上海官方解读上海居住房屋租赁管理办法意见稿

　　中新网4月11日电 中新网房产频道从上海市住房保障和房屋管理局网站获悉，11日，上海将《上海市居住房屋租赁管理办法(征求意见稿)》向社会公示，广泛征求市民意见。

　　相关部门对其内容进行了解读：

　　1、《租赁管理办法(征求意见稿)》修订的目的和意义

　　为规范本市居住房屋租赁行为，保障居住房屋租赁当事人的合法权益，市政府于2004年8月30日出台了《上海市居住房屋租赁管理实施办法》(沪府发[2004]29号)，为促进居住房屋租赁市场的健康发展发挥了积极作用。但随着经济社会的发展，尤其是房屋租赁市场的进一步发展，也出现了一些新情况、新问题，其中的部分规定已明显滞后，难以适应当前的实际情况。具体表现为：一是出租人在租赁期间不按合同约定随意提高租金、随意解约，租赁期满无理拒绝承租人的续租要求，损害了承租人的权益；二是承租人不按合同约定使用房屋，拖欠租金，欠缴水电煤等费用，损害了出租人的利益；三是“群租”等不规范租赁行为时有发生，损害了相邻关系人的合法权益和公共利益；四是房地产经纪机构经营活动还不规范，居住房屋租赁服务还未健全，管理还未完全到位。社会各界要求修改完善管理法规，进一步规范居住房屋租赁行为的呼声十分强烈。

　　市委、市政府领导对此十分重视，人大、政协也十分关切，要求抓紧修订租赁办法。市政府已将制定和颁布《上海市居住房屋租赁管理办法》列入今年的规章正式项目。去年下半年以来，市房管局会同相关部门组织力量开展前期调研，在摸清情况、充分听取各方意见的基础上，形成了《上海市居住房屋租赁管理办法(征求意见稿)》(以下简称《租赁管理办法(征求意见稿)》)。

　　针对目前租赁市场中存在的一些突出问题，我们在修订起草过程中的总体思路是：涉及租赁当事人之间内部合同关系的，应坚持遵循“意思自治”等民法基本原则，主要通过制订示范合同文本和指引性条款引导当事人通过合同约定来解决；涉及租赁当事人与其他民事主体之间关系，或者涉及公共利益、公共安全的，则应通过进一步明确和细化市场主体的责任义务，规范市场主体行为，维护公共秩序。

　　2、《租赁管理办法(征求意见稿)》的适用范围

　　《租赁管理办法(征求意见稿)》适用于本市行政区域内的居住房屋租赁及其管理，包括市场化居住房屋租赁、公有居住房屋转租以及保障性住房租赁。

　　考虑到市政府对经济适用住房、公共租赁住房、廉租住房等保障性住房的承租人、运营机构、租金标准等另有特殊规定，因此，除遵守《租赁管理办法(征求意见稿)》外，保障性住房租赁还应当遵守市政府的相关规定。

　　居住房屋按日(时)、按床位出租的，以及执行政府规定租金标准的公有居住房屋租赁，分别适用于旅馆业管理和公有居住房屋租赁管理规定，不属于《租赁管理办法(征求意见稿)》调整范围。

　　3、出租居住房屋的条件和禁止性规定

　　为了进一步规范房屋租赁行为，保护承租人对房屋的正常居住使用和安全，《租赁管理办法(征求意见稿)》在原有规定的出租房屋条件基础上，还增加了相应的禁止性规定。

　　《租赁管理办法(征求意见稿)》明确规定：出租的居住房屋结构及其附属设施应当安全牢固，具备上下水、供电和环境卫生等必要的生活条件，且其出入口、通道等应当符合治安和消防管理的有关规定。对于违法建筑、不符合安全和防灾等工程建设强制性标准的房屋、危险房屋、违反规定改变房屋使用性质的房屋不得出租。

　　《租赁管理办法(征求意见稿)》还明确：一间原始设计用于居住的房间为最小出租和转租单位；禁止将原始设计的居住房间再分隔、搭建并按分隔间或按床位出租；禁止将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住的房屋出租供租住人员居住。

　　4、居住房屋租赁的人均承租面积的要求

　　根据住房和城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》第八条的规定，结合本市近几年房屋租赁管理工作的实际情况，对人均承租面积标准进行了细化，明确承租居住房屋的人均居住面积不得低于5平方米。但考虑到承租家庭的租住生活的特殊需要，《租赁管理办法(征求意见稿)》作出一定的人性化处理，明确居住使用人之间属于家庭关系的，可适当放宽。

　　5、居住房屋租赁登记备案的要求

　　为加强居住房屋租赁管理，切实维护租赁当事人的合法权益，《租赁管理办法(征求意见稿)》根据住房和城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》第十四条的规定，明确：居住房屋租赁合同订立后三十日内，租赁当事人必须办理房屋租赁登记备案。为加强对居住房屋租赁登记备案的管理，房管部门将建立居住房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。

　　6、居住房屋租赁的租金调整

　　居住房屋租赁的租金，属于平等民事主体之间的意思自治范围，原则上由合同双方自行协商，并在合同中约定。但对租赁期间出租人单方面随意提高租金的问题也作出了相应限制，《租赁管理办法(征求意见稿)》规定，居住房屋租赁期限为一年或者一年以下的，租赁当事人应当一次性确定租金；一年以上的，每年只能调整一次。

　　7、居住房屋租赁的租赁保证金

　　目前，居住房屋出租人通常会向承租人收取一定的租赁保证金，据承租人普遍反映，现阶段保证金收取过高，抬高了租赁门槛。为此，《租赁管理办法(征求意见稿)》规定，出租人可以自行协商，在合同中约定并收取租赁保证金。但为保护租赁当事人的合法权益，《租赁管理办法(征求意见稿)》规定，租赁期限为一年及一年以下的，租赁保证金不超过1个月租金数额；租赁期限为一年以上的，租赁保证金不超过2个月租金数额。以此加强对租赁市场的指导。

