兰州推行“全国最严”限购令 购房成无房者专利

　　编者按

　　●房价居高不下，楼市日益看火，这不是兰州独有的现象，全国各地亦如此。

　　●为促进房地产业平稳健康发展，今年来，从国家到地方一轮一轮的“调控新政”相继出台，目的是遏制房价过快上涨，让百姓购房不再“望楼兴叹”。

　　●兰州，也在高涨的房价面前出台了系列“调控新政”，其中，尤以11月5日兰州市政府常务会议原则通过的《关于进一步调控房价的意见》中拟推出的，被人们称之为“全国最严限购令”的相关内容引人关注。

　　●这个“全国最严限购令”犹如一把双刃剑，或许可能抑制房市“过旺”的同时，也对许多要改善居住环境的普通市民造成实实在在的“伤害”。

　　●于是，这个拟在近期推出的“全国最严限购令”，引来了广泛关注和诸多非议……

　　“本地居民家庭(指近郊四区居民家庭)、非本地居民家庭在本市购买住房均不得超过一套”，“年龄未满18周岁的居民不得在本市买房。”11月9日，本报关于兰州祭出“全国最严限购令”的消息一经报道，就引起了兰州网民的强烈关注。那么，兰州这个“限购令”的 “最严”究竟体现在哪里，和全国其他城市相比有何异同呢？11月9日，记者再请业内人士对其予以详解。

　　【“严令”祭出】 市民改善居住将成奢望

　　在11月5日兰州市政府常务会议原则通过的《关于进一步调控房价的意见》中，便明确提出了这个“最严限购令”，即：“本地居民家庭(指近郊四区居民家庭)、非本地居民家庭在本市购买住房均不得超过一套”，同时限定“年龄未满18周岁的居民不得在本市买房。”

　　对于这两条，兰州恒源房产公司经理曹清泉告诉记者：“其中最严格的便是将此前本地居民可以买两套住房的数量压缩，这样，一旦有居民出于改善住房的目的想要再去购买一套新房就很难实现。”

　　“除了这些，像父母想给孩子储备房屋的，孩子想给父母另购房屋的，以及因为工作变动等原因需要在其他城区再异地购房的都将受到限制。因为整个家庭的房屋信息是连在一处的，也是被管理部门掌控的，以家庭为单位限制购房，就限制了这个家庭的基本成员的购房。”曹清泉说，一旦这个政策最终执行，如果不是因为离异等特殊原因更改户口，一般都无法逃避“限购令”。

　　【全国对比】 广州兰州同进“最严”行列

　　而对于“限购令”，也是在今年开始才跟着房地产市场被炒热了的词语。

　　今年5月1日，北京率先实施了“限购令”，随后，杭州、南京、上海、天津、温州等地的“限购令”纷纷祭出。据不完全统计，截至11月初，全国已经颁布“限购令”的城市就达到了16个。在这些城市中，其“限购令”的限制程度都有所不同。例如大连、南京只是限制到二套房，宁波、杭州、三亚是限制居民只能新购一套房，而此前被认为最严格的广州，则和兰州的要求几乎完全相同，即本地、外地居民都只得新购一套房，18岁以下居民不得买房。

　　曹清泉告诉记者：“对比之后，无论是从限购的范围还是力度来看，兰州都能进入最严格的行列。”但有一点值得注意，兰州还是目前这些已公布“限购令”的城市中唯一的西部城市。

　　在曹清泉看来，之所以兰州在西部城市中率先和全国许多一线城市在这项政策上保持一致态度，这和今年以来，兰州房价增幅连续位居西北前列不无关系。“此时，如果再不严格调控，兰州的高房价便难免会被问责。”曹清泉说。

　　【新政焦点】 今后只有无房户才能购房

　　“如果说今后一个家庭只能新购一套房，对于刚性需求者还好理解；但若是一个家庭已经拥有了三套五套，甚至更多房子，也还能再购买一套吗？”11月9日，兰州市关于“限购令”的消息被报道后，这个问题成为市民最关注的话题之一。

