公积金贷款收紧是否误伤? 官方:只解决基本需求

　　本报讯 （记者马力）房地产调控再出新政，昨天，北京公积金二套房贷款政策的细则出台。人均现有住宅建筑面积28.81平方米以上的家庭，再购买第二套住房，将无法获得公积金贷款。同时，公积金二套房贷款仅限于购买改善居住条件的普通自住住房，二套房为公寓、别墅及其他高档住宅的，也无法获得公积金贷款。

　　人均面积需低于平均水平

　　本月初，住建部等部委联合发布公积金贷款新政策，其中要求：“第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。”因此，北京执行该政策的细则，也成为了社会关注的焦点。

　　北京住房公积金管理中心表示，二套房的公积金贷款发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于北京市统计局最新公布的城镇居民人均住宅建筑面积的家庭。根据北京市统计局公布的数据，2009年本市居民人均住宅建筑面积为28.81平方米，即目前第二套住房的个人贷款发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于28.81平方米（不含）的缴存职工家庭。

　　首付比例不低于50%

　　对于可以贷款的二套房，贷款的首付比例不得低于50%，贷款利率则调整为同期首套个人贷款利率的1.1倍。新利率政策自昨天（含）开始执行，不追溯11月29日前已受理的贷款。

　　“链家地产”首席分析师张月认为，当前北京二手房交易中，70%二次公积金贷款消费者的首套房低于家庭86.43的平均面积，因此大多数二套房公积金使用者不会受到此次调整的影响。不过由于首付比例和贷款利率的提高，二套房公积金贷款的压力也会随之升高。

　　张月认为，公积金差别化贷款政策的出台主要是为了遏制一部分人群借公积金购买多套房，以及限制改善性购房者购房面积。严格的执行政策将会造成部分购房者被迫改变贷款方式如转为商贷或全款购房，这样的付款方式转型也会使得成交周期变长，从而会造成短期成交量下降。

　　公积金贷款新政变化

　　1 面积

　　二套房的公积金贷款发放对象，限于现有人均住房建筑面积低于28.81平方米（不含）的家庭。

　　2 套数

　　根据“认房又认贷”的原则，如果原有房屋已经出售，但原房面积超过人均28.81平米的标准，无论原来的房屋是否使用过贷款，那么如果再购买二套房，二套房也将无法获得公积金贷款的批准。

　　3 用途

　　二套房公积金贷款的用途仅限于购买改善居住条件的普通自住住房，即使首套房面积达标，再购买公寓、别墅等二套房，也都不能获得公积金贷款。如果合同上显示为公寓、别墅的，就不放贷。对于一些商业立项，商住项目，也就是那些40年、50年产权的，也不会通过审批。

　　4 首付

　　首套房建筑面积在90平方米（含）以下的，首付款比例不得低于20%；建筑面积在90平方米以上的，首付款比例不得低于30%。对于第三套房，公积金方面则明确表示停止受理贷款申请。

　　5 利率

　　对于可以贷款的二套房，贷款的首付比例不得低于50%，贷款利率则为同期首套个人贷款利率的1.1倍。

　　解读

　　三种情况无法获公积金贷款

　　1 三口之家86.43m2以上

　　公积金中心相关负责人表示，家庭成员包括借款申请人、借款申请人配偶及未成年子女。这意味着，如果一个三口之家，现有住房的面积在86.43平米以上的话，再购买二套房，将无法获得公积金贷款。

　　2 出售超标房屋再购房

　　根据公积金贷款“认房又认贷”的原则，不管原有房屋是否已经出售，是否使用过贷款，再购房都会被认定为第二套房。因此只要原房面积超过人均28.81平米的标准，无论这套房怎样被处置了，如果再购买二套房，二套房也将无法获得公积金贷款的批准。

　　3 高档住宅和商住项目

　　新政策还限定，二套房公积金贷款的用途仅限于购买改善居住条件的普通自住住房，不得向购买第二套住房为公寓、别墅及其他高档住宅的借款人发放个人贷款。

　　该负责人表示，“目前来说，我们是按照房屋销售合同上对于房屋的性质，来界定是否为普通自住房。如果合同上显示为公寓、别墅的，就不放贷。对于一些商业立项，商住项目，也就是那些40年、50年产权的，也不会通过审批。如果合同上显示为住宅的，则是可以放贷的。”

