品住房预售面积不达标。在土地市场上，全国范围的囤地调查如火如荼展开，有业内人士表示，虽然上海尚未有一块地涉嫌囤地，但是从实际情况来看，开发商可以根据市场情况调节开发周期。

　　有业内人士表示，开发商的融资渠道和2009年不可同日而语，但是2009年疯狂的楼市为其储备了大量的资金，到目前为止很少有开发商面临资金紧缩的情况，在这种条件下，开发商更加不会轻易降价，相反很多开发商依然看好未来的楼市，这就为他们的捂盘、惜售提供了理论支持。

　　面对紧缩政策的出台，一开始购房者的确表示出浓厚的观望，但是他们从未退出过市场。这一招被许多开发商看在眼中，比如嘉定南翔的金地格林，以1.7万并赠送车位的报价吸引了千余组客户，而后不断上调预期价格，其最终的开盘价格比此前的预计整整高出了3000元之多。对此有开发商表示，这种方式就是人为调集了购房者需求在短期内集中体现，目前购房者的这种心态许多开发商都了如指掌。

　　论证3

　　市场环境依然宽松

　　四月出台的政策调控，最为严厉的就是对二、三套房的贷款制约，但是随着市场对新政的消化，现有的政策已经无法制约日益上扬的市场，很多专家指出要出台二次调控。

　　目前各大银行对二套贷款实行首付五成、利率上浮1.1执行，对于第三套房贷予以停止。但是记者发现通过假离婚等曲线手段，依然可以帮助购房者获得贷款。对于一些看好楼市的投资者，银行贷款未必是唯一的融资渠道。从根本上而言，贷款紧缩对于抑制需求效果有限。因此早在7月就有专家指出，现有的政策已经被市场消化，对于开发商、购房者一致看好的市场预期，现有的贷款制度治标不治本，要抑制房价上涨的势头，必须出台二次调控。但是业内人士指出，短期内很难有新一轮调控出现，但是房价上升的势头却已然十分明显。

　　先抑后扬

　　在经历长时间原地踏步盘整之后，房地产市场已积攒了足够的能量，因此在这些能量逐渐释放的背后，则将是市场再次出现恶涨的不争事实。数据显示，近来房地产市场一边有层出不穷的日光盘，推涨了现有的售价，一边则是开发商对土地的热衷，导演了一个又一个地王。

　　论证1

　　日光盘层出不穷

　　当前上海的日光盘并不少见，买房排队拿号的现象再次出现。伴随着购房热情的回暖，价格开始全面上扬。位于浦东的锦绣华城，近期推出一批精装小户，把之前3.5万/平方米的价格下调至2.8万/平方米(事实证明，3.5万/平方米售价几乎无成交记录)后，引来大批购房者，该盘开盘当日成交量达到80%。另一个位于大宁的上海滩大宁城，开盘2.6万/平方米，在完成首次开盘的开盘售罄后，每一次开盘都吸引了大量的购房者，而开盘价格短短两个月逼近2.9万/平方米。此外，嘉定的多个项目在2010年初经历一轮回调后，如今多个项目的单价再次回到甚至超过回调前的水平。

　　某位不愿透露姓名的开发商表示，开发商热衷于低开高走的开盘模式，激发了压抑了几个月的购房需求在短期内爆发，如果这个情况继续，楼市很快将再次全面“爆发”。

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　　楼市地王频频再现

　　楼市的回暖弱化了开发商对风险的思考，企业的拿地热情始终高涨。今年7月以来，土地市场连续进入批量出让阶段，这为开发商储备土地打下基础。远洋地产旗下北京远乾置业有限公司以19亿元拿下上海宝山区罗店两幅低密度住宅地块F1-4和F1-6，折合楼板价均超过2万元/平方米，成为罗店区域内新的单价地王。

　　此外在新加坡上市的合生一周内耗资30万一举拿下最受关注的松江新城广富林2-5住宅用地以及位于浦东三林的三林集镇A14-1地块，前者的楼板价为16488元/平方米，超过今年2月万科和招商的联合体，后者折合楼板价20870元/平方米。

　　位于黄浦江板块的E18地块近日也被港资集团九龙仓以总价48亿获得，折合楼板价3.5万/平方米，虽然楼板单价低于预期，但是依然是今年当之无愧的地王。有开发商认为，目前优质地块对开发商吸引力颇大，从去年的回款来看，企业的资金压力尚宽松，加上对后市预期的看好，体现到土地市场溢价率逐步上升的趋势。

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　　购房者不再“冷静”

　　面对市场正在出现的再次进入上升通道的迹象，购房者原本理性的心态也正在变化。市民谢先生近期每当自己有空就奔波于本市的各大楼盘售楼处和中介公司，目的只有一个，就是抓紧时间再购买一套房子。用他本人的原话，则是“抓紧时间最后抄底”。与此同时，二手房东李先生再次将其中环附近某房源的挂牌升至150万，此前出于市场盘整的考虑，一度曾调整至最低140万。

　　谢先生和李先生的心态不只是个别现象，而是代表了一大波群体。日前嘉定金地格林世界开盘现场，千余人争抢有限房源的热闹场面历历在目，有业主更是表示，无论新开盘价格涨到多少，自己都将吃进，显示出了破釜沉舟的气势。周祺瑾 (来源：上海青年报)