权利的正当行使与合理限制

　　———关于“业主封闭阳台”的裁判分析·裁判理论·

　　黄斌

　　[案例简介]

　　2003年5月，裴蕾向江苏省南通市新海通有限公司购买天安花园2幢04室房屋一套，双方在合同中约定：“不得擅自封闭阳台(除北阳台)”，“买受人在结清房款、签订物业管理合同、交纳相关费用后，方能领取房屋钥匙”。

同年11月，裴蕾领取房屋钥匙时与物业公司签订了《天安花园物业管理公约》及《补充协议》等。《补充协议》第六条约定：“本小区统一不得封闭阳台、改变立面”。裴蕾入住后，发现房屋挑檐过窄，雨天积水，同时，由于紧邻马路，噪声大、灰尘多，遂在南侧阳台上加装了无色、无边框、平推开合式的玻璃窗。物业公司起诉要求裴蕾将南侧阳台恢复原状、确认《补充协议》中不得封闭阳台的约定合法有效。

　　南通市崇川区法院一审认为，物业公司的格式条款排除了业主对阳台的专有支配权，该条款应属无效。同时，裴蕾封闭阳台的行为是对其合法权利的正当行使，物业公司无权干涉。于是判决物业公司败诉。判决后，物业公司以封闭阳台不属于业主专有支配权的正当行使，也不属于张蕾的主要权利为由，上诉到南通市中级法院。经审理，南通市中级法院作出判决：驳回上诉，维持原判。

　　[裁判分析]

　　权利的制度化配置

　　本案存在两大焦点：一是《补充协议》中“不得封闭阳台”条款的效力问题；二是张蕾封闭阳台行为的正当性问题。法官在认定物业公司格式条款无效的过程中，首先分析了阳台的权利属性。建筑物中包括不同的权利，其中主要有专有部分的所有权、共有部分的共有权和基于建筑物共同事务而产生的成员权。而阳台作为建筑物的组成部分，与房屋主体紧密相连，其在构造上和使用上均具有独立性，因此应确定为房屋的专有部分，业主对其享有专有所有权。而专有所有权作为一种完全的物权，具有直接支配性、排他性等本质属性，显然属于业主的主要权利。根据物权“一物一权”的特征，阳台作为房屋主体不可分割的部分不成立单独的物权，因此，对阳台的支配、使用权也应属于业主主要权利的范畴。法院在认定《补充条款》禁止封闭阳台的条款为格式条款的基础上，根据《合同法》第40条的规定，《补充协议》禁止封闭阳台的格式条款排除了对方的主要权利，应属无效。

　　可以看出，法官在依据法律认定格式条款无效时，其前提是认为，业主的专有所有权与物业公司的物业管理权相比，业主的专有所有权是一种主要权利，而物业公司以位阶较低的物业管理权，通过未经协商的格式条款排除了业主位阶更高的专有所有权。业主对房屋的专有所有权属于物权的范畴，而物业管理权则相对具有派生性，因此，业主的专有所有权的优先性具有逻辑上的合理性。而且，业主的专有所有权作为物权已经为我国的《民法通则》所确认，而物业管理权只是体现在我国物业管理法规甚至红头文件的有关规定中。从法律效力的等级来看，作为基本法律的《民法通则》的效力显然要高于物业管理法规和相关红头文件的效力，两种权利重要程度的差别显而易见。因此，业主的专有所有权的优先性也可以说是权利的制度化配置的结果。

　　不过，在美国大法官霍姆斯看来，法律的生命不仅仅是逻辑，更重要的是经验。也就是说，这种权利的制度化配置的合理性不能仅来自于法律的规定，更应源自现实生活中的经验性认识。从实用性的角度来说，这种经验的因素分析与科斯的主张具有相似性。科斯认为，在权利发生冲突时，法律应当使权利配置的产出最大化。房屋的专有所有权作为重要的物权，其重要性不仅于其规定在我国的基本法律中，而且在于这种规定的制度效益。我国目前的社会主义市场经济建设的实际状况表明，房屋所有权作为私人的重要产权，其对于个人的发展而言具有重要的作用。有恒产者有恒心，更主要的可能还在于，保护私人产权能够更大程度地发挥个人的潜质和才能，从而为社会带来巨大的实际利益。

