十月份上海延迟开盘47个 或为博明年楼市小阳春

　　早报记者 陆鸣

　　据搜房网数据监控中心截至11月1日的统计数据显示，10月份上海地区延迟开盘的项目共有47个，其中公寓项目30个、别墅项目15个，另2个为混合项目。

　　中国房产信息集团分析师薛建雄分析认为，虽然每个月月初统计的开盘量都会与最终实际开盘量有所出入，但像10月份如此多的楼盘集中爽约，还是比较少见的，这主要是由楼市新一轮密集调控而导致的。从“9·29”新政到“沪12条”，原本开始回暖的上海楼市迅速降温，市场再度陷入深度观望。开发商由于担心无法如期积累足够多的客户，贸然开盘会出现滞销，便纷纷调整原定销售策略，将上市日期延后。

　　据一知名高端开发企业营销负责人表示，在目前的市场情况下，开发商贸然开盘，很可能导致销售现场冷清、无人问津的情况，因此众多开发商延迟开盘也是无奈之举。

　　“短期等待或为入市良机”

　　薛建雄称，9月份上海全市的推盘量为172万平方米，而10月份只有区区90万平方米，如此大的供应差距说明，由于需求下滑，市场预期达不到开盘条件，很多开发商都选择退而观望，暂不推盘。同时，对中长期的楼市预期，开发商又大多是看好的，因此认为短期的等待是为了寻找更为有利的时机。

　　“现在的情况跟2008年下半年楼市低迷时有所不同，当时开发商都觉得市场不行，纷纷急着卖房，现在则没有出现这种情况。”薛建雄说，目前对于大多数开发商而言，短期内等个两三个月再开盘，都是能够做到的，资金链上也不会遇到太大的问题。

　　“但就具体开发商而言，其各自的财务状况又有所不同，比如万科、保利，每月都有两三百亿元的银行贷款要还，因此如果两三个月市场不回升的话，就会降价跑量，而对于中海、华润来讲，本身现金流就比较充裕，如果眼下市场不好，等上三四个月甚至半年，都能挺得住。”

　　薛建雄认为，如果一些开发商为尽快回笼资金而选择降价，并不会在此前已经开售的项目上降价，而是会拿出新盘小幅降价，这样可以规避统计数据上的可比性。而对于小开发商来说，由于看涨中长期楼市，会选择借高利贷或其他民间融资渠道来度过两三个月的艰难期，但如果房价出现20%-30%的下跌，这些小开发商就将出现亏损而资不抵债。

　　薛建雄分析称，当楼市成交量大幅低迷两三个月的时候，会出现新盘低开的情况，要想楼市大幅降价，起码要等成交量出现半年以上的低迷，不过到那时开发商的资金已完成撑不下去了，有出现烂尾楼的危险。

　　薛建雄认为，这么多年看下来，楼盘大规模降价的并不多，这轮调控预计将会持续两到三个月的周期，之后会出现回暖情况，“上半年政策虽然很严，但人们通过各种办法绕开了，因此实际政策效果并没有达到。如果要大多数楼盘降价，则需要市场低迷三个月以上。”

　　“捂盘看好中长期楼市”

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，10月大量楼盘推迟上市，主要是由于各个开发商的战略不同。不过从时机上看，如果开发商想着近期赶紧出货，获取资金，那当然是新盘越快上市越好，宜早不宜拖。如果前期销售较高，资金链不那么紧迫，那也可以考虑接下来市场的供应问题，“目前开发商的考虑是，到了11、12月份的时候是不是供应量会更少，那么等到那时卖是不是会有更好的效果，甚至再往后推，拖到明年二三月份，那时楼市是不是会出现小阳春等，总而言之，选择延迟推盘的开发商，基本都是看好中长期楼市。”

　　宋会雍认为，就目前的行情来看，如果开发商选择拖的话，那直接拖到明年算了；要么就别拖，赶紧出货。因为目前虽然已经出现行情下调迹象，但毕竟还没有下调到低谷，还算比较好的出货时机，如果拖到11、12月，市场的行情可能会更加不好。如果11、12月交易量能延续10月不冷不淡的表现，那么明年楼市出现小阳春还是有可能的，所以现在各个开发商所要选择的，主要是市场节点的问题。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，10月上海众多楼盘爽约，主要是由于调控政策出台后市场变化造成的，调控政策打乱了开发商原定的推盘计划，在目前市场情况下推盘风险比较大，价格也不大好定，有些之前有意向的客户转而观望，因此开发商重新调整策略，重新蓄积客户，也是必然的。

　　位于宝山的中梁英伦印象就是原定10月开盘而最终爽约的楼盘之一。根据搜房网的最新数据，该楼盘开盘已经延迟到了11月底。不过，该楼盘开发企业销售部一位王姓负责人面对记者询问，只是简短地表示楼盘延迟开盘是因工程进度导致的，并非受到调控政策的影响。