来源：深圳新闻网
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| 一位市民在观看楼盘模型时陷入沉思。（资料图片） |
深圳新闻网讯 深圳市从10月1日开始实施的“限购令”至昨天满月，调控效果已初步显现。记者昨天了解到，在新一轮调控下深圳楼市成交的回暖态势戛然而止，往年楼市“银十”局面没有出现，楼市成交量明显下降，市场观望气氛浓厚。业内人士分析，未来成交量将持续低迷。
市场现状
“限购令”下退房60余套
9月30日，我市出台“限购令”，规定10月1日起在深圳已经拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭将不得购买新房。这一政策使得一些之前已签了协议但不符合条件的市民，不得不选择退房。
据某机构监控数据显示，10月录得一手房退房60余套，其中90％为住宅、10％为写字楼，仅南山某新入市项目便有12套。该机构研究人员表示，他们是以市规土委销售数据为准，只要以前签了认购书、认购合同或者在网上有备案，之后又变更为可售期房的，都可以认定为退房。新政之后的退房是从10月11日才开始出现。他介绍说，以往每月也会有少量退房，但是通常都不会超过10套。若以此为计，10月份的退房量已经是数倍于以往了。在60余套退房中，新开盘或加推项目占五成以上，主要集中在南山后海和前海片区。不过，接下来市场与心态都将陆续进入平稳状态，退房数量继续攀高的概率很小，未来不会出现大面积退房潮。
售楼处看房人减少
近几天，记者先后到宝安、龙岗、南山一些新盘售楼处了解情况，发现近期来看房的比以前明显减少。尽管10月31日是周日，但南山某楼盘销售中心看房人依然不多，三三两两的市民陆续咨询了房价、户型、优惠等问题后，又先后离开了。记者询问售楼员，现在买房有没有什么优惠？他表示，诚意客户登记可享开盘当天九八折购房优惠，但不送面积；至于将来价格会不会降不好说，目前还没有接到公司的通知。
在龙岗的某大盘售楼处上班的小周告诉记者，“限购令”出台后对他们的楼盘影响很大，近来销量大减。因为开发商推出的大部分是双拼的大户型，一套170平方米的大户是由两套85平方米的中户拼接而成，买一套大户就相当于买两套房了。而很多准买家都是改善型需求，本来已有一套住房了，受“限购令”影响，原来签了购房协议的就买不成，只能退房了。
中介地铺门可罗雀
新房市场如此，二手房市场也好不了多少。记者昨天在景田、桃源、新洲南等片区的多家中介了解到，“限购令”对他们的影响比较大；虽说最近产权登记中心爆满，但基本上都是9月份成交的赶在新税收政策出台前过户，实际成交量下降了很多。
景田片区的某中介工作人员小黄向记者大吐苦水：“去年这个时候是成交的旺季，一周少说也能成交两三套。可今年在国庆后的二十多天里，我只成交了一套，这日子乍过？”一家中介的置业顾问也表示，以前几乎没有出现过这么大幅度的成交下滑。即使在4月份新政出台后，每月销售额都维持在5000万至6000万元。而“限购令”的影响有点出乎意料，现在只有不到2000万元的成交量。
中原地产、世华地产等机构反映，二手房实际的成交量较八九月下滑了六七成以上，放盘量、看房量也都明显萎缩。
研究人士认为，如果成交持续低迷，第四季度楼价会走跌，尤其部分炒家集中的区域和楼盘，将会率先调价，导致成交价格出现实质性下跌。
商铺和写字楼迎来春天
与商品房交易的冷清相比，近来深圳商铺和写字楼的买卖可谓迎来了春天。记者了解到，国庆以后，到中介了解商铺、写字楼信息的人，比7月、8月约多出2倍；而两者实际的成交量也是异常火爆。不久前，龙岗某新盘开盘同时卖商铺，住宅以比预期定价每平方米低了2000元、3000元价格入市，且以小户型产品主打，仅卖了100多套，勉强有了60％的开盘销售率；而商铺以5万元／平方米的片区新高价，开盘日就卖了近90套。
