“限购令”全国化 房价下行难以阻挡

　　在住建部、国土部和监察部的督促下，始于北京的“限购令”开始在全国蔓延。9·29新政之后，深圳率先出台细则，限制居民购房套数最多为2套；10月7日，上海再出限购一套房细则，国庆后第一周，杭州、南京、宁波、福州等地，也纷纷出台本地住房限购政策。

　　二次调控的迅即出台同时，伴随着“行政调控”色彩浓烈及“一刀切”的质疑。以抑制需求为主的“限购”政策出现了由北京推广至全国的趋势，打压了楼市成交，国庆后迅速走低，似乎遏止了楼市过度回暖的势头；而另一方面，暂时的限购，又埋藏着未来需求释放、房价报复性反弹的风险。

　　如何化解限购这把双刃剑？增加供应是此轮调控政策的另一重要指向。而包括保障性住房及中小套型商品房的供应能否跟上，取决于各项政策如信贷、土地、问责等政策执行的力度。

　　限购全国化

　　今年5月1日，北京市率先实施限购，即每户居民家庭限新购一套商品住房，拉开了限制居民购房套数的序幕。当时，北京业内曾认为，该限购政策因其行政色彩过于浓烈，或仅能执行半年。

　　但随着9·29调控出炉，各地限购住房套数成为常态，也逐渐成为二次调控落地细则的主流形态。

　　10月11日，杭州市出台新规，暂定杭州市及外省市居民家庭，只能在杭州新购买一套商品住房(含二手存量住房)；停止执行购房补贴政策，恢复征收房地产登记等相关收费，并落实差别化信贷政策。

　　这是继北京、深圳、上海等热点城市“限购”之后，又一高房价城市出台限购令。个别二三线城市也开始对外地居民进行购房限制，如位于北京近郊的河北燕郊，要求首套房首付50%，不能提供本地一年以上纳税或社保证明不予贷款等，楼市因此陷入低迷。

　　但本报记者在北京、深圳等地的调查表明，限购令的执行并不十分到位，比如要求提供本地居住证明的，“花几千元就可购买一套社保或纳税证明”，多家中介机构人士称，且能通过亲属关系、联名等方式，规避限购一套房政策，获得银行贷款。

　　考虑到9·29调控政策中涉及行政问责的条款，此轮限购的普及，被一些分析人士认为是地方政府的政治性表态，其执行力度和效果还需进一步观察。

　　限购双刃剑

　　即使执行到位，限购令的出台，在诸多业内人士看来，也并非是一剂良药。

　　国庆后一周，北京、深圳等地楼市交易数据显示，受新政影响，成交量环比大跌约六成。

　　“此轮新政的影响立竿见影”，SOHO中国董事长潘石屹说，不过，他并不认为限制家庭购房套数，是抓住了问题的关键。

　　广东东方金源律师事务所律师金焰表示，限购对于抑制投资、投机性需求有明显作用，单就“限购令”本身而言，它只直接作用于成交量，然而房价上涨过快的根本原因还是市场供求不平衡，根源问题若得不到解决，“限购令”无疑只是隔靴搔痒。

　　深圳中原董事总经理李耀智认为，如果没有配套政策，限购反而会成为市场的巨大隐患。因为限贷令与限购令都是将目标集中在打压需求上，在供应方面并没有太多的动作。如果未来限购放开，积压的需求将可能再次报复性反弹。他建议，政府应落实更多的土地计划和建房计划。

　　但住建部政策研究中心主任陈淮表示，9.29新政不存在抑制刚性需求的问题，新政主要是抑制四种不合理的需求，一是投机、投资性需求；二是奢侈性需求；三是不具备购房风险防范承受能力的需求；四是过度超前消费的需求。

　　北京一资深券商人士分析，此轮调控其实是在保护刚需，让他们不在此时进入市场，从而避免背上未来过度月供甚至负资产的风险。

　　中原地产华北区总经理李文杰也认为，二次调控的目标是调控预期，即让人们对未来房价不再上涨的预期加重。从这一角度而言，房价报复性反弹的几率不大。

　　供给能否跟上？

　　在抑制需求的同时，各地实施细则都提出要加大保障性住房供应规模。

　　目前保障房增加的供应量大于业内预期。北京中原根据房地产交易管理网数据统计显示，截至目前，北京包括经济适用房及两限房在内有14个项目，总面积为106.7万平米。上海市提出，今后每年新增保障性住房20万套——这大抵相当于目前上海商品住房年销量的一半以上。广州市公租房管理办法日前公示，首次将外地户籍纳入保障范围，今年将供应8000套公租房。深圳今年将推出14宗保障房用地，提供4万余套保障性住房。

　　国信证券对金地集团的研究报告显示，下半年金地推盘量占全年的四分之三，四季度将有较多新盘等待上市。9月单月的销售均价为11962元/平方米，小户型产品占比升高。 龙湖地产执行董事秦力洪表示，为顺应调控后的市场变化，龙湖快速推出一批40-100平方米的中小户型项目，如重庆龙湖U2、成都龙湖北城天街等均受到市场追捧，3个月销售上千套。“持续进行的宏观调控必将对市场产生深刻的影响，龙湖将增加对二三线城市需求以及自住型需求的关注。”秦力洪说。

　　潘石屹认为，增加供应之外，9.29新政其实还提供了后续政策出台的空间，即动用税收杠杆，“这次真的是狼来了”，一方面积极做好房产税改革试点的各项准备工作，一方面将新房价格与土地增值税预征率挂钩，房价涨幅大，开发商被征收的土地增值税税率将会水涨船高，以削弱开发商涨价的动力。

　　调控目标是什么？潘认为，标准就是回到常识：如租金回报率、空置率等指标回到正常范围之内。对许多城市来说，回到2009年初的水平是回到了正常范围，这取决于经济环境和政策执行力。