2011全国将建保障房1000万套 有望遏制房价疯涨

　　2011年全国将建保障房1000万套 业界称房价疯涨将得到有效遏制

　　住房和城乡建设部日前宣布，2011年我国将开建保障性住房1000万套，比2010年的580万套增长70%，其面积大体相当于2010年全年商品房的供应量，创历年之最。在加大保障房供应政策的引导下，上海近日开始拉开保障房供应大旗，广州也将跟随其后，掀起2011年第一轮保障房供应大潮。信息时报记者与多位业界人士对话时，他们均认为保障房供应占大头，有望遏制房价过快上涨。本版撰文 信息时报记者 徐凤

　　现状 保障房一直供不应求

　　信息时报：目前保障房在市面上的供需状况如何？国家加大保障房供应主要基于哪些方面的考虑？

　　沈锐培：近几年广州的保障房供应主要集中在经适房和限价房上面，尽管有所增长，但远远无法满足市场需求，这从限价房和经适房的竞购比例大幅攀升可见一斑。2009年限价房龙光峰景华庭最后250套房源推出时竞购比例为10:1，2010年限价房中海金沙馨园的竞购比例已经高达14:1。

　　2011年，一方面调控效果不明显，中央的工作思路在改变，以完善住房供应制度来稳定房价；另一方面地方响应号召，逐步加大了保障房的供应。

　　曾英杰：近几年的保障房供应不但不能满足市场需求，而且供应结构不合理，覆盖面较小，大量夹心层的居住需求被忽视了。2010年广州出售经适房4886套，远远少于广州全年成交一二手住宅的十五六万套。满堂红研究数据显示，目前广州二手求供比超过6∶1，说明供求关系相当紧张。

　　全国各地加大保障房供应，主要原因有两个：一是中央对于房价上升的容忍度在下降，调控房价的意愿并没有变，大规模提供保障房是作为调控房地产市场组合拳之一来实施的；二是在被称为“史上最严厉”的房产政策调控下，2010年全国房价仍大幅攀升，这导致百姓对宏观调控的满意度大幅下降。

　　邓浩志：近几年，大多数城市用于保障性住房建设的资金多数没有落实到位，每年完成计划的比例都比较小，供应暂时还没能够满足市场需求。与此同时，商品房房价越来越高，有能力通过商品房市场满足居住需求的人也越来越少。

　　吴荣超：加大对中低收入群体的住房保障力度，是中央近年来宏观调控的主导方针之一，但由于前几年相关的配套政策还不完善，机制还不成熟，加上建设滞后，供应量不足而未能达到预期保障效果。

　　然而，随着调控的深化，可以预期，未来几年保障性住房的供应会保持稳定增长，将覆盖更多低收入住房困难家庭。据广州市国土房管局局长谢晓丹预计，原定于2012年底前解决77177户低收入住房困难家庭的住房问题，将提前到2011年底前全部实现。

　　影响 有望遏制房价过快上涨

　　信息时报：保障房上千万套供应量，对楼市将会有怎样的冲击？能否有效遏制楼价过快上涨？

　　沈锐培：广州市计划5年完成10万套保障房供应，平均下来每年约2万套，大概占每年成交量的10~15%，比例不是很高，对商品房市场不会有直接的冲击，但是由于住房供应多样化，会有效抑制部分超前消费的住宅需求，将有效遏制楼价过快上涨。

　　吴荣超：限价房既是政策性用房，又兼具商品房功能，是影响楼市的政策性物业，其主要销售对象是所谓的社会“夹心阶层”。这部分人群，对购房具有强烈的需求，购买力并不低且具有较大的增长空间，对商品房市场来说，是“成长阶段的潜在客户”，是商品房市场购买力的持续源泉，因此，一旦限价房大量供应，必然对商品房市场形成冲击。

　　曾英杰：大规模的保障房供应一定程度上会分流消费者，另外也会对商品房消费者的心理预期产生一定的影响。如果保障房供应能占整个市场的三成以上，则会对商品房市场的成交造成较大冲击，但对价格影响不会太显著。

