购房不足5年转手按售价全额征税

　　政策5

　　调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。

　　加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。

　　【解读】

　　复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰称，各地对个人转让住房营业税政策有所不同，一般是采取差额征收，而此次新政，则明确为“按照销售收入全额征收”。这无疑增加了炒房成本。

　　比如一套100万购入的房产，购买不满五年以200万出售，按照5.5%的税率“新国八条”前以差额征收计算，只需缴纳5.5万元税费，但是以后将需要缴纳11万。

　　但陈杰提醒，在一些二手房交易中，有时候营业税会转嫁给“下家”，虽然能够在心理上形成抑制作用，可是这也增加了政策效果的不确定性。

　　在此政策中，另一撒手锏是“重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查”。陈云峰说，土地增值税“一直是悬在开发商头顶上的一把剑”。

　　他说，目前地方对增值税执行情况不同，清算增值税会对开发商产生很大的压力，房产商就怕增值税的清算，因为定高房价就意味着要多交税，也就使开发商失去定高价的动力。

　　全国推广“限房价、竞地价”

　　政策6

　　各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。

　　加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。

　　【解读】

　　中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰说，原来没有对供地总量提过量的要求，商品房价格高确实和供需矛盾有很大的关系。在土地供应量上提出明确要求，有助于增加土地供应，在结构上缓解供需矛盾。

　　中原地产华北区董事总经理李文杰表示，这是首次提出竞地须说明资金来源并提供相应证明。但一位开发商负责人表示，今后政府有可能提高开发商拿地时自有资金的比例，此前，相关部门不会管钱从哪里来，只要按期付款就可。

　　专家说法

　　完善个人住房信息或为房产税铺路

　　据新华社电 26日召开的国务院常务会议要求，各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。专家认为，这或将是为房产税未来试点、实施做好准备。

　　完善信息为征税提供技术支持

　　会议要求调整完善相关税收政策，加强税收征管，并没有直接提到房产税。上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为，此次国务院常务会议要求各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础，“不仅是为已开征的税种提供基础，更是为全国范围开征房产税提供技术支持。房产税并不是个新的税种，上海和重庆两个城市已宣布将率先试点，最终会向全国推广。”

　　早在1986年，国务院就正式发布了《房产税暂行条例》，指出房产税是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。房产税的税率可以以两种方式计算，纳税人每年可自行选择纳税：一是按照房产价值70%-90%计算缴纳，税率为1.2%；二是按照房产租金收入计算缴纳，税率为12%。不过，该税种实施后并没有对个人所有非营业用房产开征。

　　上海开征房产税日期尚未确定

　　对于上海房产税的开征时间，上海市政府新闻发言人陈启伟1月25日公开表示，“房产税开征的发令枪在国家，上海目前正在积极做好试点准备工作，一旦有结果将第一时间向社会公布。”

　　而上海将试点房产税的消息也让楼市掀起了一波销售高峰：根据中国房产信息集团统计数据显示，1月前23天，全市新增商品住宅的供应量仅32.18万平方米，成交量却达到76.85万平方米，上周（1.17-1.23）上海共有5个项目推出仅8.04万平方米的新房源，仅相当于近20周平均周供应的三成水平，为近23周的最低点。但出人意料的是成交量却不降反升，上周成交商品住宅24.06万平方米，供求比约为1：3。浦东新区房地产交易中心一楼交易大厅缴纳契税与营业税的窗口前，近日也连续多日出现几十人至上百人排队等候的场面。

　　中国房产信息集团分析师薛建雄称，政府将对新购房屋超面积部分开征房产税的传闻，刺激短期购买力集中释放，抢在宣布实施之前交易规避房产税，这也说明房产税对市场的威力不容小觑。

　　北京回应

　　“限房价竞地价”北京首创

　　昨晚，北京市相关部门负责人表示，北京将坚决贯彻国务院要求，并抓紧制定北京落实的具体政策措施。

　　此次国务院提出，大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。

　　去年4月，北京在全国首次推出“限价中小套型普通商品房”，土地采用“限房价、竞地价”方式出让，在土地出让时，首先由社会中介机构和专家，对周边商品房的价格进行评估，确定该商品房的销售限价。在同样的房价下，由开发商竞价拿地。限价是强制性的，并写进土地出让合同，开发商销售时的均价不得超过限价。

　　去年5月，首个试点项目房山区长阳镇起步区6号地居住项目开始挂牌出让，该项目在出让时，就已限定其销售限价为1.25万元/平方米。

二套房贷首付提至六成 本地人限购2套外地人1套 　　2011年的新“国八条”要求“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”…[详细] 　　对已有1套房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社保缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房…[详细] 房贷利率与税费计算 国务院出台政策调控楼市  最新：国务院2011年1月26日推出新“国八条” ·一：二套房贷首付再涨一成，提高至六成   对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”，比去年9月底的“国五条”中的二套房首付要求涨了一成。　 　　 ·二：本地人限购2套外地人1套   对已有1套房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社保缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房。　 　　 ·三：保障房须扩大覆盖 首提公开公平公正   各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，做到公开、公平、公正。　 　　 ·四：各地须公布房价目标   2011年各城市政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 ·五：购房不足5年转手按售价全额征税   调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。　 　　 ·六：全国推广“限房价、竞地价”   今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。　 　　  2010年4月楼市新政策出台后各方反应： ·市场：上半年一线城市住宅成交量“腰斩” 价格涨幅放缓 ·开发商：手中现金足够扛一年 大多数选择不降价推迟开盘 ·炒房客：钻“政策真空”多转战二三线城市 投机梯级转移 ·购房者：盼政策效果更明显看得多买得少 坚持不买等降价  国务院2010年4月14日开楼市退烧药 ·一：购买二套房房贷首付比例提高至50%   对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。　 　　 ·二：购买90平以上首套房 首付不低于30%   对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。　 　　 ·退烧药三：加快制定引导住房消费税收政策   国务院要求加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策，及早推出。　 　　 ·退烧药四：三套房可停贷 新细则将陆续出台   实行更为严格的差别化住房信贷政策。商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。　 　　 ·退烧药五：严格限制各种名目的炒房和投机性购房   地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。　 　　 ·新政满月后：传发改委正起草新文件 更严厉调控酝酿中   传发改委正牵头起草一部“更严厉”的调控政策新文件，力度和范围将大于刚出台的“国十条”。