京沪限购令致城市租金水涨船高:买不了也租不起

　　编者按：新年伊始，随着新“国八条”的出台，“限购”城市逐渐扩大。继青岛、上海、济南、成都后，昨日，“京15条”细则正式出台。限购的全面展开，必将对投资客形成打击力度，但因为二手房市场也将受到巨大影响，城市租金也将水涨船高，误伤“蚁族”。

　　北京 限购力度最大 投资需求归零

　　本报见习记者　史燕君　发自上海

　　2月16日，在关于宏观调控的座谈会上，北京市正式出台楼市调控的15条细则。这些细则在坚持“国八条”中提出的“禁三禁二”（本地户籍人口暂停购买第三套房；外地户籍人口暂停购买第二套及以上房屋）的前提上，还特别加大了限购力度。

　　细则规定，对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5 年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

　　“从整体上看，不管是京版还是沪版，都是与新"国八条"高度一致，是对后者的进一步细化。”全国政协委员、上海社会科学院城市与房地产研究中心主任张泓铭在接受《国际金融报》记者采访时表示，这次的京版在内容上比“国八条”更加具体，限购力度也是目前来说最强的。

　　上海财经大学公共经济与管理学院不动产经济研究所副所长姚玲珍认为：“外地人在京纳税满5年才有购房资格，无疑提高了外地人购房门槛，这一条就减少了不少房地产的需求，短期内可能会改变楼市的供需关系，但是这一限购政策应该是一项阶段性措施，不会长期存在。”

　　北京中原地产分析认为，本地限三外地限二，已经抑制过百万家庭的可能购房需求，更是相比国家版一年的纳税证明严格至5年，而这一要求将使得投资需求在北京市场归零，同时将明显影响刚需的组成，缓解市场需求压力，并将明显抑制市场上15%以上的外地年轻人需求。

　　国内知名地产评论人、北京联达四方房地产经纪公司董事长杨少锋预测，此次北京楼市调控细则出台会对北京房地产市场带来较大影响，表现在北京一手房和二手房市场今年交易量可能会跌50%。其中二手房的表现会尤其明显。因为一手房的卖方是地产商，二手房的卖方主要是小业主。由于外地人买房受到限制，因此已有房产的外地人会惜售，二手房市场的供给会大幅减少。此外，受到契税征收政策变化影响，由于营业税开始按交易额全额征收，而此前是按差额征收，这也将对楼市交易产生重要影响。从整体上估计，北京全年房地产价格的跌幅可能达到20%。

　　上海 租金普涨一成 群租禁令失效

　　本报记者　陈偲　发自上海

　　紧跟新“国八条”脚步，上海版细则“沪九条”于2月1日出炉：已有1套住房的限购1套住房，已经2套及以上的暂停在本市内向其售房。在“限购令”、房产税等一系列调控措施的叠加下，上海楼市成交量冷淡，却助推了租金“涨价潮”的愈演愈烈。

　　上海中原发布的租赁市场监控显示，上海住宅租赁市场持续升温，目前不少区域的租金上涨了10%左右。另外，21世纪不动产对上海区域旗下300多家门店抽样调查显示，春节后上海二手住宅买卖交易大幅萎缩，买卖双方开始部分转投租赁市场，租赁交易在门店交易结构中的占比，由节前的不到40％攀升至70％。

　　据上海浦东某21世纪不动产门店的工作人员介绍，节后上门求租的客户很多，每天要带看好几组。他告诉《国际金融报》记者，“上海浦东不少区域房租较去年都有10%至20%的上浮，比如潍坊十村的租金一室一厅原来是2400元/月，而现在房东开价基本在3000元/月。”

　　面对租金上涨趋势，“蚁族”最受伤。昨日，租住在上海新华路附近的王先生无奈地告诉《国际金融报》记者，年初，房东就来提价了，将租金由去年的2800元/月上涨至3200元/月，如今房租已占到每月收入的一大半了，正考虑搬往偏远点的地方。

　　“房租的上涨与楼市调控政策不无关系。”上海市房地产经济学会副会长印堃华对《国际金融报》记者表示，住房稀缺问题没有解决，但首付提高、贷款利率上升等使得买房资金门槛提高，再加上限购令的效应，不少有着刚性住房需求的潜在购房者开始转购为租，从而带热了租赁市场。“此外，房产税政策的出台，也就意味着房屋所有者持有住房的成本增加，房屋所有者就会通过提高房租来转嫁税负成本”。

　　中国房地产信息集团分析师薛建雄则对《国际金融报》记者表示，通胀对租金上涨有较大影响，不提租无法使业主利益得到实现。而供求关系也是原因之一，春节后外来务工人员返城、传统租赁客户换租，这都是租金上涨的传统因素。“随着租赁需求的陆续释放，预计接下来的几个月内，租赁市场的活跃状态仍将延续”。

　　值得一提的是，住建部曾发文明令禁止群租拼租行为，但不断上涨的房租价格也使得群租禁令或成一纸空文，上海等大城市群租现象仍然大量存在。 (来源：国际金融报)