第三轮调控首日 京沪齐现过户缴税长龙

　　每经记者 叶书利 杨羚强 朱玲 发自北京、上海、广州

　　1月27日，第三轮地产调控首个落地政策出台。当天财政部向各地财政和税务机构发出 《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，该通知自28日起全面执行。

　　受此影响，27日北京二手房过户出现高峰。北京市昌平区建委房地产交易中心的一名工作人员向《每日经济新闻》记者介绍，当日二手房过户数可能比平日增加近25%。在上海各区县的房地产交易中心，昨日也出现了大批急于缴税的房东，他们希望能在上海的营业税政策、个调税政策明确出台前赶上“末班车”。

　　北京：末班车效应催生“三抢”

　　当《每日经济新闻》记者在美联物业望京门店采访时，正赶上一位姓马的买家在催促经纪人去北京朝阳区房管局办理过户手续。

　　马先生向记者介绍说，前几天他以330万元的价格购买了一套位于朝阳区望京板块朝庭公寓一套115平方米的二手房，而这套房业主在2008年时是以120万元购买的。前天晚上，他突然接到中介的电话，被告知地产调控出了新政，如果不赶紧过户，税费将要增加。

　　马先生为记者算了一笔账：新政实施前，营业税以房价差额计税，被卖方转移过来的营业税为11.55万元；如果以新政后的全额征收计算，需缴纳的营业税为18.15万元，多出了6.6万元。

　　马先生还算幸运。高先生则因过户而急得如热锅上的蚂蚁。他介绍说，自己前几天与一位业主刚协商购买了一套5年内转让的二手房，目前已经成交，但鉴于原业主欠贷尚未还清而无法过户，为此他急得直感叹：“怎么遇到了这种事情，才刚刚签完合同买了这套房子，卖我房子的人在最近几天还完贷款也不太现实，唉，着急啊，和他协商怎么才能赶紧过户，希望细则不要太快出来，我也只能抓紧时间再自求多福了。”

　　美联物业望京门店的李经理向 《每日经济新闻》记者介绍说，“昨晚得知新政出台的消息后，我们随即通知此前已谈好的客户与业主，催促他们赶紧去过户，以避免因营业税增加而带来的额外税负负担和相应的纠纷。”据李经理透露，在新政落地前，像这样抢着去过户的情况不在少数，昨日因此而比平日增加的过户量可能达到20%~30%。

　　对于这种抢过户的现象，北京美联物业副总经理杨明丽在接受《每日经济新闻》记者采访时将其归结为政策的“末班车”效应。她具体解释说，26日国务院出台的政策是总纲性的政策，随后各地方政府、各部门会出台相应的实施细则，一些客户出于避免受新政相关政策的影响，会在总纲性政策出台后至实施细则出台前的这段时间，去办理相应事务。比如二手房过户就是为了避免受到营业税调整的波及。

　　她进一步补充说，每次大的地产调控政策出台后，都会伴随这种“末班车”效应。以北京为例，去年4月新政后至4月30日北京出台地方实施细则期间的近半个月，二手房签约量比前半个月多了2000多套。

　　对于这种政策效应，北京中原三级市场研究部总监张大伟也向记者介绍说，眼下北京楼市因政策“末班车”而出现了“三抢”：除了抢过户外，还有抢房、抢贷。

　　他具体解释说，1月北京已经出现了明显的二手房交易高峰，其中单日突破千套的交易日达到了10天。因新政影响，27日北京将明显地出现过户高峰。抢过户将助推北京二手房交易量继续突破千套，甚至创造新纪录。此外，27日，北京中原近200家分行就接到部分因为看到新政而购房的求购电话。

　　北京中原预计，最近几天，北京将因新版限购令而新增3000~5000位购房客户，这些人会赶在新版限购令落地前而抓紧时间购房，从而增加北京楼市购房需求，催生抢房。此外，不少潜在买方因担心新政后取消首套房利率优惠，正欲抢在年前办完房贷手续，以至出现了抢贷现象。

　　不过他也预计，待各项实施细则出台，致使第三波调控落地后，北京等大城市房价将被迫停涨，甚至可能陷入调整。

　　同步播报

　　中铁建工在京拿下两商业地块

　　每经记者 叶书利 发自北京

　　27日，北京共有3块商业用地成交，中铁建工联手其他企业拿下其中的两块：首先是携手北京中铁华升房地产开发有限责任公司以10.228亿元拿下丰台区花乡四合庄1516-10地块C2商业金融项目用地；然后又与中铁置业和北京中铁华升房地产开发有限责任公司联合以9.98亿元得到丰台区花乡四合庄1516-16、18地块C2商业金融项目用地。两块商业用地合计花费20.208亿元。同区域的另一块商业用地被中国华电工程以10.283亿元夺得。

　　3块用地的楼面价尚属正常，处于6000~6600元/平方米区间，而同区域周边二手房均价在22000元/平方米。

　　北京中原统计数据显示，进入今年1月，北京新入市商业用地供应量大增，达到近百万平方米。北京中原认为，其原因在于商业地产未受2010年两轮地产调控的严打，调控的大背景促使商业地产逆势升温。

