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京城多家业委会遭遇业主质疑 纠纷重多(图)

  程丽(化名)只觉得眼前人影乱晃,她用手臂紧紧护住的红色票箱,摇摇欲坠。情急中,她抱起票箱朝门口走去,一大群人跟在她后面。一位70余岁、高大身材的老人,向着他们的背影,做了个拇指朝下的动作。

  这是2006年12月23日发生在朝阳时代庄园会所的一幕。当时,这里正在进行业委会换届选举开票仪式。“根本没有机会开票箱。”司仪夏先生事后回忆,他刚说了一句话,旁边就有人抢他手中的话筒,还有人挥拳打在他头上、身上。


  这是4月份开始进行物业招标以来,小区业委会与业主之间最激烈的一次冲突。

  此前的2006年11月,小区出现了一个“筹备组”,以“240户业主”名义,发布公告称正在进行的业委会换届选举非法,要另行召开业主大会。原本代表业主利益的业委会,突然被部分业主反对。

  这一发生在业主与业委会之间的分歧并非个案。2006年,从恒昌花园罢免业委会主任,到怡美家园业委会内讧,美丽园红、蓝营之争等事件,都有业委会与部分业主发生分歧的现象存在。随着社区矛盾的逐渐凸显,业委会作为社区自治机构的制度设计,正在遭受一系列的冲击和质疑。

  相关人士认为,现行法规条例赋予了业委会“组织召开业主大会”等权利,但却缺乏监督和具体操作等制度保障,致使内讧、罢免时有发生;而在前期物业管理的小区,反对招投标物业的业主常被认为背后有着开发商和物业的影子,又助长了这一分裂态势;政府部门缺乏相应的监督管理,则使得纠纷久拖不决。

  “240户业主”反对业委会

  由于小区的混乱和业主的分裂,7个月过去了,时代庄园招投标物业的业主大会决议,至今未能备案。

  时任时代庄园业委会主任的解先生说,从2006年4月份开始招投标物业以来,业委会的工作就不断遭到反对,5月份就通过的招投标物业的业主大会决议,至今未能备案(本报曾报道)。

  “感觉园子里很乱,有人认为是业委会的责任。”在小区的随机采访中,有业主这样说。但解先生对这一说法却表示不解:“业委会工作都有公示,定期接待业主咨询,并且都告知了居委会和小区办”。

  自称是反对业委会的240户业主之一的张女士说,“筹备组”是部分业主自发组织的,从4月份开始就有业主不认可业委会主持的业主大会决议,后来陆续有业主加入。

  类似的现象,也同样在美丽园出现。

  美丽园红营业主代表“美丽游侠”说,美丽园有多种组织:业委会、“监委会”、“红营”、“蓝营”,都代表不同的利益,当业委会行为体现民意的时候,“红营”就支持它,反之则不。

  “目前新建商品房小区基本处在‘无法无天’的境地。”前银枫家园业委会主任北野说,大家各行其是,相互伤害,小区处在一种“战争状态”。他认为,开发商和物业公司对业主的伤害,叫‘肌肤之患’,真正的‘心腹之患’,来自业主。

  2006年7月11日,北京市政协发布的《居住小区物业管理问题调研报告》显示,目前成立业主大会的住宅物业项目有360个,仅占全市(3077个)的11.7%.“而真正发挥作用的,为数更少。”据北京市业委会协会申办委员会召集人张大宪说,通过与北京近百家小区业委会接触发现,绝大多数业委会成员付出时间、精力义务为社区做事,一方面要面对开发商、物业公司的阻挠,另一方面还要面对业主的质疑,工作很难进行。

  “VIP业主”疑受物业指使

  “没有前期物业介入,业主之间不会有这么大的纠纷。”健翔园业委会主任任晨光说,很多小区的业委会工作到了招投标物业时,都遇到更大的阻力和怀疑。他认为,反对业委会的业主,除了各自不同的利益之外,很大一部分与其背后有开发商以及物业的支持有关。

  前期物业管理的小区,“有很多是存在VIP业主的。”据多位房地产业内人士透露,这些业主享受物业费全免,或免费使用会所、无偿使用车位等等优惠,他们或者是开发商亲友,或者和开发商有业务上的合作关系,其利益与前期物业和开发商息息相关。

  时代庄园、美丽园(原)都是由前期物业管理的小区。在招投标物业之前,时代庄园是个温馨、祥和的小区,与美丽园相似的是,时代庄园业主也是因为物业的去留,业主分成了截然不同的“两派”,业委会遭到了激烈的反对甚至人身攻击。