多名业内人士分析，5万元／平方米在龙岗算是商铺价格的新高。由中原、世华等多家中介在龙岗区的成交记录来看，目前龙岗中心城的商铺主流成交价在3万元／平方米左右，卖到5万元／平方米的只有少数靠近地铁口或大型超市的街铺。业内人士表示，龙岗中心城的商铺一直成交不多，今年以来因为住宅“限贷”、最近又“限购”，才逐渐受到投资客的关注。现在售价已普遍较去年同期涨了30％左右，如此旺销说明投资需求确实很大。
近期罗湖区有多个写字楼物业拍卖，成交价都创了新高。如10月26日举行的一场拍卖会上，罗湖某商业大厦的6个写字楼单位引来多人竞拍，起拍价1．1万～1．3万元／平方米，而最后的成交价达1．5万～1．8万元／平方米。以最贵的一套计算，拍卖成交价1．8万元／平方米，加上4．5％的拍卖手续费、3％的契税、1．5％的中介佣金费，单价达1．96万元／平方米。
投资客转战异地
据了解，“限购令”出台后，深圳投资客便开始转战异地楼市。深圳中原地产研究人士介绍，惠州受深圳“限购令”影响最明显，国庆后出现了多个楼盘开盘即售罄的现象。一些楼盘以深圳为主的外地客户比例均超过60％以上，很多楼盘与二季度相比，外地客户成交比例提升10％至25％。这说明深圳楼市购买力溢出明显。而中联地产有关负责人也表示，10月每个周末都有两趟大巴从深圳出发去周边城市看房，都是从各部门汇总过来的有投资需求的客户，每趟最少有二三十人。香港利嘉阁地产屯门分行的薛经理反映，近期由深圳去香港买房的投资客开始增加，增幅大概有10个百分点。这部分客人手中资金充裕，基本上不需要银行贷款；有一豪客一掷600万港元，买了3套中心物业准备收租。
数据分析
1．官网数据同比下降不多
市规划国土委网站有关数据显示，10月份全市新房成交量为5236套、总面积约为50万平方米，分别比9月份下降10％、6％；其中，住宅成交4923套。均价方面，为21677元／平方米，其中住宅均价为21513元／平方米。记者注意到，在成交的4923套新建住宅中，90平方米以下的新建住宅为4104套，占总数的83．4％。而在单身宿舍和别墅方面，则均为零成交。
六区中，成交量方面，最高的为龙岗区，当月共成交2440套，占总量的近50％。其次为宝安区和南山区，罗湖区以45套的成交量垫底。成交均价方面，盐田区均价由9月份的20454元／平方米上升至42266元／平方米，涨幅高达106．7％；南山区以34945元／平方米紧随其后，罗湖区以29336元／平方米排第三，最低的依然是龙岗区，只有16270元／平方米。
在二手房方面，10月共成交10627套、总面积98．5万平方米，均比9月下降约17％。
2．实际成交量没有那么高
针对官方网站上的统计数据，业内人士指出，10月份一、二手房的实际成交量并没有那么高。在当月成交的5236套新房中，国庆7天就成交了2538套，约占月成交量的一半；而这2538套新房，实际成交时间应该在9月份。如果这7天的实际成交量按平均100套来算的话就是700套，加上后面24天的成交量约2698套，10月实际成交大概为3400套，相比9月大跌四成以上。
同样，10月的二手房之所以维持在万套以上的成交量，主要是因为最后一周就过户6554套，日均过户1310．8套。过户数量激增，主要原因是市场有传闻称11月将推出二手房交易按评估价征税的新规，彻底取缔阴阳合同漏税的违法行为；该消息一发出，置业者为了避免多交税而抢闸过户；另外，“限购令”补充条例的出台，使得之前因为限购而未过户的住房于该周成功过户。业内人士认为，10月最后一周过户量的大涨只是短期行为，不能代表整体走势。10月份二手房成交量实际并没有那么多。
专家分析
未来成交量将持续低迷
深圳中原地产市场部总监王世界表示，“限购令”出台一个月后，新房成交量跌幅逐步收窄，市场成交趋于理性，成交均价有小幅回升，二手房的过户量在“困房”问题解决后出现大幅上涨，成交均价也有所回升。他认为，在严厉的双限令下，未来深圳楼市成交量将会持续低迷状态，成交均价继续在高位僵持。目前市场传言较多，楼市各方的博弈逐步加深，开发商、业主和置业者均进入观望状态。 深圳晚报记者 丁荡新／文 陈远忠／图
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