楼市二次调控立竿见影 成交量萎缩现投资客退潮

　　二次调控立竿见影 投资客开始退潮

 　 无可争议，更为严厉的楼市二次宏观调控已经来临。继全国14城市出台“限购令”，停发第三套贷款落定之后，房产税三部委会签，重庆、上海试点等消息甚嚣尘上。政策收紧的风声越来越紧。

　　二次调控政策出台，楼市表现迅速跟进，成交量萎缩立竿见影。在一线城市，深圳上周新房成交量降87%，上海商品住宅成交量结束十连涨，环比下滑15.6%，同时北京豪宅市场迅速出现冷清。一线城市楼市反应迅速，南昌楼市受大环境的影响，除了暂停发放第三套房贷外，部分银行开始收紧了异地购房贷款发放，上周成交量迅速萎缩，成交套数环比出现“腰斩”，二次调控影响立竿见影。

　　周成交量环比出现“腰斩”

　　南昌房地产信息网数据显示，上周（10月11日~10月17日），南昌市区新建商品房住宅共售出510套，日均成交73套，相比于前一周成交的1216套，环比下跌58%，成交面积为5.6万平方米，环比约下降57%，新建商品房住宅周成交量出现“腰斩”。其中红谷滩区周成交下跌595套，为区域下跌之最。南昌市商品房非住宅交易量为215套，成交面积约为1.66万平方米。

　　第三套房贷的停发，南昌部分银行同时收紧了异地购房贷款的发放，对市场投资性住房的打击立竿见影。投资客的信贷杠杆缩短。投资风险加大，投资客开始出现退潮，表现到市场上就是成交量迅速萎缩。“政策的不确定性使得整个市场非常脆弱，政策可能一夜之间可能改变人们的购房预期，在预期面前，开发商无法阻挡购房者的退潮。所以面对这样的市场，开发商迅速收回销售款才能避免风险。”智通悦蓝山营销总监徐海宇告诉记者。

　　市场出现分化投资风险加大

　　“你们夫妻名下各有一套贷款房产，第三套已经无法向银行贷款了，如果需要我们可以为你们提供一张假离婚证明，再向银行申请贷款，这个我们可以操作。”记者日前在某项目现场偶然听到置业顾问在“利诱”一对想贷款购买第三套房产的夫妻。

　　第三套房贷的停发和限购令等政策的出台，让市场出现分化，一部分购房者迅速退出楼市，另一部分对楼市长期看好的投资者则开始利用政策漏洞继续买进。政策的收紧，市场的脆弱则会使得投资风险加大，一方面利用“假离婚”等措施钻政策漏洞，可能引发家庭危机，另一方面，银行信贷杠杆切断，投资者全额付款购房，使得投资成本加大的同时，投资风险也加大。

　　三套房贷停发退房潮隐现

　　第三套房贷停发，首付提高至三成让近期购房的购房者猝不及防。楼市二次调控影响，随着近期的商品期房逐步走向贷款环节，预计南昌市场有约500套已成交期房面临补缴一成首付的状况。虽然第一次购房者大部分购买的是普通住宅，但是需要增加的首付也要接近4万元左右。对于已经倾尽所有的购房者来说，压力非常大，市场很可能在近期出现商品房期房的退房潮。同时，对于投资性购房的购房者而言，第三套房的停贷，其购买需要全额付款，投资资本追加的同时，投资风险也陡然加大。这让部分了签了认购书而未网签者，以及交了定金而未过户者引发众多纠纷，而出现的恐慌性退房现象。

　　文/廖林立