限购政策引导投资转向 开发商在二三线城市圈地

　　限购政策引导投资转向 开发商二三线城市圈地

　　仅12月第一周，在已公开投资逾百亿元的项目中，开发商拿下的土地就逾4万亩

　　年底时关，尽管宏观调控政策不断，开发商似乎并没有太大的资金回笼压力，而是转向二三线城市抢地造城。据《每日经济新闻》统计，仅12月第一周，在已公开投资逾百亿元的项目中，开发商拿下的土地就超过4万亩。

　　12月的第一周，开发商在二三线城市拿地超过4万亩，大规模圈地造城。那么，开发商移师二三线城市造城原因是什么，这样的举动对二三线城市的楼市带动有什么作用，是否会拉高当地楼价。为当地带来楼市经验的同时，大规模造城是否带来一定弊端也令人思考。

　　信息时报记者 罗莎琳

　　现象 二三线城市成房企拿地热点

　　12月1日，保利地产大手笔拿下东莞26.6平方公里（约3.99万亩）的地块。保利方面表示，将用6年时间，以逾百亿元的投资将其打造成东莞生态城。据悉，东莞生态城项目内将设五星级酒店4家、生态度假山庄9个、主题酒店4家、主题公园3个、生态体育公园3座、低碳生态建筑示范群15座，整体项目总建筑面积将有3个深圳东部华侨城那么大。

　　无独有偶，11月29日，深圳佳兆业集团进军广东惠州，拟打造集团第一个超大型旅游综合体项目，占地面积高达2500亩。同样在11月，佳兆业集团（香港）控股有限公司与辽宁省辽阳市弓长岭区人民政府正式签署协议，将投资20亿元建设一个温泉旅游综合体项目。

　　11月8日，富力地产引入战略合作伙伴世茂房地产，分食惠州滨海度假休闲超大型综合项目。而该项目也成为继广州亚运城项目、天津商业体项目后，富力又一个和世茂房地产合作开发的大型旅游项目。上述项目双方各占50%权益，总投资额达400亿元，占地高达7000亩。

　　此外，11月15日中国海外宏洋宣布，已确认合共以46.4亿元成功投得11幅位于银川市金凤区南部、占地面积135.1万平方米的土地。

　　原因 限购政策引导开发商投资转向

　　地产人士表示，二三线城市的土地成本低廉，可降低项目的开发成本，未来全国性的开发商都会将二三线城市作为竞争主战场。

　　资深房地产专家谢逸枫认为，开发商移师二三线城市造城的原因，一是受政策调控影响，买家普遍认为处于经济大发展阶段的二三线城市房价仍将呈上涨趋势，受新政的影响也远小于一线城市；二是二三线城市经济处于快步上升期，伴随着人们改善生活水平的愿景，这些城市房地产的刚性需求和改善性需求使得其价格在一段时期内仍将上涨。

　　广东工业大学房地产高级经济分析师申格联认为，开发商转向二三线城市圈地，还有政策方面的原因。因为“十二五规划”就有鼓励发展城乡经济、缩小地区差别和城乡差别的精神。一线城市限贷、限购和限外，就是引导开发商将资金投向二三线城市。面对现钞贬值的预期，开发商只有将资金投入城乡建设，才能既保证资金的价值，又保证带动房地产相关产业的发展，这是个一举多得的投资战略。

　　后盾房企销售红火资金充足

　　二三线城市的诱惑再大，也需要强大的资金实力作为拿地后盾。据了解，今年尽管宏观调控不断，但根据数据显示，八成房企仍能完成全年销售任务，令造城运动得以顺利实施。据中原地产提供的截至11月的各房企销售数据显示，国内一线的13家标杆房企中已有近七成提前完成了今年的销售目标。按照这一趋势，到今年底可能会有八成以上的房企实现全年的销售目标。

