78家央企退出地产收效甚微 或借保障房曲线开发

　　每经记者 汤白露 发自北京

　　78家央企退出地产，期限是“几月”还是“几年”？关于这一问题，疑窦丛生。

　　按照国资委的文件，3月18日以后的两周内，78家央企需上交退出方案，随后半年内将逐渐退出。但是《每日经济新闻》记者获悉，自从国资委发布“清退令”半年多以来，78家央企至今未见退出“非主业地产”。由此可见，“清退令”的执行效果并不明显。

　　“现在我们考虑的并不是如何退出的问题，而是如何保证公司的盈利，因为竞争压力很大。”11月16日，一位属于78家退出名单的央企副总告诉《每日经济新闻》记者。

　　面对房地产的调控，78家央企退出地产的市场预期正在弱化，而国资委也没有再发后续文件。上述人士表示，“我们也很无奈，既然退出无人接盘，那么只能继续干下去。”

　　预计滞留近千亿地产资产

　　国资委的“清退令”为何难以见效？有业内人士认为，关键原因在于“没有资金接盘”。

　　“以前至少有7家央企公开挂牌转让地产项目，但一直未见有人接盘。半年前我们都很着急，为寻找退出方案而发愁，但现在并不担心这些。”前述央企副总对记者解释说。

　　国资委发布的数据显示，2008年，78家央企所属三级以上房地产子企业共227户，约占中央企业全部三级以上房地产企业数量的60%，但销售收入只占15%，利润只占7%。此外，禁令之后另外16家以地产为主业的央企地产资产总额为5616亿元，占全部中央企业房地产板块资产总额的85%；销售收入为1899亿元，占全部央企房地产业务销售收入的85%。

　　目前，央企房地产板块的资产总额大约6607亿元，记者据此计算，即将退出的78家央企的地产资产总额约为991亿元，占15%。这意味着，近千亿房地产资产被滞留在78家央企内部，并没有剥离出来。针对这一现状，一位接近国资委的权威人士指出，“国资委的禁令可截断一部分央企进入房地产的资金流，但很难在短期内完成78家央企退出非主业地产。”

　　那么，尚未剥离出去的991亿元地产资产接下来该如何处置？上述接近国资委的权威人士指出，78家央企正陷入一种困境。具体说，这种困境集中表现为两方面：其一，由于挂牌的地产资产无人接盘，所以78家央企干脆不再挂牌；其二，78家央企的下属地产子公司为了未来几年的盈利目标，目前仍在四处寻找股份合作、合作开发等间接形式进入房地产。

　　深入三线城市调研保障房

　　“我正在一个三线城市调研，重点任务是与当地的政府部门协商如何开发土地。”前述央企副总对《每日经济新闻》记者表示。

　　据这位不愿具名的副总解释，由于他所在的公司是某大型央企的下属地产子公司，管理层正在计划通过集团公司的一些产业政策，试图从三线城市获得土地开发项目。比如，集团公司有扩建产业园区的项目，而且投资总额超过100亿元，那么可以通过建设一部分保障房来开发房地产业务。

　　记者在采访中了解到，78家央企中大多数都在开展类似的调研行动，他们的拿地目标是三线城市。操作程序是先派高层深入三线城市调研，并与当地政府部门协商如何绕开政策拿地。

　　另据一位参与调研的相关人士透露，如此操作，主要是吸取一线城市的“地王”教训，避免地价太高难以收回成本。比如央企上半年在北京制造的多块 “地王”，由于土地溢价太高，目前正面临开发难题。“要尽一切能力把地价压下来，而不是通过制造新的地王来获得土地。”该人士说。

　　而在项目开发上，目前比较流行的是“商品房+保障房”模式。其具体含义是指，先以保障房的名义拿地，然后分出一部分土地建设商品房，另一部分土地用于建设保障性住房。据了解，由于保障房的利润太低，地方政府为了完成保障房的建设任务，大多默许这种行为。

　　央企涉嫌打“擦边球”？

　　78家央企原本须退出非主业地产业务，为何开始图谋参与保障房开发？业界人士认为，这一行为涉嫌打“擦边球”，但目前仍缺乏政策监管。

　　国资委在3月18日的文件中指出，中央房地产企业在主动履行社会责任、承担国家保障性住房和安居工程建设任务中发挥了积极作用。比如鞍钢集团下属的鞍钢房地产开发集团有限公司（以下简称鞍钢地产），承担了鞍山市多个经济适用房、安居工程、保障房等建设。“由于目前仍有保障性住房正在建设，所以公司短期内仍无法退出地产业务。”鞍钢地产一位办公室人士在电话中对《每日经济新闻》记者表示。

　　鞍钢地产党委书记李洪石多次在内部会议上介绍，78家不以房地产为主业的央企要逐渐退出房地产业。但就在今年8月，该集团建筑设计院获得国家住宅与城乡建设部颁发的我国建筑工程设计最高资质——甲级资质证书，同时获得工程总承包经营资格。

　　据记者从国资委相关人士处了解，由于目前仍有在建项目，特别是一些与地方政府合作建设的安居工程、保障性住房尚未完成，所以78家央企退出地产还需要几年时间。

　　另一方面，16家以地产为主业的大型央企却不愿意参与保障房的建设，这与前者形成了鲜明对比。今年国庆节前，南京市公布“保障性住房建设主体名录库”，在16家入选的开发单位中，仅有中冶置业集团这一家央企旗下的公司涉足。这一现象并不偶然。根据国资委的说法，今年由央企规划和在建的保障性住房面积超过2000万平方米。而2010年全国保障房建设面积预计将达到1.68亿平方米，也就是说，央企负责的保障房建设面积仅为全国总面积的12%。

　　最新进展表明，目前保障房主要还是由地方政府在操作，国企和央企并没有发挥应有的作用，16家以房地产为主业的央企中，很少有愿意涉足保障房建设的。业内人士建议，有丰厚资金优势、担负民生责任的央企应该把更多精力集中在保障房建设上来。

　　其中的关键问题在于，78家央企面临退出地产业务的政策限制，那么这些央企返身参与保障房的开发建设，是否涉嫌打“擦边球”？是否应该得到允许呢？

　　据记者了解，作为78家退出地产的央企，其中多数地产子公司有参与保障房开发的计划。“至于政策方面，这确实需要进一步明确。”前述央企副总对《每日经济新闻》记者解释说。