北京地下空间建设“起飞” 或成商业地产新机遇

　　日前，在北京区县“两会”上，“地下”成为各区县规划的关键词。通州新城大规模的地下商业规划、前门地区地下商业街规划、西城区金融街商务区地下环廊、丰台区丽泽商务区规划的地下环廊……“十二五”期间，将有近10个区县布局地下空间建设，近期开工地下空间项目超过500万平方米。

　　业界分析，北京的地下商业地产作为地下空间规划的重要组成部分，将以此为契机获得迅速发展，同时在这一领域的规划和运营水平也将迎来质的飞跃。

　　地下空间建设“起飞”

　　未来北京将迎来地下空间建设的大爆发。温家宝总理不久前提出，积极推进人民防空建设与经济建设融合发展，坚持人民防空建设与城市建设相结合。北京市委书记刘淇也提出缓解交通拥堵，向地下挖潜力，加强地下交通系统的规划、建设是北京缓解交通拥堵的重要战略。

　　业界解析，过去在北京城市发展过程中，地下商业仅作为商业地产的一个补充形式而存在。而今，在北京城市空间资源愈加稀缺、城市交通捉襟见肘的背景下，地下商业将有望借力北京大力发展地下空间的历史机遇。

　　专家分析，当城市密集度达到一定程度时，核心商业区要继续发展，要么向城市边缘地区扩展，要么拼命向高空发展，另外就是开发利用地下空间。在寸土寸金的大城市，在老城区地面新商铺已难觅踪迹，未来城市的地下就是一座尚待开采的金矿。

　　以前门区域最新规划的10万平方米地下空间为例，作为驰名中外的老字号商街，其地上空间受传统建筑、文化风貌等因素的决定，商业空间不可能无限向上发展，突破区域内空间局限，充分发挥前门这个金字招牌的商业潜能，“向下”就成为最科学合理的方向。

　　中国商业地产联盟副会长王永平分析，利用地下空间发展商业是国内外大城市发展的一个重要趋势。全世界的大城市都在发展地下商业，如东京，地下商业街遍布全城，面积超过1万平方米的就有17条，其中东京火车站前的八重洲地下街面积超过了10万平方米。相比而言，地下商业开发还存在很大空间。

　　重在资源整合

　　对于地下商业地产这一模式，王永平认为，一个项目的成功必须拥有从选址、设计、业态等一系列的清晰合理的规划设计。当前，北京的地下商业利用不够发达，并非缺少大体量的商业项目，而是缺少有质量、有效率的地下商业产品。地下商业的开发利用不能为了地下而地下，必须做到地上、地下的有效连接，以及地下商业与交通系统的无缝连接才能够真正繁荣。

　　以国内知名龙头地下商业开发公司人和商业控股有限公司为例，其策略是项目选址一定在当地最成熟的黄金商圈主要街道下方开发、运营。能够最大程度共享成熟商圈的客流，规避了项目培育期客源不足的风险，有效缩短了地下商业的回报周期。

　　专家分析，地下商业建设并非简单地挖掘地下工程，进行商业规划。如何科学地对现有地下设施和人防工程进行改造，使得地下商业与其他地上、地下的道路、建筑等公共设计资源整合，使其与整体环境有机融合，才是地下商业成功的关键。

　　市规划委主任黄艳介绍，未来CBD核心区附近的商业地下一层将全面打通，届时该区域将成为世界最大“负一层”。位于核心区内的1号线、10号线、未来的R1线以及国贸桥东北侧的公交换乘站都将打通，成为地下步道，两侧将做成商业街，让行人可以在换乘的路上逛商店。这意味着人、交通设施、商业配套达到了无缝连接。

　　有着多年地下商业开发经验的北京中环嘉业投资有限公司营销中心总经理段震宇认为，地下商业的开发，领域广泛，涉及商业经营、文化交流、艺术、物资贮藏、物业管理、景区开发、休闲旅游等多个层面。因此，依托人气十足的地上商圈，地下商业只要善于整合资源，就会与地上商业融为一体，形成能量强劲的磁场效应。

　　特色经营乃生存之道

　　有关专家介绍，当前北京不乏地下商业地产项目，但经营成功的并不多。主要原因就是与周边商圈内的地上商业项目业态雷同，而失去了竞争力。清华大学经济管理学院李飞教授认为，一些大型商圈的商业项目数量已经足够，竞争已极其激烈，如果地下商业项目类型的定位缺乏新意，仅仅是百货、商业中心之类，恐怕难以存活，而且地下的操作难度比地上还要高，投资大型商场更加有风险。

　　段震宇认为，特色经营、差异化经营是成功之道，所谓的特色主要包括产业特色、商业特色、文化特色、地方特色等四个方面，地下商业街必须走差异化经营之路，在前期的建设、装修、经营的形态、商品品类以及后期管理等各个方面都要别出心裁，此外还要拥有自己专业的运营管理团队，保障地下商业后期运营。

　　此外，专家提示，地下商业不能只是简单的开发、出租、销售、经营，开发地下商业项目必须引入有实力、有信誉的大公司。因为地下开发具有特殊属性：一方面建安成本较高，另外因项目本身不具备土地产权，企业在开发和经营时，对商户、经营人等在经营权方面规范化也必须引起有关方面的重视。

　　商报记者 董家声