权威估算:取消房贷利率折扣 利息收入增1400亿

　　无论是对于去年的存量房贷还是今年的新增房贷，取消利率折扣优惠，将利率水平提升至基准利率，都会给商业银行的利息收入带来影响。

　　根据央行的统计数据，截至2010年底，购房贷款余额6.2万亿元，同比增长29.7%；2010年，个人购房贷款新增1.40万亿元。2011年由于调控等原因，整体信贷规模减少(约20%)，预计2011年个人住房抵押贷款新增额为1.12万亿.

　　6.2万亿房贷价值重估

　　对存量房贷客户动刀子，能给银行带来怎样的收益？一个肯定的答案是，取消存量房贷利率折扣优惠，6.2万亿元房贷的价值将获重估。

　　理财周报尚未掌握6.2万亿房贷中利率折扣优惠的结构，即七折优惠和八五折优惠或其他优惠折扣的具体分布不清楚。所以，只能粗略估算取消存量房贷利率优惠所带来的银行利息增加额。

　　以今年2月8日央行加息后的利率计算，考虑房贷期限一般5年期以上，那么存量房贷利率由7折提高到基准利率，实际利率水平则由4.62%提高到6.60%。

　　交银国际银行业分析师李姗姗认为，一个比较粗略的估算是：假设6.2万亿房屋贷款都是从七折利率提升到基准利率，则带来的利息增加约为1200亿；2010年，个人购房贷款新增1.40万亿元。2011年由于调控原因，受到整体信贷规模减少(约20%)的影响，预计2011年个人住房抵押贷款新增额为1.12万亿，此部分贷款按七折提升至基准利率水平执行的话，利息增加额大约为220亿元。综合上述存量和增量房贷由于利率提升所产生的利息增加额总计约为1420亿。

　　李姗姗认为，对于商业银行而言，个人住房抵押贷款在全部贷款中所占比例大约在12%。所以，个人房贷的变化对银行盈利有影响，但影响不大。

　　国泰君安银行业分析师伍永刚则表示，在对银行股估值的研究中，已经将个人房贷的利率或规模等变化因素考虑在内了。因为每家银行上调房贷利率的时点等具体情况也不同，加之政策等变化因素很多，单纯估算个人房贷变化给银行估值带来什么影响意义不大。

　　某国有商业银行个人金融部的一位负责人表示，受整体信贷规模缩减的影响，2011年个人住房抵押贷款的规模会有一定减少。利率折扣优惠的取消将使单笔新增贷款的利息收入提高。但是，随着未来加息等政策可能进一步推出，存款利率也将上升，所以净息差的变化趋势也比较复杂。

　　理财周报记者了解到，商业银行对2011年个人房贷的增长放缓已有所考虑。以工行为例，未经审计的数据表明，截至2010年底，工行个人贷款的余额达1.5万亿。如果含上信用卡贷款透支额，总共达1.6万亿。其中，个人住房贷款余额达1.2万亿，在个贷余额中占比75%左右。在增量方面，2010年非房贷(包括消费贷款和个人经营性贷款等)增量约占40%，个人住房按揭贷款约占60%。而在工行2011年个贷增量计划中，增量的60%是消费贷款和个人经营性贷款，40%是个人住房按揭贷款。

　　传闻：取消利率优惠

　　近日一则传闻在坊间引起关注。即决策层近期曾召集了四大国有商业银行相关部门人士，共同商讨上调房价上涨过快地区第二套以上(含二套)存量房贷利率的可能性。传闻称，这有可能在北京、上海等城市率先试点。

　　某国有商业银行个人金融部的一位人士透露，近期包括住建部在内，央行、银监会以及国有商业银行的个人金融部门确实就存量房贷相关问题进行了商讨。但是，目前仍无确定方案。存量房贷数额巨大，涉及众多借款人，肯定要谨慎对待。

　　建行北京市分行通州支行贷款部门的一位人士称，对于新办个人住房抵押贷款的客户，2月1日以后一律实行不低于人民银行同期同档次基准利率的政策。 “对于存量个人住房贷款的利率，现在还执行原来的合同约定利率，尚未接到上级关于取消利率折扣优惠的通知。”这位人士说，“但是，存量房贷利率有可能回到基准利率。”这位人士建议，如果有富余的资金，存量房贷客户可以考虑提前归还银行贷款。

　　工行北京市分行通州支行贷款部门的一工作人员明确表示，贷款利率七折优惠使银行存贷款利率倒挂现象明显，再加上人工等其他方面的成本支出，银行实际上是在做亏本的买卖。从这个意义上讲，存量房贷的利率折扣优惠政策可能会取消，至少要回到基准利率上来。

　　谈及存量房贷利率上调一事，人们自然会想到去年4月份曾引起热议的中行举措。当时，中行发文称，根据与客户合同中的约定，在利率调整方式到期时将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。这次调整的复杂之处在于，即使是中行的客户，也要按照事先是否有利率调整的约定来分别对待。

　　目前看，可能的逻辑是，如果房产税试点实施效果不明显，房地产调控收效不大，决策层可能督促商业银行取消对存量房贷利率折扣优惠政策。

　　“以价补量”趋势

　　中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，由于央行连续上调存款准备金率，大部分银行信贷额度已经很紧张，房贷规模也面临收缩的局面。在这种情况下，银行的议价能力增强，提高利率，以价补量成为必然选择。出于成本和收益的考虑，银行对利率折扣可能不满意，从而有可能做出上调的举措。

　　郭田勇表示，对于存量房贷中的首套房贷款利率从八五折提高到基准利率的可能性较小。

　　“对单方面取消存量房贷的利率折扣优惠，各银行是有顾虑的。改变在贷款合同中的利率约定可能会带来法律上的争议。”郭田勇说。

　　在国际金融危机蔓延之时。出于扩大内需的考虑，央行决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。

　　央行公布的七折利率优惠政策并没有规定停止执行的具体期限。也有观点认为，对于取消存量房贷利率折扣优惠，银行有自主决定权，房贷利率浮动控制在一个合理的限度，有时是符合现实发展需要的，不算违法。

　　作者：李峻岭 (来源：理财周报)