  在今年4月开始招投标物业后,时代庄园部分业主“力挺”现任物业,并成立“筹委会”的言行,让其他一些业主认为,他们背后有开发商和物业的身影。美丽园“监委会”部分业主也被指有开发商背景,小区论坛里流传着鸿铭物业总经理请这些业主吃饭的帖子。

  而同时,“筹委会”、“监委会”均否认和开发商、物业有关系,并指责业委会想赶走物业,“是为了自己的私利”。双方各执一词。

  兼任裁判与球员的业委会

  针对“部分业主背后有前期物业和开发商支持”的说法,时代庄园部分业主表示不予认可,他们表示反对业委会另有原因。

  “召开业主大会选自己,业委会这是既当裁判又踢球。”一反对业委会的业主说。他说,由于业主大会以及业委会的选举是由业委会自行组织的,“这里头猫腻很多”。

  而在美丽园反对业委会的声音中,也不乏对业委会主持召开业主大会、具体选票发放和收集程序的质疑。

  据了解,目前,业委会的工作主要依据国务院颁布的《物业管理条例》(以下简称《条例》)和建设部《业主大会议事规程》,而多位专业律师和法学专家认为,《条例》存在诸多缺陷,导致业委会行为缺乏合法性保障。

  对此,中国人民大学社区治理项目组研究员、前朝阳园业委会主任舒可心认为,现行《条例》存在明显的制度设计缺失,如条例赋予业委会是召开业主大会的唯一合法机构,20%的业主可以提议罢免业委会,但组织召开业主大会的权利又在业委会本身。

  “这几乎是一种绝对权利。”舒可心说,这也是在事实上给了反对业委会的人们以反对的理由和口实。

  舒可心认为,法律应该赋予业主们有足够有效、可操作的程序去实施对业委会的罢免,保障普通业主对业委会行为的监督。同时,相关部门也要告诉业主,如何制衡业委会召开业主大会的绝对权利(在《业主大会议事规则》中约定适当条款即可),让业主学会用建立制度的方法去实现共有财产的自我管理,从而减少争夺业委会资源和对政府、司法的需求。

  信任危机与“难以正名”有关

  根据现行法规,业委会工作需要由街道办(居委会)指导,并进行告知性备案。解先生认为,业委会因迟迟无法“正名”从而难以得到业主的信任,是遭遇业主质疑乃至反对的重要原因。“我们不是不愿意备案,而是小区办非要有居委会签字才行,但居委会又不来指导。”据解先生说,业委会曾十多次邀请居委会对换届选举进行指导,但后者始终不来,也数次拒绝记者采访。

  在时代庄园换届选举过程中,小区里挂了很多“抵制非法选举”的条幅,反对业委会的业主表示,这次选举没有政府监督,因此不能被信任。类似的,美丽园第五次业主大会也受到这样的质疑。

  “朝阳园曾经用了十八个月,才办完了备案手续”,秦兵说,北京目前90%的社区没有业委会,不是因为大家不参与,而是因为不给备案。“行政作为和执法是社区治理的关键。”北野认为。

  “小区办和街道等部门本应积极指导、帮助业主建立起业委会,但它们却经常以业主缺少某道手续为由,延迟甚至阻碍业委会的成立。”社会学学者张磊在其调查论文中认为,这反映了“房地产商利益集团”的存在。该集团一部分来自社会中的企业集团———开发商和物业公司,一部分来自国家机关———房地产主管部门、地方法院、街道办事处和居委会等,具有很强的排外性、垄断性和违法性等特征。

  舒可心建议,政府应依法制定全面合理的规范性文件,指导物业管理和社区建设。把主要的精力,放在对业委会行为合法性的监控上。特别是组织更迭,人员更换等。最关键的是要检查其行为是否符合《业主大会议事规则》和《业主公约》的规定,是否违反有关法律法规;监督物业本身的各项指标,保障其通过正常的维护,实现不至于影响城市景观、公共安全等基本指标的公共利益。

  “业主的利益,由他们自己管理”,他说,这需要《物权法》界定共有物区分所有权,以及立法明确业主大会法律地位等。

  相关条例

  第十五条“业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:

  (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

  (二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;

  (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;

  (四)监督业主公约的实施;

  (五)业主大会赋予的其他职责”。

  第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

  第十八条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

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