河南物业费参差不齐 专家推行阳光作业透明收费

　　物业费"同级不同费"引争议 专家:推行"阳光作业"

　　市民：按服务水平收钱才公平 物价部门：指导价格可以浮动

　　法制网记者 邓红阳

　　对于河南省郑州市民李先生来说，他近期关注的焦点，一个是党的十七大，另一个就是郑州的物业收费问题。

　　前不久，郑州市向社会广泛征求对《郑州市物业管理条例(草案)》的意见。其中，对物业收费“同级不同费”的相关规定颇为引人关注。

　　“据我了解，目前北京很多小区物业服务的政府指导价不过几毛钱，而郑州很多小区都超过了1元，这个标准不低了。再调高，我们难以接受。”李先生对记者说。

　　而物业公司对此则认为，郑州市从1998年出台物业收费政府指导价至今，收费标准一直没有调整过，这已给物业管理行业的发展带来了危机。

　　收费现状：物业收费“参差不齐”

　　“你收三毛八、他收四毛三、我收五毛……买房已经够让我费心的了，如果每月再为数额不小的物业费费心劳神，我的生活压力就太大了。”郑州市民王女士近段时间一直忙着购置新房，虽说新房尚未买到，但王女士从让人眼花缭乱的楼盘中发现了物业收费的“怪现象”。

　　据了解，目前，郑州市根据住房类别和物业公司资质级别确定物业收费标准。如果高层住宅楼的物业管理聘请的是一级物业公司，业主每个月要按1.10元/平方米的标准交费；如果多层住宅楼的物业管理聘请的是四级物业公司，每月收费标准仅为0.20元/平方米。

　　在采访中，记者发现“同级不同费”的物业收费情况在郑州普遍存在。

　　在汉飞城市花园，工作人员告诉记者，他们小区多层楼房执行的是一级物业收费标准，物业费每平方米四毛三分钱；而在鑫苑国际城市花园，同样是一级物业服务的多层楼房，物业收费为每平方米五毛钱；在威尼斯水城，悬挂在小区物业公司门口的公告牌上明确标注，小区属于多层一级物业，物业费每平方米四毛三分钱。

　　一位楼盘销售人员说，由于各楼盘提供的诸如电子监控等配套服务在质量、档次上存在高低、有无之分，物业收费才会在“同一级别”下“千差万别”。

　　普通市民：政府限价应细化服务项目

　　“物业管理收费关系到千家万户的切身利益，政府应规定收费上限。”不少市民这样认为。

　　郑州市民刘女士建议，政府定价时应该把物业能够提供的服务一条一条列出来，分别定价。满足一条，给一条的钱，这样才公平。“比如，公共设施维护多少钱、绿化养护多少钱、门卫安全多少钱。根据达到的不同标准还可以再细化，一项达标给一项的钱。如果物业公司收费不规范或者没按标准进行收费，业主有权向政府部门反映情况或举报，政府部门出面进行处理。”

　　记者查询《河南省物业管理条例》发现，其中并没有对物业收费的级别、标准进行明确划分。其第37条规定，物业管理服务收费项目和标准，由双方当事人协商约定，也可以实行政府指导价。具体的收费项目和数额由业主委员会或业主与物业管理企业在物业管理合同中约定。

　　明鸿新城小区业主委员会主任徐肖兵则认为，物业收费标准如果清清楚楚地算给业主看，双方就好协调了，政府应该对此进行明确规定。

　　物业公司：收费标准应定期调整

　　河南万厦物业管理有限公司总经理周叶说，郑州市向社会征求意见的《郑州市物业管理条例(草案)》第40条规定，物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。多层、高层住宅物业前期服务收费实行政府指导价，其他物业服务收费实行市场调节价。

　　“政府指导与市场调节相结合的规定，是适宜操作的。不过，郑州市1998年出台物业收费政府指导价至今，收费标准没有调整过。”周叶说。

　　“物业公司60%的花费用于人力成本。1998年，郑州市的最低工资标准是240元/月，目前已经是650元/月了。”河南索克物业发展有限公司董事长姜芳说，最低工资标准每两年调整一次，但物业收费多年不变，这给物业管理行业的发展带来了危机。

　　“都知道物业公司职工工资低。如果定价标准过低，将影响到物业公司无法提供高质量的服务。”一物业公司负责人说。

　　多位物业管理公司的人员认为，政府应明确规定，物业收费标准多长时间调整一次。

　　有关部门：指导价有浮动幅度

　　郑州市物业与房地产协会一工作人员说，他们只负责对小区物业公司进行业务指导，具体的收费标准及定价由郑州市物价局核准。

　　郑州市物价局有关人员说，根据《郑州市物业服务收费管理实施办法(试行)》规定，郑州市普通住宅(含多层、高层住宅)物业服务收费实行政府指导价，业主与物业管理企业按规定的基准价和浮动幅度，在物业服务合同中约定具体的物业收费标准。“也就是说，尽管属于同级物业，但由于浮动幅度不同，具体到各小区的物业收费标准也不会统一。”

　　专家建议：物业收费全面推行“阳光作业”

　　“物业收费一直是广受市民关注、问题较多的热点话题，应该使收费过程更加透明。”河南农业大学法律系主任杨红朝说。

　　杨红朝认为，根据相关规定，小区物业服务收费应该实行备案登记制，经备案公告的收费项目和标准，才能作为小区收费和价格执法的依据。这些依据要全部向业主公开，使物业收费情况在业主的广泛监督下实现“阳光作业”，真正做到“一分服务一分收费”，进一步提高物业管理水平。

　　河南振山律师事务所主任秦三宽认为，同样的物业服务应该同样价格。物业服务收费标准，应该由业主大会与物业管理企业协商或者通过竞标确定。而对于一般的混合小区，物业服务收费由业主大会与物业管理企业，根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级，并按分等收费管理暂行办法的规定协商具体的收费标准。在收费标准制定前，应对全体业主进行公示，广泛征求意见。