二套房贷首付提至六成 限房价竞地价将全国推广

　　综合新华社电 国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。

　　会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了八条政策措施。

　　二套房首付再涨一成

　　“国八条”对投资投机性购房、高房价的指向十分明确，既是一系列调控政策延续，又是进一步的“加码”。典型的是：强化差别化住房信贷政策，“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”。去年9月底的“国五条”曾强调，“对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍”。3个多月后，首付在高位之上再提一成，力度罕见。

　　地方需定房价调控目标

　　值得关注的是，此次“国八条”还对楼市调控中地方政府的责任作了更明确的规定：地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

　　此外，“未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责”。

　　这一次出拳很重，很明显是不希望投资者再搅和楼市了！投资者买一套300万元的房子，原来需自备150万元，现在增加到180万元。再加上限购措施继续实施，投资投机性购房的空间被进一步压缩。

　　上海永庆房屋有限公司总经理陈史翎

　　总体上讲，房地产调控一系列措施的效果离预期还有距离。这一次政策再度出手的意图很明显，就是最严格的调控将继续下去；此外，在流动性不断收紧的情况下，对投资投机性需求的抑制更是丝毫不会放松。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成

　　专家展望

　　两会前有望再出配套政策

　　业内人士称，此次调控政策全面、找点很准

　　有业内人士称“此次调控力度再次达到新的巅峰”。

　　中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为此次调控“政策全面、找点很准”。随着房地产销量的增加，房价的飞涨，这也掀开了第三次调控，“我预计在两会前还会有陆续的配套政策出台，目的都是抑制房价的过快上涨。”

　　复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰也说，选择春节前出台政策，也有助于房地产不会在春节期间成为热点话题。但如果到春节后再打压，就会太迟。陈杰说，今年房价向上的压力依然很大，中央还是会下大力气保持房价调控的态势，不能前功尽弃，今年还是会形成房价向上的压力和政府向下打压并存的局面。

　　陈云峰坦言，政策很综合很全面，找的点也很准，但关键能否落实，还要看地方政府的执行力。

 　　政策1

　　各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

　　解读：本月北京、上海、广州、深圳四大一线城市以及福州、海口、厦门等二线城市已经相继表态将继续推行“限购令”。

　　中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰也把此次“限购令”认为是“新国八条”中最为严厉的一条，确实可以抑制需求。

　　复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰也认为，“限购令”可以为在中国已经失去理智的房地产投资市场上，浇上一盆冷水。他说，现在最关键的就是要扭转市场预期，哪怕是通过这种行政手段，在两三年内稳住房价，让大家不会觉得房地产只涨不跌，只要改变这个预期，发现投资房地产政策风险很大，这样在楼市中的热钱，可能就会撤出选择更为长期的投资项目。

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖表示，这样的限购等于让异地购房几乎成为不可能完成的任务，投资性异地购房已经没有空间，房产去投资化的政策导向十分明确，“北京的价格应该可以刹车了，今年的交易量至少下降三成，此前我们预估的是下降一成，海南等以异地投资为主的区域，其楼市前景堪忧。”

　　北京中原地产三级市场研究部总监张大伟表示，限购不仅力度加强，而且范围很可能从现在的30个城市，扩大到60个以上。政策将全国性地落实对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭限购，相比之前北京等区域执行的限购政策更加严格。

　　二套房贷利率最低1.1倍

　　专家称，二套房首付提高，对改善型购房影响较大

　　政策2

　　对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。

　　解读：二套房贷款首付比例从最初的30%一路爬升至新“国八条”的60%，陈云峰认为，房地产对信贷政策最为敏感，“比加息和税收要都敏感”，他说，一般每增加10%首付比例，可能意味着20%的购房人无法买房。不过他说，从北京一些售楼处的情况看，购房者一次性付款的比例不少，虽然好像买房人“不差钱”，但是至少对投机炒房者有明显威慑作用。

　　北京中原地产三级市场研究部总监张大伟表示，第二套房贷款增加一成首付，将使得投资者最多只能贷不到四成的房款。该公司统计显示，北京目前市场贷款购房占比在四成左右，而其中只有一成是二套房购房贷款。虽然直接影响不大，但是心理威慑作用较大。

　　张大伟认为，该政策将有效地抑制投机购房，同时避免了金融机构的风险。链家地产首席分析师张月认为,这直接影响改善型购房需求，对于市场的影响将会十分明显。

　　保障房首提公开公平公正

　　专家称，保障房公示，对房地产调控具有重要作用

　　政策3

　　各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。

　　解读：“每年说保障房建设得很多，但是建在哪里了？我们并不知道。”陈杰说，此次调控文件中，首次对保障房问题提出了“公开、公平、公正”的表述。

　　陈杰认为，按照这一原则，建设了保障房就应该公示，这对目前房地产调控有非常重要的作用，供需平衡才能对投资客产生心理抑制作用。

　　此前国家已有相关政策，各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。

 　　政策4

　　地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

　　会议指出，未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标的省（区、市）政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。

　　【解读】

　　如何评价地方政府在房地产调控上的成败？“新国八条”中要求其公布调控目标的做法，无疑是给出了政策效果的量化参考。昨日记者采访的专家，无不将此作为此轮调控亮点。

　　复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰认为，公布调控目标的做法，改变了过去文件中相对“空泛”的表述，“有目标就可以审查，对地方政府产生了实质压力，使调控责任清晰化。这无疑是个进步。”

　　对于如何避免所设目标“过高”而使地方政府可以逃避追责的问题，中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰说，“新国八条”规定所设目标必须向外公布，这就说明调控目标不仅要接受地方人大监督，目标也暴露于媒体、公众和社会舆论的监督下。

　　北京中原三级市场研究部总监张大伟表示，此次首次提及房价调控目标化，在新国八条中明确要求在一季度落实年度各地区的价格控制目标，将责任落实到各地方政府。调控已经严格至政治任务。