新政满月广州一手房均价仍在涨 二手房成交萎缩

　　六区一手房均价仍在涨

　　专题撰文 信息时报记者 田桂丹 罗莎琳 徐凤 实习生 陈维澈

　　昨日，“9·29限购令”新政刚好满月。根据某机构数据计算，新政前后30天，广州十区一手住宅均价由原先的12119元/平方米，微降为11842元/平方米，楼价上涨趋势得到初步抑制。中心六区则由18879元/平方米，略升至19430元/平方米。但成交量方面，由于受亚运城成交和“限购令”出台前冲刺签约等因素影响，新政后30天一手住宅网签量仍有上涨。

　　一手房

　　中心六区房价仍小涨551元

　　数据显示，新政前30天的成交套数为11675套，新政后30天的成交套数为17971套。从中心六区看，新政前后30天的成交套数也略有上升，网签均价由原先的18879元/平方米，略微上升为19430元/平方米。

　　中地行董事长徐建平表示，新政前后广州楼市有很大变化，原本10月份楼市成交应该是全年最好的，但现在与9月份相比成交基本上没增量，实际上成交在萎缩。“限购令”出台后，广州楼市价格上涨势头也得到了很好的抑制，增幅在下调。广州房价仍在涨也是正常的，楼市仍在前期惯性运作效应中，但是可能原本市场要涨20～30%，现在只涨5%~10%。中原地产项目部经理黄韬表示，广州楼市成交量是10月份中旬限购令出台后开始下降，呈现量跌价稳。

　　未受限新政 从化增城价涨8%

　　由于“限购令”不涉及从化和增城。据统计，这两区的网签均价从6000元/平方米上涨为6500元/平方米左右，涨了500元，涨幅约8%。业界人士也认为，随着“限购令”逐步发挥效力，从化、增城和与广州毗邻的佛山板块楼房会卖得更好，投资客可能会流向这些区域。因为目前通货膨胀的压力比较大，不少购房者都是为了保值，在限购令“豁免区”同样可实现该目标。

　　中地行董事长徐建平表示，目前从化等地的消费购房群体仍以广州购房者为主，并没有感觉市场已出现太大变化。广州市房地产专家吴定金认为，增城、从化、佛山毗邻板块广州客源增多了，但不是太明显。因为目前开发商推货基本都差不多，个别有新货的楼盘才反映出来。

　　超五成新楼盘在升价

　　网易房产以“9·29”为分界点，分别抽调了广州市100个楼盘前后各28天的成交均价。结果显示，“9·29”新政后，53%的楼盘成交均价依然呈现上升的趋势。

　　满堂红研究部主任沈锐培认为，调控一个月大部分楼盘仍涨价其实说明调控效果不是太大，或者未真正发挥出威力。

　　曾英杰预测，第四季度广州楼价大幅度下降的可能性仍然不大。但不排除部分尾货消化的楼盘价格会小幅下调。经纬行研究中心主任沈锐培也认为，接下来两三个月一手方面会比10月有明显的下滑，二手也会比10月有所减少。明年3月可能会有一个小高潮，而成交量要真正回升可能还要看限购令何时取消。

　　二手房

　　成交量萎缩四成左右

　　满堂红地产助理总经理黄蕙晶表示，新政出台之后，对广州二手楼市产生了立竿见影的影响。满堂红的成交数据显示，新政出台之后，二手楼市的看楼客数量减少了三成左右，业主惜售心态严重，市场整体的成交量比新政前减少了四成左右。其中，珠江新城等楼价较高、投资气氛较浓的板块减幅超过五成，老城区等传统自住类型的板块亦减少了三成左右。预计随着调控政策影响的加深，接下来二手楼市的成交量有可能会进一步下降。

　　中原地产物业部副总经理潘婉霞表示，最近的二手房市场成交量开始缩减，自住客户多的区域成交量减少了20%左右，比如在海珠区、白云区、越秀区等板块；投资客户多的区域减少40%左右，特别是珠江新城、凤凰城等板块。

　　两成首次置业者买房受阻

　　据黄蕙晶介绍，本次新政严厉，在打击楼市的投资投机气氛的同时，亦对不同类型的刚性需求产生了一定程度的“误伤”。

　　新政规定，首次购买商品住房的，仅公积金贷款购买90平方米以下普通商品住房可首付两成，商业贷款以及其它首付均需三成以上。

　　根据满堂红的成交数据，9月份广州二手住宅买卖的套均总价为92.1万元/套。首付提高一成，意味着置业者需要多支付近10万元房款，这对资金实力本就不强的初次置业者产生了很大的困扰。根据调查，在二手楼市的初次置业者当中，受首付提高影响不能买房的比例约占20%左右。

　　市场应对

　　开发商极少推迟开盘

　　有数据显示，11月份广州市新开盘数量比10月份大幅缩减，这是否开发商应对新政的措施呢？

　　对此，业界人士多表示，开发商原本在今年11～12月份的开盘计划量就很少，新推量减少跟新政关系不太大。中原地产项目部经理黄韬表示，开发商推货放慢，主要是因为大部分开发商原本考虑到亚运会和亚残会在11～12月份开，因此就算没有新政，今年最后的推货高潮都是在9～10月份。目前新楼的推盘基本不受影响，只有少数楼盘因为开发商今年任务基本完成了，所以适当延后到明年才开盘，但量非常小。

　　中地行董事长徐建平表示，开发商因新政改变推盘计划的很少，但新政下开发商调整了开工量，可能明年供应量更少，市场需求变多时又出现价格的反弹反复。

　　业主大多转售为租

　　据满堂红地产助理总经理黄蕙晶透露，二手房业主的售房意愿受到冲击较大。除换房类业主出现暂停换房情况外，拥有多套住房的投资客亦未出现抛售房源的意愿。部分投资客还转售为租，使市场上的二手房源更加紧缺。由于不少购房者在房产投资之外并无更加稳妥的投资渠道，而目前银行的存款又是“负利率”，业主出售房产持有现金的意愿不足。不少业主宁愿将房子出租，或者以房产作为个人资产保值升值的保障。在调控的市场环境下房价再次上涨的可能性不大，这也导致业主买卖的积极性不够高。