　　8、对居住房屋转租的限制

　　为了进一步规范居住房屋转租行为，防止利用转租，随意提高租金谋取利益，影响租赁市场的健康发展，《租赁管理办法(征求意见稿)》从保护出租人和承租人权益的角度出发，对转租中的一些不良行为作出了一定的限制，规定居住房屋转租后，除接受转租人继续居住使用的以外，不得再进行转租。

　　9、居住房屋租赁的续租

　　为了更好地贯彻落实我国民事法律中的优先承租权制度，提高居住房屋租赁的稳定性，在租赁合同意思自治的前提下，《租赁管理办法(征求意见稿)》对续租作了进一步细化，规定：居住房屋租赁合同对续租已经作出约定的，从其约定；未约定的，出租人在租赁期满后不再续租的，应当提前1个月通知承租人，未提前通知的，租赁合同转为不定期租赁，承租人可以在租赁期满后继续租住使用；承租人继续居住使用期间，出租人需要解除合同的，应至少给予承租人1个月的宽限期。

　　10、对买卖不破租赁和优先购买权制度的规定

　　买卖不破租赁和优先购买权是法律赋予承租人的权利，为使其更具操作性。《租赁管理办法(征求意见稿)》在买卖不破租赁方面规定，租赁期间，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。新房屋业主不得要求承租人腾退房屋；在优先购买权方面规定，租赁期间，出租人出售房屋的，应当提前通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。承租人放弃优先购买权的，出租人方可向其他人出售。

　　同时，为了不影响承租人对租住房屋的正常使用，《租赁管理办法(征求意见稿)》还规定，出租人在转让房屋前，应当与承租人就看房的时间等进行协商。

　　11、出租人的主要义务

　　为确保租赁房屋的安全及保护承租人对房屋的使用安全，《租赁管理办法(征求意见稿)》明确，一方面出租人应切实承担出租房屋及其提供的设施设备运营安全的责任，对房屋及设施设备进行安全检查和维护，及时发现和排除安全隐患；另一方面应查验承租人及共同居住人的身份证件并督促、配合及时办理居住登记，并将居住房屋出租的有关情况告知业主委员会或者物业服务企业；告知承租人遵守本小区业主管理规约；发现承租人利用租赁房屋从事违法违规活动的，应当及时加以劝阻，报告公安等有关部门，并配合开展调查、制止及处罚工作。

　　12、承租人的主要义务

　　租赁期间，承租人有合理使用房屋的义务。《租赁管理办法(征求意见稿)》明确规定，承租人在订立合同时，应向出租人如实说明承租的居住人数并出示有效身份证件；增加共同居住人的，要告知并征得出租人的同意，并及时办理居住登记等。租赁期间，承租人应当负责房屋及设施设备的使用安全，按照房屋规划用途、结构、消防安全规定合理使用房屋，不得擅自改变房屋用途，或者实施其他违法建设行为。发现承租房屋有安全或者消防隐患的，及时消除或者告知出租人予以消除。

　　13、对房地产经纪人提供租赁经纪的要求

　　鉴于目前居住房屋租赁大多是通过房地产经纪人的经纪服务完成的，房地产经纪人提供租赁经纪服务是否规范，直接关系到租赁当事人的利益。因此，《租赁管理办法(征求意见稿)》对房地产经纪机构及从业人员提出了更加严格的要求，一是明确不得居间代理不符合本办法规定的居住房屋租赁业务，不得对租赁双方当事人隐瞒真实的房屋租金等信息，赚取差价，不得承租自己提供经纪服务的房屋。二是明确应当使用居住房屋租赁合同示范文本，并按照规定通过网上操作系统订立居住房屋租赁合同；及时登记出租人和承租人的姓名、身份证件种类和号码，并定期报送该居住房屋所在地的公安派出所；宣传有关居住房屋租赁、实有人口服务和管理、税收征收等政策。

　　14、鼓励开展代理经租业务

　　为了进一步方便租赁当事人出租或承租房屋，克服目前大部分出租人因人居分离难以对出租房屋进行管理、住房租赁市场供应过于分散等问题，增强居住房屋租赁市场的稳定性和规范性。《租赁管理办法(征求意见稿)》鼓励成立专业代理经租机构从事居住房屋的代理经租业务，明确规定代理经租机构应当具备与其从事代理经租业务相适应的资金、人员，并建立相应的管理制度。

　　15、引导业主自我管理

　　居住房屋出租后，不仅涉及到承租人对房屋的居住使用，还会影响到相邻业主的权益和小区的管理秩序。因此，为了引导业主大会和业主委员会依法增强自我管理能力，加强对居住小区内房屋租赁的管理。《租赁管理办法(征求意见稿)》规定，业主委员会经业主大会同意后，可以根据本居住小区房屋租赁情况，制定相应的管理措施纳入管理规约，委托物业服务企业实施管理。对于租赁当事人违反业主管理规约、损害其他业主合法权益的行为，业主委员会有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失；业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

　　16、居住房屋租赁管理中对物业服务企业的要求

　　为加强住宅物业管理，物业服务企业也有义务根据管理规约的要求，按照《租赁管理办法(征求意见稿)》规定，加强对居住房屋租赁的管理，维护小区的正常秩序。同时还明确，物业服务企业一方面应当按照乡镇政府和街道办事处的要求，定期报送物业管理区域内的房屋租赁情况；另一方面发现租赁当事人或房地产经纪机构及从业人员有违法违规行为，应当及时劝阻并报告业主委员会或者有关管理部门。