二次调控后，一直颇受开发商青睐的大户型陷入尴尬之中。一方面市场存在大量大户型产品，部分改善性需求的确需要大户型，但另一方面高企的房价和贷款政策的限制使大户型投资和改善性需求两大购买主体都遭到了限制。
大户型成交锐减 北京房地产交易管理网数据显示：截至10月18日，北京在10月份成交的二手房为7042套，而从面积占比来看，出现了大户型明显减少的现象，120-140平方米的成交占比从8月份的8.1%下滑到5.8%，140平方米以上户型成交占比从8月份的13.9%下滑到9.6%，首次不足10%。
北京中原三级市场研究总监张大伟认为，出现大户型成交明显趋冷的主要原因有两点：首先，房产税将扩及对大面积非自住以及高端住宅课税的精神日趋明朗，近日高端客户的观望态度更明显了。其次，大户型购房者投资比例比较高，二次调控对购房者的心理压力巨大，很多投资购房者开始放弃购房。
超大户型需求旺盛 亚豪机构副总经理任启鑫分析，在二轮调控提高了对二套购房的首付比例后，在普通住宅里以满足改善性需求客群为主的大户型产品成交未受影响，主要是近期供应较为充裕。9月底的二次调控对于家庭购买第二套住房的首付要求由四成提高到了五成，需要追加准备30万-40万左右的首付款，对于改善性客群在资金层面的影响并不大，导致了政策对大户型销售的抑制作用并未迅速显现。对于不同面积段的成交变化，任启鑫认为，150平方米以上的近郊大户型房源的需求，总房款多在400万以上，客户群也以中产阶层为主，大部分是以换房置业、升级置业为目的，不仅需求呈现出刚性特点，这部分客群在资金准备方面也更加充裕，因而购房需求保持上扬态势。
尽管目前二轮调控并未明显抑制大户型产品的销量，但任启鑫认为，紧缩调控对于预期的利空影响作用重大，改善性需求的购房兼具自住及投资两种目的，在投资过程中，中产阶层和财富阶层一般将资产配置分为保守、稳健、积极三种类型。以往房产投资属于相对稳健的一种投资形式。但调控政策之下，增加了自有资金的投入。预期利空之下，中产阶层很可能暂缓购房，导致大户型产品的销量走低。
>>案例一 孩子上学 借助贷款买小户型 案例详情：周先生月收入过万，目前一家三口居住的是一套90平方米的两居室。周先生考虑到 孩子上学需要，想在海淀的学校附近买一套大点的房子，但是手头的积蓄只有150万元。
专家解析：像周先生这种资金不足的改善性购房人群，在目前抵押消费贷款购房受限后，只能通过贷款购房。因为周先生名下已经有一套住房，再购房的话属于第二套房，使用商业贷款利率要上浮至1.1倍。周先生想购置一套大一些的房子，只能将目前亦庄的房子卖掉，再用公积金贷款。
周边配套设施：因为周先生主要是以 孩子上学目的购房，所以尽量选择学校周边学区房。
理财建议：“伟嘉安捷”指出，以亦庄目前二手房均价来看，他的小两居可以卖至少144万元。加上积蓄，有近300万元资金。再用公积金贷到80万元，他们至少可以选择在海淀区购置一套总价在380万元左右的房子。由于他们已经卖掉了房产，还可以用商业贷款。周先生可以自己首付240万，公积金贷款80万，这样可以有30万的资金用来简单装修房子，剩余的留作日常生活所需。
>>案例二 兼顾老小 全家动员购房 案例详情：郭先生毕业后一直定居北京，月收入稳定。现居住的房子位于亚运村，考虑到老家的父母年岁已高，郭先生想把父母接过来居住。郭先生目前手头有100万的积蓄，父母的积蓄加上近几年的退休金有近70万，通过全家总动员，郭先生欲购买一套大三居。
专家解析：建议郭先生可以向城外考虑。在地段选择上，尽量选地铁周边或沿线的区域。
周边配套设施：像郭先生这种“上有老下有小”的购房人来说，医疗、教育、商场、超市生活配套都是不可或缺的。
理财建议：“伟嘉安捷”指出，郭先生在全款购房后，手中可能剩不下太多资金，建议郭先生在购房后可以将夫妻双方的公积金提取出来，用来缓解购房压力。另外，在新房装修后，把父母接过来搬进新房子，原亚运村的房子可以用来出租，每月还有一笔固定的租金收入。
