商业银行房贷利润大幅缩水 取消利率优惠成必然

　　新国八条下的房地产市场波澜迭起。京版15条引发巨大争议，深圳购房者又因为银行取消之前承诺的放贷利率优惠而产生纠纷。2月16日，因为银行取消利率优惠，数位深圳购房者集体来到银行讨说法，而记者发现，这背后还有一个200位购房者组成的“利率折扣调整受害者”QQ群，拟联合声讨相关银行和金融机构。

　　而本报记者发现，利率调整波及的购房者不仅限于深圳，北京、上海均有部分人群因此无法享受到新政前银行承诺的8折、8.5折优惠，从而使其购房成本大大提高。

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　　分析人士认为，接连不断的新政和加息、上调存款准备金率，导致商业银行房贷业务利润大幅缩水，取消利率优惠是必然。商业银行的避险和自保行为，却使首套房自住购买者受伤最深。在二套房首付提高、三套房限贷的情况下，市场成交将快速低迷、冰冻，最终迫使价格下跌。

　　利率优惠承诺泡汤

　　昨日，深圳购房者张力告诉本报记者，他在去年末购入一套二手房，贷款35万元，这是他的第一套房，当时银行承诺利率优惠8.5折，年前已经过了户，但银行近日通知说，利率优惠要取消。

　　“银行给出了三种解决办法，一是排队等待，没有时间表；二是提高至基准利率，可以尽快放款。还有一个办法是，与银行签订《个人金融顾问服务协议书》，缴纳一部分费用，可以尽快按此前的优惠利率放贷。”张力认为，银行是在变相收取额外费用，他不赞成这样的处理方式。

　　而近期以来，像张力这样受利率调整的人不在少数，目前加入“利率折扣调整受害者”QQ群的成员，已增加到200名左右。根据记者的调查统计，这些购房者共在13家不同的银行遭遇房贷涨价，其中以工行居多。

　　深圳之外，2月份开始，上海多家银行首套房贷放款标准已上浮10%，同时审批流程放缓，首套房贷利率上浮10%获贷排队时间大约为1个月，若是基准利率的房贷，放款时间则难以确定。而在北京，一些股份制银行二套房贷利率已经上浮，虽然仍执行最低1.1倍基准利率的标准，但在申请贷款时，还需要在基准利率基础上上浮15%~50%才能顺利拿到贷款。

　　“有一部分客户正好在利率调整前后办理的贷款，银行对此类客户的处理方式不一。”北京一家大型商业银行信贷人士称，通常情况下，如果双方有签订贷款协议，银行会视客户资产、信用资质等，尽量按协议进行放贷。但也有上海、北京购房人对记者表示，遇到银行不按协议放贷，取消了利率优惠承诺。

　　张力等一批消费者认为，银行单方面取消优惠承诺是违约行为，如有必要将向法院提起诉讼。

　　深圳广和律师事务所律师杨曦认为，虽然购房者与银行有贷款协议，但根据其中的免责条款，如果银行在遭遇国家政策变动时，有权上调利率。但广东德海律师事务所主任律师张茂荣，却不认同这一观点。

　　“银行有权根据国家政策变动上调利率的免责条款，属于贷款陷阱条款。签约后如果政府出台首套房不能再给予利率优惠的规定，也只是适用政策出台后的借款行为，而不能溯及既往。”

　　此外，张茂荣还认为，在国家政策范围不清、政策本身有不确定性及政策不具有溯及力的情况下，该格式条款的本质是银行单方面赋予了自己的任意毁约权，即：以利率优惠吸引购房者，贷款后再借口政策调整提高利率。

　　对此张茂荣建议，银行出具承诺函后怠于放款的，二手房业主和一手房开发商可向法院提起诉讼，请求判决银行强制履行房款支付义务；购房者则可持《借款担保合同》向法院提起诉讼，要求判决银行按约定的利率履行合同。

　　继续优惠或导致存贷款利率倒挂

　　地产分析机构中房信克而瑞的研究显示，由于首套房买家对银行贷款的依赖程度较高，其购房预算通常也非常紧张，从本次银行调整利率的影响来看，一部分受困于贷款成本提升的刚性需求买家或将被迫推迟购房计划，近期低端市场的成交量将再次遭受打击。而去年至今多次上调存准金率，也大大压缩了商业银行可供放贷资金的规模。

　　克而瑞地产分析师杨晨青认为，央行最近一次加息之后，5年期存款利率为5%，5年期以上的贷款利率为6.60%，若首套房贷款利率优惠为七五折或八折，贷款利率将分别为4.95%或5.28%。如果个人住房贷款优惠不取消，存贷款利率将会出现倒挂。

　　中国社科院金融研究所研究员易宪容指出，央行差别化存款准备金率政策的执行，以及银监会对商业银行表外业务的并表要求，促使商业银行对个人房贷实行区别性的风险定价，个贷利率将全面上升，国内楼市价格调整不可避免。

　　在此背景下，张茂荣认为，银行取消利率优惠，是想将有限的资金贷给高利率的购房者，谋求更高的利润。

　　北京一家中介机构人士认为，银行此举在于规避风险。目前三套房贷已基本暂停，二套房首付提高至6成，对于银行来说，二套房客户从首付、还贷能力等方面，都比首套房客户安全得多。取消首套房利率优惠，万一房价下跌银行承担的风险会小一些。

　　市场影响方面，中原地产北京三级市场研究部总监张大伟表示，2010年开发商的资金增长主要依靠自筹资金，超过了总资金增长幅度，而今首套房利率优惠取消，成交下滑，已经受到预售资金监管的开发商，资金压力再增，特别是部分郊区项目，因为体量大需求的资金更大。

　　“调控政策一定会对今年的市场产生效果。”地产商的态度也逐渐明朗。2月18日中海地产主席孔庆平在香港表示，行业会受到影响，需求肯定会被压抑。他预计，今年全国楼市销售面积将减少至7亿平方米，同比去年将下降3成。

　　作者：张晓玲