　　权利的正当行使与合理限制

　　在房屋专有所有权具有优先性的前提下，裴蕾封闭阳台的行为是否就具有当然的正当性呢？将这种权利配置给业主，并不表明业主在行使房屋专有所有权的过程中总是正确的，更不表明业主可以藉此任意地行使专有所有权。而只是说，在一般的情况下，只要业主对阳台进行合法的支配、使用，而且没有突破不当行使专有所有权的界限，业主的专有所有权就应当受到法律的保护。

　　就法律的角度而言，如果物业公司要主张阳台恢复原状，对业主的专有所有权进行限制，那么，依据民事诉讼中“谁主张、谁举证”的原则，物业公司不仅要提出阳台损害建筑物区分所有人整体利益的证据，并且还要证明：第一，业主封闭阳台的行为具有法律上认可的过错；第二，这种过错造成或可能造成实际的损害；第三，这种限制性请求不会对业主未来的房屋专有所有权造成实质性的限制。因此，只有在满足了这些条件的前提下，才能够对业主的房屋专有所有权做出限制。

　　从业主封闭阳台、行使专有所有权的具体行为来看，首先，业主封闭阳台的行为不违反法律法规的禁止性规定。目前，我国法律、行政法规对业主能否自行封闭阳台以及如何封闭尚无明确规定，更未加以禁止。因此，业主封闭阳台的行为不存在法律上认可的过错问题。其次，业主封闭阳台的行为没有突破不当行使房屋专有所有权的界限，裴蕾采用的无色、无边框、平推开式的玻璃封闭阳台，已经考虑到了物业外观的美观问题，因此没有对建筑物区分所有人的整体利益造成损害。再次，业主所购买的天安花园也不处于国家风景名胜区等特殊情形，没有对社会公共利益造成实际的损害。最后，根据小区业主自治的原则，业主大会可以对阳台能否自行封闭及如何封闭等事项以民主的方式议定，而本案中的业主委员会尚未正式成立。因此，裴蕾封闭阳台的行为也没有来自业主大会整体意志的限制。就此而言，物业公司的请求和理由不足以形成对业主专有所有权的合理限制，并不符合上述举证责任。

　　权利冲突的解决途径

　　在当今社会，权利的保护日益受到重视，与之相应的是，权利之间的冲突也时有发生。在利益法学看来，所有的社会问题都可以化约为利益冲突问题，而法的最高任务就是平衡各种不同的利益。权利冲突问题也可以作如是观。目前我国法律、行政法规对业主能否自行封闭阳台以及如何封闭尚无明确规定。在社会关系日益复杂的情况下，法官已不再是一台法律自动售货机，也不能仅仅分析法律的逻辑结构。法律体系的缺漏和社会的不断变迁要求法官擅于发现法律规则的目的，通过创造性的、合理的解释去平衡相互冲突的利益。

　　拉伦茨认为，利益衡量具有以下的原则：首先是要判断是否存在价值上明显具有优先性的利益；其次是两种相同的权利或者是完全不同的权利冲突之间的利益衡量。在此种情况下，一方面要考虑应受保护的利益的影响范围，另一方面要考虑的是，假使某种利益须让步时，其受害程度如何。最后，在利益衡量的过程中，需要运用比例原则、最轻微侵害手段或尽可能微小限制的原则。本案中业主的房屋专有所有权、物业公司的物业管理权和小区美观的整体利益之间形成了各种不同的利益。法官在综合考虑了各种利益的影响范围以及可能的受害程度的基础上，运用了“两害相权取其轻，两利相较取其重”的原则解决了权利的冲突问题。

　　(本栏目与中国应用法学研究所联合举办)