>>案例三 提升生活品质 资金足付全款 案例详情：江先生现经营着一家测绘器械公司，年收入近150万元，手中有近千万的积蓄。
江先生目前名下有一套房产，位于东直门附近，追求生活品质的江先生想改造出一间独立的钢琴房给四岁的女儿练琴用，还想和爱人有一间健身房，可以平时锻炼锻炼身体。可是江先生现在居住的三居室空间明显不足，因此考虑再购置一套房产。
专家解析：像江先生这种手中资金充足型的改善性人群，出于扩展生活空间的目的，可选择的余地很大。
理财建议：“伟嘉安捷”建议，江先生在购房后可以将手中资金留出一部分，以备公司及家庭之不备之需，剩下的钱可以用来投资风险较低的债券、基金等，不过在投资中需要注意的就是“不要把所有的鸡蛋放在同一个篮子里”，要注意分散理财，从而平衡投资收益。
专家观点 东亚新华贾玉鹏 销售不太乐观 大户型产品的销售是比较迟缓的，整体而言不太乐观，因为该户型的价格是刚性需求的购房者所难以承受的。
大户型的主要购房群体是有改善性需求的人群，其中包括功能型的和奢侈舒适型的，北京这样的高档项目很多，如绿城·诚园、星河湾等。像太阳公元、红玺台这些定位高端的大户型项目销售情况都不太理想，还有绿地的新里西斯莱公馆剩下的为数不多的房源中的大户型。因为之前大部分消费大户型的多为投资客，在新政策的挤压下，这部分需求被排挤，而同时，改善性的需求也被抑制。
中经联秘书长陈云峰 满足升级需求 严格意义上，大户型是在140平米以上的户型，实际上，开发商认为，户型越大是越难卖的，尤其是在政策的调控之下，但是北京开发大户型的开发商还是挺多的，主要是因为北京的消费能力相对而言比较强。大户型多是满足购房者升级的需求，它能给购房者带来一种其乐融融的氛围，这点比较受购房者的欢迎，具有这样消费能力的多为40岁以上的人。
华高莱斯副总公衍奎 受政策影响大 大户型市场主要分为两部分，一部分是140平米左右的 满足升级需求的户型，另一部分是豪宅，属于资产储值性的。4月份的调控以来，大户型的市场就一直冷淡，甚至在8、9月份成交回暖的时候，大户型也无动于衷。 满足升级需求的大户型所面对的购买群体受政策调控的影响较大，这就意味着今年新开楼盘中的大户型销售面临着巨大的压力，而追求舒适型的购买群体，一般而言，更在乎的是产品的质量，而不是我们通常所说的性价比，可以说这类群体有购买的意愿和能力，但是这种动机是否能直接产生购买的行动是不确定的，同样受到政策等因素的影响。
户型设计专家李小宁 恐慌心理催生提前置业 其实市场上中高端和低端的住宅比中间档次的住宅好卖，最困难的就是夹在中间的这一层。前一段时间，受政策影响，经济型别墅比较畅销，很多购房者难免会产生这样的心理，即，政策调控不让买房，说明投资房子的保值性比其他行业好，比黄金行业好，比股市好，因此还是去买房。正是政策让购房者产生了恐慌的心理，催生热钱继续往房地产注入。
在我的概念里，200平方米以上的才叫大户型，140-200平方米的我称之为宽松户型，这种宽松户型和200平方米以上的大户型及刚需的小户型相比更难卖，因为购买这个房子的群体对周边的配套很挑剔，这就造成了这个户型的选择和区域发展紧密联系在一起。我个人认为，保利·茉莉公馆的小户型虽然畅销，但是它140平方米大户型的销售是有压力的。那么开发商为什么会开发这些大户型呢？其中重要的原因之一就是它是提高项目容积率的好办法。
我个人认为，北京的主流户型是在130-160平方米之间的改善性需求的户型，刚需的小户型不能满足完整家庭的全部需求，标准的家庭应该是三居的。此外，户型千变万化，户型的好坏不能一概而论，在选择时要具体问题具体分析，这个问题我在《帮你选户型——超大户型卷》中有详细的阐释。(记者 赵丽萍 鲁欢 桂瑰) (来源：京华时报)
(责任编辑：刘晓静)
来源：中国新闻网
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