　　而随后记者在兰州市房管局得到的答复基本是否定的，即已经拥有多套房屋的户主，今后原则上不再允许其新购住房，也就是说，你的家庭现在拥有一套房子，不论面积大小，如果兰州“全国最严限购令”正式出台后，你将不能再购买房子，房子只卖给那些没有房子的家庭。这一点，便又加重了“限购令”的砝码。正如兰州市房管局综合处处长陈海青所说：“如果再允许有了多套房子的人继续可以购买，那出台的限制政策效力将会减弱。”

　　兰州市房管局市场处副处长韩俊珍也表示，尽管目前这个“限购令”还没有最终以文件的形式被正式公布，但管理部门达成的基本意见仍然是不偏离“保障需求，遏制投机”这个主题，“以前已经拥有几套可以过往不咎，但新政策应该会考虑限制让他再拥有。”

　　无房者窃喜 有房户郁闷

　　11月5日，兰州市再祭“加强版”房市限购令，立刻在兰州“炸开了锅”，引起市民的强烈反响。9日，本报就此设计取样300份调查问卷，深入兰州居民区、写字楼、房地产交易大厅等诸多区域，就市民对“限购令”的看法做了抽样调查。综合分析发现，市民们“有人欢喜有人忧”，在兰州尚未购房的刚性需求者，大多表示支持，而已有住房但尚需改善住房条件的市民则表示了担忧。

　　【租房者窃喜】 房价或降有望圆购房梦

　　通过统计调查问卷发现，目前在兰州租房而没有买房的人数占到了40%，已有一套住房的人数则超过了50%，而表示有两套及两套以上住房的人数则不足10%。来自天水的孙先生在兰州一家银行工作已有3年时间，但在收入与房价“赛跑”中，孙先生的收入还是“逊”了一筹。他认为，限购一套后，那些已有住房的“有钱人”将被逐出市场，从而使得房屋的需求量降低，房价会稳定甚至下降，如此一来，目前没有住房的刚性需求者将有机会购买住房。

　　孙先生的观点可谓代表了目前在兰没有住房人群的核心观点。在调查中，新政得到了租房一族的普遍支持，而另一方面，限购一套后，出租房的房源将受到限制，房源的减少必然带来房租的上涨，很多租房客对此又表示忧虑。

　　【有房者郁闷】 卖掉旧房才能购新居

　　调查中发现，很多本地已满18周岁的年轻人并没有买房，而是“客居”于父母家中。就户口来说，他们依然跟父母同属一家，而面临成家立室，购买第二套房成为这一人群的普遍需求。市民王峰就是其中一员，他认为：“这样太不合理了，我如果购买房子的话，势必得先与父母分户，这样造成诸多不便。”

　　而市民梁先生则反映：“我的房子小，现在想换套大的，改善一下住房条件，就不得不先将已有房子卖掉，才能购买新房，在卖房买房的这段时间，我住哪里呀？”刚过30岁的马小姐，则更是对此表示郁闷，她说：“我有钱买房，凭什么限制，再说了，我买房也不是为了投机，我在兰州定居，家里孩子、老人都需要更好的居住环境，不能买第二套房，我还得和一大家子挤在一间房子，这合理吗？”

　　【二套需求者喊冤】 打压投机不应伤及无辜

　　调查中，已有一套住房的居民，近期想购买第二套房子的占到20%，表示暂时没有购买第二套房想法的则占到40%，根本无意购买二套房的人数则占到了近30%。调查发现，近期有想法购买二套房的居民是出于“改善住房条件”，这样的人占到了近80%，而选择出于投资意愿买房的人数则不足15%，另外有不足10%的人选择了“其他”原因。

　　迫切购买第二套房的人群中，原因在于结婚用房的受调查者占到近60%，而为父母买房或者方便工作或小孩就近上学而买房的人数亦不在少数。家住黄河北的市民贾先生表示，因其小孩在水车园小学上学，自己每天早晨6时就要起床，先送孩子上学，而后再上班，为了方便起见，正考虑在水车园小学附近买房，但“限购令”一旦执行，他将不得不继续起大早送孩子上学。

　　“限购政策出台的话，肯定会对炒房者产生很大的影响，但是对于有正常二套房需求的人来说，这给我们的生活带来了很大的不便，打压投机性购房也不该伤及我们这些正常购房的无辜者吧。”贾先生表达了如此观点。

