公积金贷款夫妻只能用一次 高档房贷款额度减半

　　夫妻双方任何一方曾经办理过住房公积金贷款，无论贷款是否结清，再次购房申请公积金贷款均暂停办理。

　　目前二套房商业贷款的首付为五成，利率要上浮1.1倍，三套房更是全面停贷。于是许多人便把资金来源的重点放在了公积金贷款上，希望公积金能够为购房助一臂之力。

　　如果算一笔账的话，公积金贷款确实能为购房者省下不少钱。在公积金的贷款年限和利率方面，南京最新政策为：最长贷款期限不超过30年，贷款利率按照央行规定执行，期限1至5年的，年利率为3.50%；期限6至30年的，年利率为4.05%。而新公布的加息政策显示，5年以上商贷的年利率为6.14%，执行8.5折利率优惠后为5.2615%，如果上浮1.1倍则高达6.809%，这样一比较，就发现公积金贷款利率要比商贷利率低不少。

　　在新政下，公积金贷款政策是否有什么变化呢？《扬子楼市》特意连线南京市公积金管理中心服务热线，为众多购房者解惑答疑。

　　夫妻双方 只能用一次公积金贷款

　　【案例】眼看着孩子越来越大，需要自己的空间，刘女士夫妇想改善一下居住条件，看中了一套120平方米的大房子。刘女士考虑到自己交了多年的公积金没有用过，就打算用公积金贷款，但是由于前些年买现在居住的房子时，已经用丈夫的公积金贷过款了。刘女士想知道，根据目前的政策，她还能不能使用公积金贷款？如果不能贷款该如何利用公积金来还款？

　　【公积金管理中心】根据南京目前的政策，住房公积金贷款最高可贷额度为20万元/人、夫妻双方40万元/户。夫妻双方任何一方曾经办理过住房公积金贷款，无论贷款是否结清，再次购房申请公积金贷款均暂停办理。因此案例中的刘女士目前无法再申请公积金贷款。不过，刘女士可以办理商业贷款，在购房一年内可以提取夫妻双方公积金账户中的现金还贷，只要提供买卖契约正本、贷款证明、身份证、结婚证、单位开具的现金支票和提取申请书到单位公积金开户行领取。如果超过一年，则可以进行每年一次的银行转账还贷，这项业务的办理时间为每年的1-6月，每月1-15号。

　　高档房的贷款额度

　　要减半

　　【案例】陈先生一直想把父母接来同住，方便照顾孩子，最近看中了一套165㎡的大房子。陈先生原先买过一套房，当时为了开发商提供的优惠，办的是商业贷款。而陈先生夫妇现在都有公积金贷款，而且都没有使用过，像他这种情况是否可以申请公积金贷款购买第二套住房？首付要多少成？最高可贷额度是多少？

　　【公积金管理中心】夫妻双方的公积金贷款可以使用一次用于购房，和已有的房产、已做过的商业贷款没有关系，也不和第一套、第二套房挂钩，首付比例原则上仍按照商品房最低首付二成，二手房首付三成执行。

　　贷款额度的计算公式为贷款职工公积金月缴存额/缴存比例×个人还贷能力系数×12个月×实际可贷年限(距离法定退休的年龄，不超过30年；按公式计算采取千位进位的方式，取整至万元)。缴存额、缴存比例都由单位来决定，缴存比例有8%、10%、12%三种，个人还贷能力系数为0.3，系南京市统一规定。

　　不过，值得注意的是，陈先生买的是超过144㎡的高档房，贷款额度要减半。这样即使陈先生夫妻双方都有公积金，按照最高额度计算最多也只能贷40万的一半，即20万。其余房款要么选择现金付清，要么做成公积金、商业组合贷款。

　　南京市公积金管理中心相关负责人介绍，住房公积金是封闭资金，资金来源有限，是按照每年的归集来的资金来使用，所以在资金使用上还要考虑量入为出。对于购买144平方米以上非普通住宅的贷款作出限制，是为了重点关注中低收入群众，有利于中低收入群众贷款购买普通自住住房。

　　组合贷款

　　首付要看银行规定

　　【案例】市民小张也算是刚需一族，最近为了结婚，刚在江宁某楼盘定下一套90㎡的新房，总价为82万，小张能拿出40万的首付，其余42万需要贷款，由于缴费的额度不高，小张计算之后发现自己的公积金只能贷15万，其余的27万需要做商业贷款，小张想知道组合贷款应该如何办理？首付的比例如何确定？放款时间要多久？

　　【公积金管理中心】小张首先要确定所购楼盘的开发商是否与公积金中心签订了按揭协议，只有签订了协议的楼盘才能办理公积金贷款。可以做公积金贷款的银行有很多，比如：工行、农行、中行、建行、交行、南京银行、中信银行、浦发银行、招商银行、民生银行、江苏银行、华夏银行、深发展银行、江苏银行等都可以办理。

　　办理组合贷款的首付要按照银行现行规定执行，目前国家要求是首套房三成，利率下浮1.5个点，二套房是首付五成，利率上浮1.1倍，三套房则停贷。虽然国家的政策是统一的，但是各家银行在利率与优惠上有细微的区别，购房者可以咨询清楚再做出决定。不过，如果购买的是新房，开发商一般都会指定合作银行做贷款，购房者很难自己选择贷款银行，如果购买的是二手房则可以自由选择。

　　有些申请组合贷款的购房人会觉得银行放公积金贷款速度慢，其实是因为他们不了解银行的贷款程序，对于这类组合贷款的发放，一般是公积金中心先终审放款，然后银行再跟着放。但由于去年底以来，楼市热销，成交迅速上升，申请贷款的笔数也非常多，使得南京市公积金贷款额度紧张，导致公积金贷款审批和放款速度变慢，因此银行放款也不得不跟着慢下来。目前，在调控政策的干预下，市场成交低迷，贷款的申请比去年也有大幅度的减少，因此，目前公积金的审批以及放贷都比较及时，一个月之内都可办好。

　　夫妻一方主贷，另一方可凭结婚证还贷

　　【案例】王小姐在两年前和亲戚联名出资购买了一套住房，并且办理了商业贷款，主贷人是王小姐的亲戚。今年，王小姐换了工作，新单位为她缴纳了住房公积金，王小姐想知道她能否用自己的住房公积金还商业贷款？

　　【公积金管理中心】根据南京市住房公积金管理条例的有关规定，如果发生购房行为，可以利用自己的公积金还贷。但是，公积金还贷的必须是自己的贷款或者配偶的贷款，如果案例中的主贷人是王小姐自己，她每年就可以用公积金还贷，如果主贷人是其丈夫也可以凭借结婚证还贷，但是如果是其他人则不可以。