　　二套房使用不同贷款方式各时期利率差异变化

　　附表1：（单位：%）

　　类型 2010年4月调控前 2010年10月加息前 2010年10月加息后 今后

　　商贷 4.158 6.534 6.754 6.75

　　公积金 3.87 3.87 4.05 4.46

　　相差幅度 0.288 2.664 2.704 2.29

　　以上数据由“链家地产”市场研究部提供　本报记者 马力 张家齐

　　相关政策

　　购政策房首付最低两成

　　本报讯 （记者马力）对于首套房的公积金贷款的首付，此次北京也按照住建部的要求进行了调整。公积金贷款购买政策房的优惠政策被取消。

　　按照昨天出台的新规，首套房建筑面积在90平方米（含）以下的，首付款比例不得低于20%；建筑面积在90平方米以上的，首付款比例不得低于30%。

　　此前，北京对于购买政策房，办理公积金贷款有一定的优惠政策，即“购买套型建筑面积在90平方米（含）以下政策性住房的借款人，贷款首付10%”。购买政策房使用公积金贷款，将和购买商品房使用公积金贷款，执行相同的政策。

　　此外，对于第三套房，公积金方面则明确表示停止受理贷款申请。

　　公积金中心这位负责人表示，公积金中心将利用市住建委、人民银行营业管理部的信息系统，核实公积金贷款申请人的现有住房情况及个人住房贷款情况。对于借款人提供虚假信息的，将追究借款人责任，停止发放公积金个人贷款，并记入借款人个人信用信息记录。

　　政策影响

　　昨日起开始执行新政策

　　本报讯 （记者马力）公积金贷款的新政策是以什么时间点来执行？已经提交申请的贷款，是否会受到新政策影响？这些是大部分公积金贷款购房人关注的焦点。对此，公积金中心相关负责人昨天表示，从昨天起受理的新贷款业务，才执行新政策。已经受理的，仍然执行老政策。

　　昨天出台的新政规定，自11月29日（含）起，对北京住房公积金管理中心新受理的住房公积金个人贷款业务（含个人住房组合贷款）进行政策调整。“所谓新受理，就是以贷款申请人第一次递交材料，我们初审同意的时间点来算，因为是递交材料后就立即初审的，所以说，只要递交了材料，就已经受理了。”

　　“链家地产”首席分析师张月认为，这一界定最大程度地降低了购房者受到新政的影响。“因为如果新政执行节点卡在最后审批通过的面签环节，那么很多已经申请办理公积金贷款的购房者，就面临着买房已经签约，但贷款办不下来的困境。”

　　她表示，由于住建部的政策已于本月初出台，因此在二手房买卖中，中介机构的人员大都会提醒买卖双方，北京公积金政策近期会调整，要提前就是否能办下贷款进行约定。

　　政策走向

　　公积金贷最高额将调整

　　本报讯 （记者马力）公积金贷款政策收紧，是否会“误伤”改善型住房需求？北京公积金中心相关负责人昨天表示，根据《住房公积金管理条例》，住房公积金是专门用于缴存职工解决基本住房问题的长期储金，“为更好地发挥其基本住房保障作用，《通知》中明确规定：公积金个人贷款只能用于满足缴存职工基本住房需求，支持缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住住房。严禁使用公积金个人贷款进行投机性购房。”

　　这位负责人表示，北京住房公积金管理中心将结合北京市住房价格、人均住房建筑面积和住房公积金业务发展状况，适时调整公积金个人贷款最高额度。目前北京市公积金贷款的最高额度为80万元。

　　算账

　　80万贷款每月多还172元

　　公积金二套房首付由原来的20%提高到50%，而目前北京一套房动辄100多万甚至200多万元，购房者需要准备的首付也要增加数十万元。同时，公积金二套房贷利率提高到首套的1.1倍，以20年期限、贷款额80万元为例计算，每月还款达到5041.8元，比调整前每月多了172.85元。总利息要多出4万多元。

　　不过，公积金贷款比商贷还是划算，以一笔80万元、20年期限的二套房贷为例，商贷的月还款额达到了6082.91元，而公积金则只有5041.8元。

　　作者：马力