　　上海：大幅降价甩卖现象暂未出现

　　每经记者 杨羚强 发自上海

　　“听说上海有可能会按房价差额的20%征收个调税，如果真要那样缴，这个税可不得了啊。”昨日（1月27日）早上10点30分，一位上海二手房的房东早早地等候在徐汇区房地产交易中心大厅，和一旁的熟人谈起了头天晚上出台的楼市调控政策。对她来说，最大的担心并不是新版“国八条”调整个人转让住房营业税的政策，而是后续可能会出台的更加严厉的税收政策。

　　持有类似心态的购房者数量不少。尽管根据21世纪不动产的统计显示，上海全市的二手房中可能只有50%左右的房源会受到新版 “国八条”的影响，而在徐汇等中心城区，受到影响的房源更是只占到所有成交房源的极小比例，但是急于交税的房东还是在徐汇区房地产交易中心排成了长队。

　　信义房产分析师朱平平向记者介绍说，在上海其他区县的房地产交易中心，今天也有大批急于缴税的房东排起了长队，他们都想在上海的营业税政策、个调税政策明确出台前赶上“末班车”。

　　在新版“国八条”发布前，21世纪不动产区域中心曾有统计，上海外环外的普通住宅占二手房交易比例大概是48%。而根据朱平平的介绍，内环内的普通住宅可能更为稀少，占总比的10%不到。而新版“国八条”所调整的个人转让住房营业税政策，所针对的正是普通住宅。

　　汉宇房产交易管理部副总监倪岱尔告诉《每日经济新闻》记者，昨日办理缴税的人数较之前明显增加。

　　急着交税的并不都是持有普通住宅的房东。在徐汇区房地产交易中心，一位正在排队办税的二手房房东对旁边的熟人说，市场传言，上海可能会严格按照房屋买卖差价的20%征收房产税。如果消息属实，卖房子就需要交更高的税。

　　据倪岱尔介绍，目前个调税的征收有两种方式：一是按总房价的1%~2%征收个调税，另一种是按房屋买卖差价的20%征收房产税。而若按第二种征收方式，房东所需要承担的税收更高。以一套总价500万元的房子为例，按照总房价的2%征收个调税，只需要支付10万元；但若按买卖差价征收，假设买卖差价为100万元，就需要征收20万元的税费。更何况买卖差价有的可能还会超过100万元，房东就需要为此支付更多的个调税。

　　倪岱尔认为，新版“国八条”仅仅只是各地地方实施细则的底线，上海的地方细则很有可能会高于“国八条”的标准。上海还有可能会出台其他严厉的税收政策。这是部分房东急于缴税的重要原因。

　　尽管不确定的税收政策令房东们对后续的市场担心不已，但与以往税率上调时的情况不同，新版“国八条”出台以后，并没有成为中介促销最有力的措施。上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍告诉《每日经济新闻》记者，中原旗下各大中介门店接待的房东数量反而较之前有所下降。而21世纪不动产、汉宇房产、信义房产等机构昨日在接受记者采访时均表示，目前还没有发现房东大幅降价甩卖的现象。

　　据宋会雍介绍，马上就要过年了，房东即使现在低价挂牌卖房，也没法赶在年前成交。倪岱尔也表示，昨天挂牌的房东要想赶上税收政策的末班车已经来不及。

　　宋会雍表示，原先房东就已经有很强的惜售心态，新版“国八条”出台以后，这种心理会变得更加明显。因为目前房东的报价基本都是“到手价”，转让房屋的各项税收支出均由买家来承担。而地方税收政策的不确定，意味着他们目前没有办法报出房屋的含税价格。

　　与此同时，新版“国八条”进一步缩小了允许购房人群的范围。此前的限购令仅仅只是限制每户家庭新购一套住宅，而新版“国八条”规定，已有两套房的本地居民，或者已有一套房的非户籍居民不得再买房，市场的需求将因此再收紧。

　　在这样的情况下，买卖双方都将陷入观望。分析人士认为，二手房的房东因此不愿现在急于出售房屋。

　　调控首日·房企应对

　　房企或加码商业项目

　　每经记者 朱玲 发自广州

　　在新一轮楼市调控新政出台首日，《每日经济新闻》采访了保利、富力等知名房企，意图了解身处“调控风暴”中的房地产企业们将如何应对。

　　“在今年的形势下，我们强调长期不悲观，短期不乐观。”保利地产相关负责人向记者透露，目前中小户型已成为保利地产销售构成中的重要支柱，也是受调控影响最小的部分，保利今年将坚持主打这样的户型，主抓首次置业、换房需求的客户群。

　　雅居乐相关人士向记者表示，随着如今政策的进一步收紧，必然会使需求受到抑制，紧随而来的就将是成交量下降。针对这一局面，雅居乐今年上半年在广州的出货量比较少，多集中在下半年推出。

　　针对第三轮调控政策，碧桂园提速商业地产的意图越发明显。在近期新推的货品中，碧桂园位于深圳东海岸打造的一个五星级滨海度假项目将进入市场，并建造成集商住、休闲旅游配套和五星级酒店于一体的大型综合房地产项目。除了深圳项目以外，碧桂园还在广东清远开发了度假别墅项目，显示了该公司今年在商业地产方面的加码的决心。 来源：每日经济新闻