来源：现代金报
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| 漫画 吴玉涵 |
政策力挺，风险小、利润稳定，不再是“鸡肋”而是“蛋糕”
宁波开发商尚未大举进军保障性住房，仍需政府部门多花功夫鼓励
开发商“心动”不如“行动”
政策力挺，风险小、利润稳定，不再是“鸡肋”而是“蛋糕”
宁波开发商尚未大举进军保障性住房，仍需政府部门多花功夫鼓励
商品房项目净利润常达15%-50%，保障性住房项目回报率却低于3%。保障性住房项目成了房企眼中的鸡肋，一直不愿主动参与。不过，随着楼市调控政策的连续加码和政府对保障性住房建设力度的加大，国内越来越多的房产商把目光瞄向了保障性住房这块蛋糕。
“甬九条”出台后，记者采访了宁波多家大型房企，发现他们对涉足保障性住房的态度，已经由“漠视”转变为“观望”，还有进一步发展为“行动”的趋势。
“甬九条”释放积极信号
今年以来，国家和地方以前所未有的力度，发文要求加快保障性住房、公共租赁房的建设。
在宁波，信号明确：保障性住房建设将大大提速。
10月9日发布的“甬九条”再次重申，保障性住房、城市危旧房与“城中村”改造、中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量70%；对于保障性住房建设项目和中小套型普通商品住房建设项目要建立行政审批快速通道，而金融机构也被要求继续支持房地产企业参与保障性住房和中小套商品住房项目的贷款需求。
这意味着，建设用的土地量得到了保证，行政审批走快速通道，贷款方面也将得到金融机构的支持。
保障性住房项目的春天要来了，可以肯定的是，在大量土地供应用于保障性住房项目的背景下，“无风险的稳定买卖”的保障性住房，不能不吸引开发商的目光。
回报稳定收益有保障
要搁在房地产红火的前两年，很多开发商是看不上保障性住房项目的。
“现在不同了，政府对商业住房用地供应量的限制，一些开发商可能会拿不到地，即使拿到地了做商业住宅项目的风险也比以前大；保障性住房的优势就在于回报稳定。”一位房地产界人士告诉记者。
据记者了解，现阶段国内有关保障住房开发模式主要有两种，一是指定国有单位建设；二是交由开发商建设，目前主要以“代建制”为主，即政府立项，通过公开招标的方式，选择专有资质的项目管理公司，并委托其代理政府对项目招投标、勘察、设计、施工等建设全过程进行组织管理，竣工验收后交付使用人的建设管理模式。目前宁波的保障性住房开发建设，多由政府投入资金，开发商出技术和管理，以此收取管理费。
关于开发商的收益，有的限定基本利润，如经济适用房明确规定利润率为3%。有的收取管理费。记者从宁波市建委了解到，关于管理费的支付，宁波为建造成本的2%。
宁波房企从“漠视”到“观望”
今年8月从万科传出消息，万科希望今年在全国开展100万平方米保障性住房的建设。据悉，今年万科在北京、南京、深圳等地都将参建保障性住房。除此之外，绿地、保利、中建、远洋等大型房企也都在谋求大规模进入保障性住房市场。
在最近洪塘7#地块公共（经济）租赁房开发项目（代建）招标中，有意投标的大企业不多。记者了解到，虽然甬城的大部分开发商还没有涉足保障性住房建设的具体计划，但随着一系列政策的出台，他们的心态发生了一些微妙的变化。
万科保障性住房布局华东、华南，宁波万科有什么动向吗？昨日，记者致电宁波万科房地产开发有限公司项目企划部徐经理。她称，公司暂时还没有参建当地保障性住房意向，但一直很关注宁波楼市政策的风向，不排除介入保障性住房建设。银亿、交通、荣安等大型房企的态度也多是如此。
据悉，在前几日有关“限购令”执行的培训会上，宁波市建委开发处有关负责人向在场的开发商传递了这样的声音，希望他们积极参与到各地的保障性住房建设中去。据记者了解，一些房企已经有些心动了。
房产分析人士金不庸认为，目前开发商对于保障性住房代建态度已由以前的“漠视”转变为“观望”，在楼市调控依然严厉的情况下，很快会上升为“行动”。预计会有更多类似于万科的大型房产开发商转变策略，积极介入保障性住房建设，力求分得一杯羹。
政府部门还要多下功夫
保障性住房项目的好处，开发商都知道。尽管利润率不高，但供应群体明确，需求量大，因此项目风险小，利润稳定。在开发保障性住房时，开发商自有资金比例仅需两成，其余可由贷款完成，实际资金利润率因此可以放大，相比目前的商品房市场，显得更为有利可图。
房产业界人士刘先生认为，在当前商品房产陷入僵局的情况下，参建保障性住房不失为一个安全的经营模式。收益稳定，可以维持一个项目公司的正常运作。而万科等房地产大佬高调进军保障性住房领域，还为品牌建设添不少分量。
尽管部分开发商有所心动，但在宁波，目前开发商大力进军保障性住房的情况尚未出现。
究其原因，有关人士称，除利润率外，开发商认为，保障性住房项目容易被多方面干涉，不如自己拿地开发定价来得自如。
金不庸表示，政府部门应进一步鼓励开发商的建设热情，确保开发商真正投入到保障性住房建设中去。
●链接
宁波保障性住房
建设提速
年底市三区完工的各类保障性住房面积将达45万平方米;今年全市新开工和即将开工的各类保障性住房将超过100万平方米。今年年初以来，宁波市保障性住房建设全面提速，年初市政府实事工程确定的保障性住房新开工20万平方米、续建50万平方米、竣工20万平方米目标任务将超额完成。
2010年，宁波市将廉租住房保障面扩大到人均年收入在上年度城镇居民人均可支配收入60%以下、人均住房建筑面积低于18平方米的家庭。2011年，宁波市经济适用住房将覆盖到城镇居民人均可支配收入80%以下的城镇住房困难家庭。
9月宁波房价
环比上涨0.5%
国家统计局近日发布了9月全国房地产市场运行的数据，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.1%，涨幅比8月份缩小0.2个百分点，环比上涨0.5%。这是今年6月份以来，首次出现环比上涨。其中，宁波房价同比上涨5.7%，环比上涨0.5%；新建住房价格同比上涨7.5%，环比上涨0.8%；二手房价格同比上涨4.8%,环比上涨0.4%。
据了解，自4月17日楼市调控新政出台后，宁波房价连跌两个月，5月份比4月份下跌0.5%，6月份又比5月份下跌0.6%。从7月份起，宁波房价止跌且小幅回升，当月整体房价比6月份上涨0.1%，8月份又比7月份上涨0.1%。
●背景
“十二五”期间
保障性住房将担重任
经历十几年发展的房地产业，将在“十二五”期间迎来一个新时代。“目前正在抓紧制定《‘十二五’城镇住房建设规划和中长期建设规划》。”中国房地产业协会副会长朱中一透露，2010年至2012年，保障性住房建设仍将是政府力推的重点工作。另一方面，经过不断摸索，保障性住房的类型细分和实际操作也日益成熟，这为保障性住房建设任务的完成铺平了道路。目前，除了廉租房、经济适用房、限价房等业已成型的品种外，公共租赁住房和各类棚户区改造之后的安置房也在跟进。另外，土地政策的倾斜和多渠道资金的支持也将随之而来。“十二五”期间，还将建立健全相应的财税制度，抑制住房过度投资、投机成为一个重要任务。简而言之，房产税或物业税等税种可能会落地，并加以完善。
□记者 张璟璟 陈韬
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