　　【成年人需求】 给子女存房者并非主流

　　“年龄不满18周岁居民不得在本市买房”，对于这一政策的影响，30%的受访人表示影响很大，而近40%的人则表示将进一步观望，表示无所谓的逾30%。市民邹先生对此很是惊讶：“我本来还想着趁早给儿子早早买一套房子呢，如果执行这样的政策，那我就不得不等到儿子18周岁以后才能给买房，谁能说得清那时候的房价涨到多少了呀？”

　　而对于限制未成年人购房这一措施，逾30%的人表示无所谓，这些人目前并没有考虑给孩子买房，而由于在调查中这一群体的受访人年龄相对偏大，表示“无所谓”的人数比例理应会更大。“现在，买房自己住的人还是占大多数，而给子女买房的人，好多其实本身已有二套房、三套房，所以限制未成年人购房整体来说，还是很合理的，大多数人考虑的重点，并不是给子女早早买房存房。”受访人高先生如此认为。

　　【会否影响房价】 逾65%受访者称是

　　就“限购令”是否会对兰州的房价造成影响，竟有逾65%的受访人认为会有影响，但对抑制房价影响不大，而只有不到10%的人认为会影响房价走低，另外25%的受访者表示说不清楚。“兰州的房价，很难说，但我总体感觉，房价还是会上涨，不管你怎么限购，这房子还是有人买呀！”市民苏先生如此抱怨。

　　“政策很好，就看怎么落实，现在都是上有政策下有对策，对于资金宽裕的人，人家还是有办法买到住房的，就怕在政策的高压下，人们的消费行为被扭曲了，但房价却还是上涨。”市民杜伟如此看待这一问题。“房价的走势，老百姓谁看得透啊，这几年一直涨，所以对于大多数人来说，不是说预期房价会涨，而仅仅是习惯了房价会一直涨，调控政策究竟能起到多大作用，谁能说得清楚！”市民高先生直言不讳。

　　新政够严厉 推行有点难

　　11月9日，就在本报报道了兰州即将出台“全国最严限购令”的消息后，当天的兰州房地产交易中心便人满为患，“抢时间、办手续”成了许多二套房购买者的共同想法。但许多地产企业却对此并不“看好”，在肯定调控力度的同时，多数从业者认为，根据兰州目前的实际，这个“限购令”执行起来有点困难。

　　市场反应

　　【抢办手续】 房产交易大厅场面火热

　　“师傅，抓紧点，我可没时间再等了。”11月9日，看着排在前面的一位先生迟迟没有办完手续，市民祁女士忍不住催促起来，因为兰州此次“限购令”一旦执行，她想购买二套房的愿望或将落空。

　　当日，经历了近两个月来稍见平缓的营业状况，兰州市房地产交易大厅又回到了今年初交易火热的场面。截至下午3时30分，记者在大厅排号处看到，依序发放的号码已经到了百位数。在每个营业窗口前，市民都排起了长队。

　　“今天突然增加了许多前来办理房屋转让、信息更换的人。”一名大厅营业主管告诉记者，这些人很大程度上都是考虑到限购后会对自己再购新房有影响，因此想在政策出台前赶时间办理相关手续。她告诉记者，一般的买房过程都要经过选房、办理按揭、交定金、签订认购合同、从官方网站打印买卖合同、确认后再到网上备案等步骤。“等完成这些流程新房大概需要一周左右，二手房动辄半个月，如果不抓紧当然有可能被限制。”

　　【业内预测】 退房热潮兰州或将出现

　　前不久，随着外地一些城市出台“限购令”，便出现了一定程度的退房热潮，而兰州从7月7日初步实行“限购令”以后，有无此类情况？在未来实施这个“加强版”限购令后，退房热潮会不会又有所加剧呢？

　　甘肃天庆集团副总经理秦晓卫告诉记者，目前，兰州在售的各个楼盘中，退房情况并不是十分明显。但玛雅房屋安宁分公司经理邱振武则认为，随着“加强版”限购令的出台，情况也许会在近期有所改变。

　　“因为手续办理还需要一段时间，很有可能会被‘限制’，有些购房者便在此时开始有了顾虑，于是就退了房子。”在广场一家楼盘，一位销售人员告诉记者，最近由想买房转为“再考虑考虑”的顾客时有出现。