　　万科公布的数据显示，截至12月1日，今年已累计实现销售面积830.7万平方米、销售金额1000.6亿元，率先宣告国内房地产行业第一家年销售额千亿级公司正式诞生。

　　提前完成年计划的房企不仅万科一家。据记者了解，保利地产全年销售目标为500亿元，前10个月已实现签约金额503.2亿元，同比增长36.51%。金地集团年销售目标为210亿元，前10个月累计签约198.26亿元，同比增长19.9%；公司还披露11月～12月尚有推盘面积约55万平方米，想必超额完成全年任务不是难事。复地地产1～10月累计实现权益后销售金额约113.9亿元，也已基本完成全年115亿元的销售目标。而截至10月底，恒大地产已完成全年400亿元的销售目标。截至11月底，富力地产共录得销售收入约280.94亿元，同比增长了24%，按照公司年初制定的300亿元销售目标，只需在12月实现20亿元的销售收入，完成目标几无悬念。

　　观点PK

　　利：拉动当地楼市发展

　　随着一线城市楼价的不断攀升，二三线城市楼价也在开发商的造城运动下水涨船高，目前不少已接近万元大关。

　　资深房地产专家谢逸枫表示，由于开发商“造城”项目建设概念、建筑档次较高，售价一般也领跑市场，对所在区域内的房价抬升效应明显。毫无疑问，随着一些“造城”项目在二三线城市落地、高价入市，项目周边的中小楼盘也纷纷跟风涨价。

　　但有专家认为，楼价的高涨并非一定是坏事。申格联表示，开发商将一种城市综合体的观念带到二三线城市，对中小城市的建设开发是有触动作用的。从一线城市和二三线城市房价的对比来看，缩小一线和二三线城市的房价对当地居民是一件利大于弊的事情，也是符合市场规律的。

　　弊：造城或变成“空城”

　　随着开发商大举进军二三线城市圈地造城之后，必定带来当地楼价的上涨。但二三线城市毕竟消费有限，不能和一线城市相提并论，那么大规模造城之后是否会形成一座座空城呢？

　　一位不愿意透露姓名的开发商表示，不少集团进军的城市郊区土地成本低廉，如果资源充分、规划恰当、投资及时，其利润空间十分可观。不过，这些区域的土地有效开发的程度往往不足，一个项目周边基本什么都没有，商业、人文等都需要慢慢培育起来，因此风险也很大。

　　谢逸枫对此也有相同观点，他表示，目前很多“新城”其实只有住宅，没有配套、没有服务、没有产业，白天成为一座“空城”，晚上成为“睡城”。所以，需要地方政府的配合和资金投入，例如交通规划的配合支持，另外是供水、供电、学校、医院等市政设施配套也要同步跟上。

　　为此，申格联认为，大规模造城是否带来一定弊端，这主要看城市政府的规划和管理水平。城市政府应做好自己该做的事情，不要一味为招商引资放弃城市的规划和管理，而且还应在观念和管理上走在城市建设和开发商的前面。比如做好配套的市政规划和交通规划，做好市场消费能力的管理等，“这是政府的工作，不是开发商的工作。”

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　　15城市已出台二次宏调细则

　　数据显示，截至11月底，已有15个城市陆续出台了落实国家二次调控的实施细则，就限购、执行差别化房贷、加大住房供应和保障房建设等多个方面做出规定。据记者了解到，随着两个月的政策调控落地，全国楼市出现严重的两极分化，不少一线城市出现了成交量上升的楼市回暖现象。

　　9月底二次调控出台后，各部委和各地政府陆续在10～11月出台了一系列相关细则。北京、深圳两地也在上周出台公积金管理调整政策。据悉，10个中原监测城市总成交量环比增长4%，但一、二线城市有所分化，一线城市略有上升，二线城市则普遍下降。

　　一线四大城市中，上海成交量与上月基本持平，北京环比上升约2成。北京早在5月就已实行限购，本轮调控影响相对较小，成交量在经历10月的短暂下滑之后迅速恢复。而深圳则受11月供应锐减的影响，成交大幅下降5成。二线城市总体呈下降之势，6个监测城市中，除天津激增6成外，其余5个城市环比降幅在1～3成。

　　中原集团研究中心经理瞿安新表示，种种迹象表明，央行正在收紧货币的流动性，而且中央不断释放信号：继续从严调控楼市，严格实施信贷、限外、限购等政策。在此背景下，预计短期内房地产市场不会出现大的波动。在以刚性需求为主的情况下，各地楼市总体供求将保持平稳状态。