各地已出台楼市调控细则 或致房租水平加速上涨

　　本报北京2月20日电　（记者黄碧梅、李刚）按照《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（以下简称“国八条”），各地要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。截至20日，北京、上海、青岛、贵阳、南宁、长春、成都、南京、济南、哈尔滨等部分城市已经出台相关政策。

　　各公布细则的城市都对限购作出规定，但是限购程度有所区别。

　　在限购套数上，已公布细则的城市皆按照“国八条”落实。但非本地户籍家庭购房资格的取得，在本地居住和工作的年限要求上，各城市有所差别。成都没有限制外地居民购房的严格条件，仅要求有社保或是纳税记录即可。上海、广州、南宁、哈尔滨、长春、贵阳、青岛和南京等城市则只需提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明。

　　如何认定一个家庭拥有几套住房，是根据产权登记还是根据房贷记录？在本轮限购政策中，各城市多采取“认房”的原则，也就是说，如果有购房资格的家庭卖掉一套房，只要总套数不超过限购套数，可以重新再买一套。广州也实行此政策。广州市国土房管局解释，这是考虑到部分家庭早年购买了小户型，但在生孩子或与老人同住后，需要换大房，实行“卖一可再买一”原则，则可实现他们的换房需求。

　　限购区域而言，以往广州市出台的房地产限购政策中，广州市代管的增城、从化两个县级市并未纳入限购范围。本次广州市楼市调控细则，则将增城、从化两个县级市纳入限购范围。

　　“国八条”要求，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

　　从已出台房地产调控细则的城市来看，大多未提出量化目标，只有贵阳的表述相对具体：新建房价格增幅不高于去年全国平均值。上海与南京则公开了房价调控目标的公布时限。

　　各城市都执行“国八条”规定的购买第二套住房“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。在此基础上，北京进一步提出：研究提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。

　　楼市限购令会否影响房租

　　假期以后，各地为落实“国八条”纷纷出台限购等调控政策。与此同时，北京、上海等地租房市场上出现需求上升、价格上涨的情况。

　　不少人认为，因为限购政策的出台，导致一部分购房者搁置了买房计划，转而租房，从而推高了房租上涨。甚至有人担心，各地限购令的强化，有可能导致今年市场房租水平加速上涨。

　　租赁市场

　　迎来传统旺季

　　“春节后租房需求的确有所上升，但把限购看做房租上涨的主要原因，这个判断是不成立的。”北京中原地产市场分析师张大伟告诉记者。

　　和房价一样，房租的变化，最主要的原因也是供求关系。

　　张大伟认为，春节假期以后，随着外地人员返京，一般是租赁需求比较旺的时期。而春节左右也通常是租赁合同到期的时候，房东往往会在这时候选择涨价。事实上，每年的这段时间，房租都呈上涨状况。

　　同时，新的商品房屋租赁管理办法2月1日开始执行，新办法严格了对群租房的管理，这也使得市场需求在短期内有所增加。

　　“近年来租金上涨是有一定必然性的。”张大伟进一步分析，2010年来居民消费价格指数持续上涨，在高位运行。生活里很多东西都在涨价，房租必然也跟随上涨。

　　他同时表示，住宅租售比持续较低，相比房价，租金上涨相对缓慢，房主的心理价位也不断提升。

　　专业人士分析，近几年应届大学毕业生人数不断增加，也带来了租房需求的增加。

　　限购政策

　　增加可租房源

　　实际上，从2010年中旬以来，京沪等地房租上涨就备受关注。有关统计数据显示，2010年全年北京房屋租金达到每套每月2618元，比2009年的2215元上涨18.2%。租金最明显的上涨发生在2010年5月以后，恰好与北京开始执行限购的时间接近，因此也加剧了人们对限购可能带来租金上涨的担忧。

　　那么，严格的限购令对租赁市场的供需关系究竟会起到什么影响？

　　业内人士认为，北京租赁市场的新增需求主要是新来京人群和应届毕业生，新增需求的高峰一般出现在7月份左右。限购的确会使一部分人从买房转向租房，但这类需求非常少。

　　据北京中原地产统计，北京购房者大部分是之前已有房产或租房住的人群，只有极少部分买房人会选择在租约即将到期的时候不续约，直接买房入住。因此，限购给市场带来的新增需求极少。

　　而供给方面，限购令的实施则有可能使市场可供出租的房源增加。北京出台严格的限购政策以后，业内普遍预计北京二手房交易量将明显萎缩。本来可能用于出售的房源很可能转移到租赁市场上，尤其是大户型房源将增加。而增加的房源有可能消化增加的需求。

　　记者从北京几家大型房产中介了解到，春节以来，租房房源和租房需求的增长基本平稳，与往年情况相似，并没有出现租赁需求异常增加导致供不应求的情况。

　　“限购令对租房供需的影响还需要观察，但我们判断这种影响应该是积极的，会让供求关系向良性变化。”张大伟说。

　　稳定房租

　　重在加大供应

　　无论租金上涨是不是限购所致，租金上涨对普通居民的居住的确造成了一定影响。当房租上涨引起更多关注的时候，租赁市场长期存在的一些问题也暴露得更加充分。

　　在长期“重买轻租”的情况下，相比房屋交易市场，我国房屋租赁市场整体还比较滞后，距离租售并举、多渠道解决居民住房问题的要求还有较大差距。总体供应长期不足，租赁市场缺乏监管、不规范，相关的政策监管也不完善。

　　张大伟认为，调控政策陆续出台后，未来租赁市场将更加发挥调节买卖市场价格与供求的作用，逐步形成新商品房、二手房与租赁三者的良性协调发展。最终的目的是居者有其屋，而不是居者有产权。因此，盘活、规范租赁市场刻不容缓。未来的租赁市场应该形成一种以政府提供廉租房、公租房和政府监控市场民宅租赁为主。居住消费不仅仅以买卖为主，大量的年轻人及低收入者将会也应该以租住为主。

　　2月1日起，新的房屋租赁管理办法正式开始实施，将有助于租赁市场的健康规范。同时，房产税在重庆和上海开始试点，增加住房保有环节的税收将成为趋势。房产税开征以后，将促使一部分空置房进入租赁市场，从而增加供应。此外，今年开始各地大规模兴建公共租赁房，一旦建成，将明显增加市场供应，并拉低租金价格水平。整体看，租房市场正在向供求基本平衡、结构基本合理、市场逐步规范的方向良性发展。

　　链家地产副总裁林倩说，当前最重要的任务是盘活租赁市场，努力增加供应。