　　市民薛先生告诉记者，随着“二次调控”严格信贷政策，再加上“限购令”即将出台，自己再想供一套房子就比较困难，于是他也是不得已推迟了和一处新楼盘的“约定”。

　　市场预期

　　【二手房】 市民观望情绪将加重

　　“未来一段时间，生意或许并不会像这两天好做。”11月9日，看着挤满柜台的咨询者，兰州天翔房产代理公司职业顾问李青告诉记者，随着限购令的升级，二手房的市场份额不但会减少，一些希望通过二手房中介买到二套及以上房屋手续的人，其侥幸心理也会受到冲击。

　　“目前，兰州主城区所在的城关和七里河两大区，已经没有多少地方再建新房了，人们要在这里居住，便只能选择二手房。但是，随着二套及以上购房受到限制，二手房市场份额减少是可以预料到的。”兰州巨信二手房公司总经理陈学礼告诉记者，在这样的情况下，二手房市场的观望情绪会加重，持币等待的人会越来越多。

　　【商品房】 市场份额必然减少

　　“真正限购起来，商品房市场份额减少是必然的。”兰州顶尖策划公司总经理朱芩锋告诉记者，根据他的观察，目前在兰买房的外地人超过了市场份额的两成，再加上本地购买二套及以上的两成多居民，这样减少的市场份额至少在三成。

　　玛雅房屋安宁分公司经理邱振武也认为，增加了对部分“改善型购房者”的限制，便是此次政策中最有“杀伤力”的一条，“就兰州的实际情况而言，被拒之门外的‘改善型购房者’数量，可能要远远超过来兰州炒房的人。”

　　对于这一点，秦晓卫也表示认同，他告诉记者，兰州“炒房人”毕竟有限，所以为“限制投机”而加大“限购令”的力度，在兰州并不是十分可行；但因为无意中阻断了“改善型购房者”的门槛，才会真正对未来市场造成冲击。

　　【地产商】 供应不足何谈“限购”

　　秦晓卫告诉记者，虽然一线城市都在抢追“限购令”的“新鲜风潮”，但在兰州却不太实际。

　　“去年兰州售出的房子大概也就100万平方米，而同时，西安达到了千万平方米以上，成都也超过了两千万平方米，沿海一线城市就更多，人家是因为销售太猛，所以才限制，可兰州目前连供应都跟不上，又何谈限制呢？”秦晓卫说：“不让人买就有点太强势，如何让人又买得起又买得高兴，才是最终要实现的目的。”

　　甘肃省工商联房地产商会副会长、万盛集团董事长陈万智认为，限制了商品房市场就减少了内需供应，并不是十分合理。同样身为甘肃省工商联房地产商会副会长的兰雅集团董事长宋艾芳也告诉记者：“这个政策未免严厉，推行的必要性不是很大。”

　　推行阻力

　　而这个“限购令”之所以让这些房地产商们纷纷“不看好”，记者在采访中归纳出了他们认为这个“限购令”执行起来的几大阻力：

　　阻力一：信息系统不健全难查房源。“信息系统不健全一直是多年以来兰州房地产市场的痼疾。”搜房控股兰州分公司总经理马志新告诉记者：“许多市民的房屋拥有情况便无法详细查询，到底是一套还是二套，很多时候都是凭人一张嘴，如果不将数据库完善，就没有依据判断购房者到底有几套房。”

　　阻力二：执行乏力银行贷款存漏洞。“7月就有了初级的‘限购令’，可效果却不十分明显。根本原因是执行不坚决。”一位房地产中介人士说，时至今日，兰州许多人在买二套及多套房时，还通过从“非正常渠道”拿来纳税证明或以亲朋好友名义贷款等方式将银行检查“糊弄”过去。

　　阻力三：土地供应少致房源紧张。兰州恒源房地产公司经理曹清泉告诉记者，由于受地理因素影响，兰州近年来土地供应量始终偏少，在这种情况下，房源尤其紧张，即使政府再限制购买，房子少的现实依旧不会有太大改观。

　　阻力四：改善型购房需求难保障。对于这个“全国最严限购令”执行以后的预期效果，兰州祺瑞房地产代理公司的职业顾问赵媛表示：“短期内会对市场起到平抑作用，但长期下去，改善型购房者的需求就难以保障。据猜测，届时政府可能会改变策略。”