郑州房产限购令卡住部分投资客 政策遭网友质疑

                                   今年的房价将何去何从（资料图）

　　河南商报记者 陈亮/摄

　　昨天，据河南商报记者了解，郑州“限购令”实施二十多天来，原本对销量乐观的销售人员也倍感“压力”。

　　但新“国八条”中又对限购提出的要求更加严格，2011年，郑州楼市走向如何？

　　郑州市住宅与房地产业协会秘书长叶琦表示，综合调控政策与刚性需求等多种因素，今年，郑州房价将呈小幅上涨、短期波动的状况。

　　河南商报记者 陈薇 殷婷婷

　　影响

　　郑州“限购令”卡住了一些投资客

　　昨天，郑州几个楼盘的置业顾问谈及限购令执行二十余天的感受，都表示已经体会到限购令的威力了。

　　“以前有不少外地人来我们这里买房投资，月初限购令开始执行之后，这些人基本上就被挡在了门外。”正商蓝海港湾的一位置业顾问说，由于他们的楼盘处于限购令中规定的人口过密区域，对于购买套数以及户口都有严格的限制。而且管理部门查得非常严格，没有打“擦边球”的余地。

　　而起初认为“限购令”政策应该影响不明显的置业顾问小徐说，她销售的楼盘在紫荆山路上，也处于人口过密区域。限购令开始执行之后，她感觉这项政策对投资的打压非常明显。

　　现在投资客几乎都不来售楼部咨询了，愿意买房的多是真正的刚性需求。“愿意在郑州买房自住的外地人，拿出一年的社保或是纳税证明不是什么难事，没必要弄虚作假，卡住的都是一些投资客。”

　　升级

　　新“国八条”或许让“限购”升级

　　1月26日，房地产市场调控的新“国八条”出炉。其中规定对各省辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严指定和执行住房限购政策。

　　对现在全国执行宽严不同的“北京版”、“上海版”、等各种限购令进行了统一。要求原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

　　“这几乎是比照最严厉版的限购令来规定的。”河南财经政法大学教授刘社说，如果按照这个标准，郑州这个刚刚执行20多天的“温柔版”限购令，很可能面临向新“国八条”看齐的压力，那就意味着郑州的限购令或许还会出现让投资客感觉限制更多的“升级版”。

　　郑州市住宅与房地产业协会秘书长叶琦说，这表明了中央对楼市调控的决心，实行国八条，郑州有何种实施细则，需要房管、税务等多部门根据实际情况调研上报，经上级部门批准后落实。

　　趋势

　　利率、税收都将收紧

　　新“国八条”中不仅原则上在全国推行严格版“限购令”，在贷款利率、税收等方面也都有新规，为房地产市场降温。

　　对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。而郑州多家银行对二套房房贷本来执行的都是首付五成，利率上浮1.1倍的政策。

　　个人转让住房营业税也从严征收，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。而在这之前，全额营业税征收范围是比较小的，只是针对个人购买不足5年的非普通住房进行。这里的非普通住宅指的是144平方米以上的豪宅、写字楼、商铺等普通住宅之外的房子。

　　对购买超过5年的非普通住房或是购买不足5年普通住房，都是按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。而2009年，对转让购买满两年的普通住宅还曾免缴营业税。

　　“利率、税收的调整对二手房市场会有一定的影响，在郑州大约三分之一的房子都是在购买5年内转让的。”21世纪不动产郑州区域总经理助理王川说，由于5年之内比较新的二手房，居住环境更好，而且购买时能从银行申请到更大比例的贷款，尽管全额征收营业税会增加购房者的负担，但整体来说仍然对购房者很有吸引力。

　　质疑

　　土地财政不去，何来控制房价

　　面对越来越严厉的新政，网友反应不一。网友“小马”说，国家调控更给力了。关键是看政策持续的时间，如果长期坚持下去，房价必跌。

　　“想改善都无望了，60%的首付啊！”网友“追风”感叹。

　　网友“私念”认为：“这政策只是对中产阶层或者是刚有能力要改善当前住房的百姓有作用，对目前已存有5套房子以上的富裕户没用，因为以他们现有资产再买房基本不用贷款。政府作为力度再大一些，对空置房每年征收百分之五的惩罚性税率。”

　　而网友“加加林2012”质疑：“能行吗？土地财政不改变，能控制住房价吗？河南许昌籍未婚青年一直在广州工作，有些积蓄想回河南郑州怎么办？为什么不对在同一城市人均房屋面积超过100平方米的房产征税？为什么不针对有多套房子的人制定政策？”

　　分析

　　新“国八条”，打“量”难打“价”

　　在刘社看来，面对新“国八条”，地方政府压力将会很大。

　　新“国八条”中第一条提到，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。刘社认为，这样的规定之前没有推行过，这是典型的用行政手段来控制房价上涨，应该属于非常时期的非常手段。房价控制目标一旦出炉，将会对购房者、投机者的心理预期起到决定性的作用。

　　“年末还将对稳定房价工作进行约谈问责，对没有完成调控目标的省市人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。”她认为，这对地方政府的压力将非常大。

　　房地产实战专家、河南王牌企划有限公司董事长上官同君说，新“国八条”吹响了全国限购的号角，明确传递了政府调控楼市的信心和决心，对于当前楼市恐慌能够有所缓解。但新“国八条”的主要条款还是打击投机购房，比如第二套首付提高至60%，利率增加至1.1倍。第三套暂停销售，这些条款地方政府是否会严格执行，直接影响到当前楼市的成交量，会不会导致商品房房价下跌，尚需观察。一句话总结：新“国八条”，打“量”难打“价”。

　　预测

　　今年房价将小幅上涨、短期波动

　　2011年，郑州楼市到底何去何从？

　　郑州市住宅与房地产业协会秘书长叶琦说，一系列的限购政策，对开发商的销量和资金回笼影响较大，他们有可能逐步减慢开发步伐，房地产投资规模将会呈现先扬后抑的态势，全年房地产开发投资增幅将会收窄。

　　今年商品房供应量进一步扩大，市场需求则有所下降。2011年，可供预售的商品房规模和面积将有较大幅度增加。但因为郑州房地产市场需求一部分已透支。2011年，国家调控将进一步打压投资投机行为，投资者和资金实力不足的首次置业者将暂时退出市场。而2011年新年伊始，郑州出台“限购令”也将会影响市场需求，预计2011年全年楼市成交量将会低于2010年的水平。

　　一方面，郑州都市区建设带来新增人口对住房的需求，居民生活水平的提高产生改善性购房需求，货币政策由适度宽松转向稳健效应尚未显现，劳动力、建筑材料等价格上涨，2009年、2010年良好的销售形势使开发商的资金储备相对宽裕。综上因素，2011年郑州房价上涨压力依然存在。

　　另一方面，随着2011年商品房供应量的逐步增加，更加严厉的宏观调控仍在持续，市场需求将会受到抑制，不排除部分开发商作出价格上的让步。

　　“预计2011年郑州全市整体房价不会出现2010年快速上涨的局面，呈现出小幅上涨、短期波动的状况。”

　　郑州“限购令”

　　内容：外地人在郑只能购买一套新房，郑州市民在“过密区域”内只能买一套

　　范围：限购的是新房，二手房、写字楼等不包括在内

　　区域：“过密区域”暂定农业路以南、桐柏路以东、航海路以北、未来路以西