　　我认为，宏观调控政策的目标不应是降房价，而应是解决买房难问题，措施可以多元化。房价高仅仅是买房难的原因之一，收入过低、户型过大以及市场供应的主流产品不能有效满足市场需求等等都是原因。如果能提高居民收入、藏富于民，同时增加市场供应，保证中小户型房源供给，应该可以解决买房难问题，进而解决高房价问题。从这些方面调控，可能效果更好，不会出现“想买房的人买不起房、能买房的人买不到房”的局面。

　　邓浩志：保障性住房与普通商品房所针对的人群有着巨大差异，符合条件申请保障性住房的群体基本不具备购买商品房的能力，即使商品房价在目前基础上大幅度下调。因此保障性住房的入市基本不会干扰商品房市场原有的供需局面，商品房价格也基本不会受到太大冲击。

　　建议 保障房相关政策应适当放宽

　　信息时报：从目前受保障的人群来看，保障房相关政策是否该放得更宽一点？

　　吴荣超：政策顾及面过窄，将导致社会保障缺失；政策顾及面过宽，则会加重政府财政负担，并且影响到商品房市场的正常运行。因此，保障房相关政策应该坚持两原则，第一：保障房门槛标准应根据物价、社会平均收入水平等综合因素进行调节，力求保证社会资源投入到真正有所需要的人群上。第二：保障“居住”为主，鼓励保障人群通过保障用房作为过渡，以自身努力实现购房需求，提高居住质量，因此保障性用房建设应该以廉租房或公租房等能够实现循环保障的物业为主。

　　曾英杰：由于用于保障房建设的资金有限，保障房的供应量也一直比较少，因此只能通过制定更严格的政策来提高门槛。如果保障房相关政策想放宽从而惠及更多百姓，则需从三方面着手：一是增加保障房建设的资金投入，并向社会公布、接受舆论监督；二是取消经适房和限价房，全部改建廉租房，经适房和限价房均有产权，建设成本较高且容易滋生腐败，而廉租房户型小成本低；三是实施标准化作业，一定时期内的廉租房应全部按既定标准批量建设，既可以节约成本，还可加快开发建设周期。

　　沈锐培：目前住房保障供应结构的确不合理，受保障人群涵盖面很窄，且门槛太高，甚至出现越符合条件越买不起经适房的怪现象。保障房相关政策应适当放松，宜少建或不建经适房，取而代之的是更多的公租房、廉租房，虽然在短期内会给政府带来较大负担，但是对稳定房地产市场所起的作用将是十分巨大。

　　焦点 房企为何热衷保障房？风险较小土地有保障

　　信息时报：你如何看待开发商热衷建限价房的行为？

　　邓浩志：一是目前土地供应紧张，整体上属于供不应求，能增加土地储备，有项目开发是开发商的生存之道，不少开发商任何一个机会都不愿错过，所以也积极参加限价房的建设；二是限价房土地价格比较便宜，相比一般的拍卖土地，限价房项目风险相对较小，比较稳健；三是有些限价房土地部分可用作一般商品房开发，这属于利润较高的“香饽饽”，有开发商冲着这点去的。

　　曾英杰：开发商热衷建限价房，说明了两个问题。一是尽管限制了最高销售价，但开发商建限价房依然有利润。二是通过开发商来进行保障性住房的开发建设比地方政府来当开发商更具有可行性。开发商无论是成本控制上，还是开发建设的专业程度上，都比地方政府更有优势。地方政府只需做好管理和监督，开发过程交由开发商进行即可。

　　沈锐培：一方面首先限价房虽然微利，但利率有保证，而且可以省去很多手续麻烦及额外的费用；二是通常限价房用地会和商品房用地肥瘦搭配，限价房损失的利润可通过商品房用地收益来弥补；再者通过建设限价房可以拉近与政府的关系，对未来介入三旧改造等会有帮助。