限购与加息双重压力效应下开发商急寻对策

　　新国八条和加息等政策的叠加效应下，令开发商这个新年过得忐忑不安。

　　“开发商私底下都在讨论能不能渡过这个难关。有问我怎么办的，其实我也在寻求出路。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰对后市持明显悲观心态。

　　“市建委叫我去参加2月16日的北京版国八条开发商座谈会，不过我去不了，”陈云峰已在外地独自创业，“北京的开发商都空前关心细则内容。”

　　到三四线城市做商业项目，这是此前一直在北京从事住宅项目开发的陈云峰刚刚找到的新出路。他认为，严厉调控下，这也将是越来越多开发商的出路。

　　新年伊始，各大品牌公司都在讨论应对调控措施。个别项目已率先在春节期间加推楼盘，甚至主动提出给消费者垫付首付。

　　限购与加息的双重压力

　　令陈云峰悲观的是，一线城市甚至是二线城市，在第三轮调控加上加息的打击下，生存空间显得越来越艰难。“以往出调控政策，开发商对后市基本上还保持观望态度，但现在开发商对后市的看法似乎空前一致的悲观。”

　　“春节后的加息与春节前的"国八条"相辅相成，首尾呼应，它们的联手或将使房地产交易市场瞬间冷却。”中原集团研究中心高级经理张海清认为。

　　北京某品牌公司旗下别墅项目，在新年客户回访发现，他们在节前积累了6个月的准客户瞬间流失了40%。“很多客户表示想买也买不了，不符合购房资格。”该项目负责人无奈表示。

　　按照新国八条的规定，购房资格被进一步限制，这令很多楼盘变得惶恐不安，尤其是别墅类项目。据了解，在新政出台后，原本计划年后释放部分产品的龙湖无锡滟澜山别墅项目进行了提前认购。在传统的楼市淡季，一些别墅项目选择在春节期间提前加推楼盘。

　　“现在已经不是限购，而是停购。新政被停购的人基本上是此前购房的主力军。该部分人群被限制后，市场将明显受到重挫。”陈云峰认为。

　　另外，屡次加息效应也对房地产市场产生了更为悲观的心态。

　　据中原集团研究中心测算，与加息前（2010年10月19日之前的利率）比较，房贷压力明显加重。以商业贷款100万元（选择等额本息的还款方式），贷款年限为20年为例，总还款额增加近10万元，月还款额增加近400元。如果是首套房，贷款利率还原至基准利率后，总还款额增幅接近20万元。

　　北京中原联合某网针对加息的影响，在200家中介门店以及网络意向购房人群中做了专项调查。合计调查样本为5000。在两天的调查中显示，连续加息影响购房者的置业计划比例已达到64.7%，选择依然会购房的比例为23.5%。

　　国家统计局2月15日公布，1月份CPI同比上涨4.9%。虽然低于预期，但21世纪不动产研究总监常智认为，这不会改变继续加息的趋势，也不会改变房地产在加息周期中向下调整的趋势。“链家地产”首席分析师张月认为，加息可能使部分消费者受成本影响而退出购房市场。

　　开发商艰难过关

　　如何应对调控，成为业界目前关注的焦点。

　　上述北京某品牌别墅项目负责人近期尤其忙碌。

　　该项目原计划于2011年上半年推盘，由于已经满负荷工作，他们不能像其他别墅类项目一样选择提前开盘。但他们花了近一周时间，专门针对新国八条所限制的那部分需求，研究出了一套秘密解决方案。该方案很巧妙地规避了国八条的种种限制，包括北京细则的限制。“尽管不违规不违法，但风险仍然很大。一旦风声走露，项目开盘计划绝对受阻。”该人士表示。

　　春节刚过记者就收到了燕郊上上城项目的尾盘促销短信，项目均价仅为6500元/平方米。而此前燕郊房价已疯涨至1万元/平方米。更为新鲜的是，该项目销售员直接提出，如首付不够，可以帮忙垫付，先来看房子很重要。

　　亚豪市场总监郭毅认为，开发商近期针对国八条都在作出调整。短期可能是调整付款方式，中期加快开发商速度，调整产品结构，长期便是寻求房地产商业模式创新。

　　“以中小户型为例，为了给购房者提供更低总价，可能会有相当一批楼盘会放弃精装修。另外，支持首付款的分期支付，也可能是开发商将普遍采用的措施，而帮外地办纳税证明等另辟蹊径措施，恐怕也将要成为增值服务之一。”郭毅表示。

　　正在三四线城市奔走的陈云峰发现，他身边的竞争者仍然是北京开发商。“现在，走出北京，面向全国已经是北京开发商的主要出路。在北京，中小开发商已经连地都抢不上。”

　　中原集团研究中心高级经理刘渊认为，若地方政府严格执行新政，未来楼市可望走入降价通道。

　　搜房网协助调查显示，北京在售楼盘都进行了不同程度的促销。比如，将于近期开盘的房山徜徉集项目提出办理“时光卡”可享受总房款减3万-4万活动；合生世界村推出10套特价房，最高可优惠30万；合生麒麟社特惠单价24500元/平米起。搜房网的调查还显示，目前仅存的37.5%置业计划人群，中小户型和低价楼盘，最受购房者青睐。

　　作者：王营 北京 (来源：王营)